Taşınmaz alım satımına ve kiralamasına aracılık, yalnız Ticaret Bakanlığından yetki belgesi alan işletmeler ve onlara bağlı sözleşmeli işletmelerce yapılabilir. Belge; meslek odası ve vergi kaydı, Seviye 5 mesleki yeterlilik belgeli bir sorumlu emlak danışmanı, adli sicil, eğitim ve deneyim şartlarıyla ticaret il müdürlüğünden Bilgi Sistemi üzerinden alınır. Yönetmeliğe aykırılıkta 2026'da her aykırılık için 28.620 TL'den 858.620 TL'ye kadar idari para cezası verilir; komisyon satışta bedelin yüzde 4'ünü, kiralamada bir aylık kirayı geçemez.
Kurallar 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte yer alıyor; Yönetmelik 2020'de büyük ölçüde yenilendi, 2023 ve 2025'te ilan kuralları sıkılaştırıldı, 2026'da yetki belgesinin tadili ve tapuda ödeme sistemi eklendi. Bu yazı belgenin şartlarını, iptal sebeplerini, ilan ve sözleşme kurallarını, komisyon sınırını ve cezaları anlatır.
Yetki belgesinin şartları
| Kimde | Şart | Dayanak |
|---|---|---|
| İşletme | Meslek odasına kayıt; gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti; oda ve vergi kayıtlarında taşınmaz ticareti faaliyeti | m. 6/1-a, b, c |
| Sorumlu emlak danışmanı | En az birinde Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi; 18 yaş; en az ilköğretim mezuniyeti; iflas etmemiş olmak veya itibarın iadesi | m. 6/1-ç, d; m. 10 |
| Sorumlu emlak danışmanı | Kasten işlenen suçtan beş yıldan fazla hapis cezası almamış; hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, vergi kaçakçılığı, cinsel suçlar gibi sayılan suçlardan hüküm giymemiş olmak | m. 6/1-d-4 |
| Sorumlu emlak danışmanı | Taşınmaz ticareti konusunda en az yüz saatlik eğitimde başarı; son beş yılda önlisans ve üstü mezunlarda en az altı ay, diğerlerinde on iki ay emlak danışmanlığı | m. 6/1-d-5, 6 |
| Emlak danışmanı (çalışan) | Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi; adli sicil şartını taşımayan danışman çalıştırılamaz | m. 10/1; m. 14/2-l |
Ortaöğretim veya yükseköğretimde taşınmaz ticaretiyle ilgili bir alandan mezun olan sorumlu emlak danışmanından eğitim ve deneyim şartı aranmaz; yükseköğretimde bu alanlardan mezun sorumlu danışmandan, ortaöğretim veya yükseköğretimde mezun danışmandan da mesleki yeterlilik belgesi aranmaz (m. 6/2, 10/2). Hangi alanların muafiyet sağladığını Bakanlık belirler.
Başvuru, tadil ve iptal
- Başvuru: Şartları gösteren belgelerle Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır; şartları taşıyan işletmeye on gün içinde yetki belgesi verilir, ret gerekçesiyle bildirilir (m. 7). Belge her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı düzenlenir ve devredilemez (m. 5/5).
- Tadil ve yenileme: Belgedeki bilgilerden biri değişirse belge tadil edilir; ticaret unvanı veya işletme adı değişirse yenilenir. Başvuru değişiklikten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapılır ve on gün içinde sonuçlandırılır (m. 8; RG 29.04.2026).
- İptal: Şart kaybında işletmenin on gün içindeki başvurusu üzerine; şartların taşınmadığı Bakanlıkça tespit edilirse; uyarıdan sonra on gün içinde tadil veya yenileme başvurusu yapılmazsa; Yönetmeliğe aykırılık verilen sürede giderilmez veya aynı takvim yılında tekrarlanırsa belge iptal edilir. Son durumda işletmeye, sahibinin diğer işletmelerine ve temsilcisi olduğu işletmelere bir yıl yetki belgesi verilmez (m. 9).
- Sözleşmeli işletme: Ana işletmenin belgesi iptal edilirse sözleşmeli işletmelerin belgeleri de iptal edilir; sözleşmesi sona eren veya başka adreste faaliyet gösteren sözleşmeli işletmenin belgesi iptal edilir (m. 9/2, 3).
- İş yeri: Emlak ofisi ikamet amacıyla kullanılamaz ve orada başka bir ticari faaliyet yürütülemez (m. 14/1).
İlan ve sözleşme kuralları
- Yazılı yetkilendirme sözleşmesi: Hizmet, iş sahibiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılarak verilir. Sözleşmede yetki belgesi numarası, sorumlu emlak danışmanının adı ve imzası, hizmetler ve bedelleri, süre, cayma bedeli ve ceza koşulu (toplam hizmet bedelini aşamaz) ile taşınmazın imar, tapu, ipotek ve haciz durumu gibi bilgiler yer alır (m. 15).
- İlan: Yetkili olunmayan taşınmazın ilanı verilemez; ilanda yetki belgesi numarası, işletme adı, il-ilçe-mahalle-ada-parsel bilgileri ve iletişim bilgisi bulunur. Taşınmaz satılır veya kiralanırsa ya da sözleşme sona ererse ilan üç gün içinde kaldırılır (m. 14/2-h, ı, i, j).
- İlan siteleri: Satış ilanı yayımlayan platformlar emlakçıyı üye yapmadan önce yetki belgesini kontrol eder; ilanı veren kişinin taşınmazın sahibi, sahibinin yakını veya sahibince yetkilendirilmiş olduğunu ilan yayımlanmadan önce doğrular (m. 12/2, RG 31.08.2023).
- Fiyat artışı: İnternet ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamaz; emlakçılar bu ilanlara aracılık edemez (m. 12/3, RG 30.05.2025).
- Belge saklama: Her yetkilendirme sözleşmesi için dosya açılır ve sözleşmeler en az beş yıl saklanır (m. 14/2-k).
Komisyon (hizmet bedeli)
| Hizmet | Üst sınır |
|---|---|
| Alım satıma aracılık | Satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ü |
| Kiralamaya aracılık | KDV hariç bir aylık kira |
| Aracılıkla birlikte verilen diğer hizmetler | Ayrı sözleşme olsa da tek bedel; yukarıdaki sınırlar geçerli |
Hizmet bedeline hizmetin verilmesiyle hak kazanılır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bedel alıcı ile satıcı veya kiracı ile kiraya veren arasında eşit paylaşılır; iki tarafla ayrı ayrı sözleşme yapılmış olsa bile yalnız bir hizmet bedeli alınabilir (m. 20). Tapuda ödeme kuralları için: tapuda güvenli ödeme sistemi.
Cezalar ve Danıştay kararları
- İdari para cezası: Yönetmeliğe aykırılıkta 6585 sayılı Kanunun 18. maddesindeki cezalar Ticaret Bakanlığınca uygulanır (Yönetmelik m. 22/4). 2026'da meslek kurallarına ve düzenlemelere aykırılık için tutar her aykırılık başına 28.620 TL ile 858.620 TL arasındadır (m. 18/1-i; Ticaret Bakanlığı Tebliği, RG 20.12.2025, 33113). Aynı takvim yılında tekrarda her tekrar için bir önceki cezanın iki katı uygulanır (m. 18/5). Bakanlık tutarı belirlerken fiilin haksızlık içeriğini, tekrarını ve elde edilen menfaati gözetir (m. 18/6).
- Cezaya itiraz: 6585 sayılı Kanun idari para cezalarına karşı ayrı bir yol göstermediği için Kabahatler Kanununun genel hükmü uygulanır: ceza, tebliğden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğinde dava edilir; Yönetmelik kuralına karşı dava ise Danıştay'da açılır (Danıştay 10. D, E.2023/5343 K.2024/4988, ikinci el araç ticaretine ilişkin 300.000 TL cezada; 5326 sayılı Kanun m. 27).
- İlan siteleri: İlan platformlarının yükümlülüklerine aykırılıkta 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 12/1-d maddesindeki ceza uygulanır (Yönetmelik m. 22/4).
- Adli sicil şartı hukuka uygun: Danıştay 10. Dairesi, sayılan suçlardan mahkûmiyeti yetki belgesine engel sayan kuralı hukuka uygun buldu; hırsızlıktan 2 yıl 4 ay hapis cezası alan başvurucunun talebinin reddini de hukuka uygun buldu (E.2020/3275 K.2024/3785, 08.10.2024).
- Yönetmeliğe karşı odaların davası: Meslek odaları ve derneklerin Yönetmeliğin birçok maddesine karşı açtığı davada Danıştay 10. Dairesinin kısmen ret, kısmen feragat ve konusuz kalma nedeniyle karar verilmesine yer olmadığı yönündeki kararını İdari Dava Daireleri Kurulu onadı (E.2023/2989 K.2025/326, 13.02.2025). Mezuniyet şartındaki "lise" ibaresine karşı dava, 2021'de şart "ilköğretim" olarak değiştirildiği için konusuz kaldı (10. D, E.2020/6869 K.2024/1700).
- Dava süresi: Yönetmelik kuralına karşı doğrudan dava, yayımı izleyen günden itibaren altmış gün içinde açılır; süre geçtiyse ancak kurala dayanan bireysel işlemle (ör. başvurunun reddi) birlikte dava edilebilir; bireysel işlem yoksa dava incelenmeksizin reddedilir (10. D, E.2023/1355 K.2024/2594).
Sık sorulan sorular
Emlak yetki belgesi nasıl alınır?
Başvuru, şartları gösteren belgelerle Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır; şartları taşıyan işletmeye yetki belgesi başvurudan itibaren on gün içinde işletmenin bulunduğu yerdeki ticaret il müdürlüğünce verilir. Ret kararı gerekçesiyle Bilgi Sistemi üzerinden bildirilir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 5, 7).
Emlak yetki belgesi şartları nelerdir?
İşletmenin meslek odasına kayıtlı ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olması, oda ve vergi kayıtlarında taşınmaz ticareti faaliyetinin bulunması ve sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir. Sorumlu emlak danışmanı 18 yaşını doldurmuş, en az ilköğretim mezunu, adli sicil şartını taşıyan, yüz saatlik eğitimi tamamlamış ve son beş yılda önlisans ve üstü mezunlarda altı ay, diğerlerinde on iki ay emlak danışmanlığı yapmış olmalıdır (Yönetmelik m. 6).
Yetki belgesi olmadan emlakçılık yapılır mı?
Yapılamaz. Taşınmaz ticareti yalnız yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmelerce yapılır (Yönetmelik m. 5/1). Yönetmeliğe aykırılıkta 6585 sayılı Kanunun 18. maddesindeki idari para cezaları uygulanır (m. 22/4); 2026'da tutar her aykırılık için 28.620 TL ile 858.620 TL arasındadır ve aynı takvim yılında tekrarında bir önceki cezanın iki katına çıkar (6585 sayılı Kanun m. 18/1-i, 18/5; Ticaret Bakanlığı Tebliği, RG 20.12.2025). Cezaya karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur (Danıştay 10. D, E.2023/5343 K.2024/4988).
Emlakçı komisyonu ne kadar 2026?
Alım satıma aracılıkta hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü, kiralamaya aracılıkta KDV hariç bir aylık kira tutarını geçemez. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bedel taraflar arasında eşit paylaşılır; alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı sözleşme yapılmış olsa da yalnız bir hizmet bedeli alınabilir (Yönetmelik m. 20).
Emlak yetki belgesi nasıl sorgulanır?
Yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmelerin güncel listesi Ticaret Bakanlığının internet sayfasında ilan edilir (Yönetmelik m. 11/4). İlanlarda da yetki belgesi numarası ve belgedeki işletme adı veya unvanı kolay okunur biçimde yer almak zorundadır (m. 14/2-i).
Emlak yetki belgesi hangi durumlarda iptal edilir?
Şartlardan birini kaybeden işletmenin on gün içindeki başvurusu üzerine, şartların taşınmadığının Bakanlıkça tespitinde, uyarıya rağmen tadil veya yenileme başvurusu yapılmadığında ve Yönetmeliğe aykırılık verilen sürede giderilmez ya da aynı takvim yılında tekrarlanırsa iptal edilir. Son durumda işletmeye ve sahibinin diğer işletmelerine bir yıl yetki belgesi verilmez (Yönetmelik m. 9).
Sabıkası olan emlak yetki belgesi alabilir mi?
Kasten işlenen bir suçtan beş yıldan fazla hapis cezası alan ya da hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma gibi Yönetmelikte sayılan suçlardan hüküm giyen kişi sorumlu emlak danışmanı olamaz (m. 6/1-d-4). Danıştay 10. Dairesi bu kuralı hukuka uygun buldu; hırsızlıktan 2 yıl 4 ay hapis cezası alan başvurucunun yetki belgesi talebinin reddinde de hukuka aykırılık görmedi (E.2020/3275 K.2024/3785).
Muhammet Zeyd Targal
Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.
Başlıca hukukî kaynaklar
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; başlıca değişiklikler RG 14.10.2020, 16.04.2021, 31.08.2023, 30.05.2025, 29.04.2026, 01.10.2026) m. 5-12, 14, 15, 20, 22
- 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun m. 16/1-b, 18/1-i, 18/5, 18/6; 2026 tutarları: Ticaret Bakanlığı Tebliği (RG 20.12.2025, 33113); 6563 sayılı Kanun m. 12/1-d
- Danıştay 10. Dairesi, E.2020/6869 K.2024/1700 (30.04.2024); E.2023/1355 K.2024/2594 (13.06.2024); E.2020/3275 K.2024/3785 (08.10.2024); E.2023/5343 K.2024/4988 (18.11.2024)
- Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2023/2989 K.2025/326 (13.02.2025)