القانون العقاري
المنازعات الناشئة عن ملكية العقارات واستعمالها وإيجارها والبناء عليها وقيود السجل العقاري.
عن هذا المجال
يشمل القانون العقاري اكتساب ملكية العقار ونقلها وحدودها وحمايتها، إلى جانب العلاقات الناشئة عن الإيجار والتخطيط العمراني والبناء والحقوق العينية المحدودة. ويُبحث السجل العقاري والحيازة والملكية المشتركة والتدخلات الصادرة عن الجهات العامة من زاويتي القانون الخاص والقانون الإداري.
يحدد قيد السجل العقاري والعقود والاستعمال الفعلي ومستندات التخطيط العمراني وسائر السجلات التي يستند إليها الأطراف الوصف القانوني للنزاع. وتنظر المحكمة أو الجهة الإدارية المختصة، بحسب نوع الطلب، في قيد الملكية والحيازة والوضع العمراني والإجراءات الصادرة عن الجهات العامة.
الإجراءات والمواعيد
إلغاء القيد العقاري والتسجيل
إذا كان القيد في السجل العقاري لا يعكس الوضع القانوني الحقيقي تُرفع دعوى الإلغاء والتسجيل. ومن أسبابها الشائعة التسجيل غير المشروع والصورية وانعدام الأهلية وإساءة استعمال الوكالة. وتُنظر الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية العقارية أمام محكمة موقع العقار (قانون أصول المحاكمات المدنية، المادة 12).
نزاعات الإيجار
في النزاعات الناشئة عن عقد الإيجار يجب كقاعدة عامة اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى. وفي الإيجارات التي تتجاوز خمس سنوات يجوز للقاضي تحديد أجرة المدة الجديدة وفق قواعد العدالة مع مراعاة أجور المثل (قانون الالتزامات التركي، المادة 344).
منع التعدي وأجر المثل
عند التعدي غير المشروع على عقار يجوز طلب منع التعدي وإزالة المباني أو المغروسات وأجر المثل عن مدة الاستعمال غير المشروع. وتقتصر مطالبات أجر المثل عمليًا على السنوات الخمس السابقة للدعوى.
الاستملاك
في دعاوى تحديد بدل الاستملاك ودعاوى وضع اليد دون إجراءات استملاك يُحدَّد البدل بالخبرة مع مراعاة طبيعة العقار والمبيعات المماثلة. أما دعوى إلغاء قرار الاستملاك نفسه فتُرفع أمام القضاء الإداري.
أسئلة شائعة
هل يصح بيع العقار خارج دائرة السجل العقاري؟
لا يصح بيع العقار ما لم يُحرَّر بالشكل الرسمي. ويخضع للشكل الرسمي أيضًا الوعد ببيع العقار واتفاقات الاسترداد والشراء، أما اتفاق الشفعة الاتفاقية فيكفي فيه الشكل المكتوب (قانون الالتزامات، المادة 237؛ القانون المدني التركي، المادة 706).
لأي أسباب يمكن طلب إخلاء المستأجر؟
يجوز للمؤجر طلب الإخلاء بسبب حاجته أو حاجة أقاربه إلى مسكن أو مقر عمل، أو ضرورة إجراء إصلاحات جوهرية أو إعادة بناء (قانون الالتزامات، المادة 350)، أو بسبب تعهد المستأجر الكتابي بالإخلاء أو توجيه إنذارين محقّين إليه خلال سنة إيجارية لعدم دفع الأجرة (المادة 352). وفي نهاية مدة التمديد البالغة عشر سنوات يجوز أيضًا إنهاء العقد بإشعار دون بيان سبب (المادة 347).
كيف تنتهي دعوى إزالة الشيوع؟
يحق لكل شريك طلب قسمة المال. وإذا لم يتفق الشركاء قرر القاضي القسمة العينية، فإن لم تكن مناسبة قرر البيع بالمزاد العلني وتوزيع الثمن (القانون المدني التركي، المادتان 698 و699). واللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى إلزامي (قانون الوساطة رقم 6325، المادة 18/ب).
كيف تُوزَّع المصاريف المشتركة في العمارة؟
ما لم يتفق ملاك الطوابق على خلاف ذلك، يشاركون بالتساوي في نفقات البوّاب ومشغّل التدفئة والبستاني والحارس، وبنسبة حصتهم في الأرض في أقساط التأمين ونفقات صيانة الأجزاء المشتركة وإصلاحها وراتب المدير وسائر النفقات (قانون ملكية الطوابق رقم 634، المادة 20). والوساطة إلزامية أيضًا قبل رفع الدعاوى الناشئة عن ملكية الطوابق.
ما الحد الأقصى لزيادة الأجرة؟
في فترات الإيجار المتجددة يصح اتفاق الطرفين على الأجرة ما دام لا يتجاوز نسبة التغير في متوسط الأشهر الاثني عشر لمؤشر أسعار المستهلك للسنة الإيجارية السابقة، وتسري هذه القاعدة أيضًا على العقود التي تزيد مدتها على سنة (قانون الالتزامات، المادة 344).
أين تُرفع دعوى إبطال سند الملكية وتسجيله؟
في الدعاوى المتعلقة بحق عيني على عقار أو التي قد تؤدي إلى تغيير صاحب هذا الحق، تختص محكمة مكان العقار اختصاصًا قطعيًا (قانون أصول المحاكمات المدنية، المادة 12/1)؛ لذلك تُرفع الدعوى في مكان العقار بصرف النظر عن محل إقامة الطرفين.
المستندات
تُستخدم عادةً المستندات التالية عند دراسة ملف في هذا المجال:
- سند الملكية وكشف القيود
- عقد الإيجار والإنذارات وإيصالات الدفع
- شهادة الوضع التنظيمي والمخطط المساحي وكروكي التطبيق
- نظام إدارة ملكية الطوابق وقرارات مجلس الملاك
- عقد البيع أو الوعد بالبيع
- صور ومحاضر معاينة تبيّن الحالة الفعلية للعقار
أبرز موضوعات العمل
- 01
دعاوى إلغاء قيد الملكية وتسجيله والقيد غير المشروع وتصحيح السجل
- 02
دعاوى منع التعدي والتعويض عن الإشغال دون حق وإزالة المنشآت
- 03
دعاوى إنهاء الشيوع والشفعة
- 04
منازعات تحديد بدل الإيجار وتعديله والإخلاء ومستحقات الإيجار
- 05
عقود الوعد ببيع العقار وعقود البناء مقابل حصة من الأرض
- 06
الحقوق العينية المحدودة، مثل الرهن وحق الانتفاع وحق السطح وحق المرور
- 07
الدعاوى الناشئة عن نزع الملكية والاستيلاء دون نزع ملكية وتطبيقات التخطيط العمراني
- 08
فحص الوضع القانوني للعقار وقيوده في السجل العقاري