Targal Hukuk ana sayfa

Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz mülkiyeti, kullanım, kira, yapılaşma ve tapu sicilinden doğan uyuşmazlıklar.

ALAN HAKKINDA

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, devri, sınırları ve korunması ile kira, imar, inşaat ve sınırlı ayni haklardan doğan ilişkileri kapsar. Tapu sicili, zilyetlik, ortak mülkiyet ve kamu kaynaklı müdahaleler hem özel hukuk hem de idare hukuku yönleriyle incelenir.

Tapu kaydı, sözleşmeler, fiilî kullanım, imar belgeleri ve tarafların dayandığı diğer kayıtlar uyuşmazlığın hukuki niteliğini belirler. Mahkeme veya ilgili idare, talebin türüne göre mülkiyet kaydını, zilyetliği, yapılaşma durumunu ve kamu kaynaklı işlemleri inceler.

SÜREÇ VE SÜRELER

Tapu iptali ve tescil

Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa tapu iptali ve tescil davası açılır. Yolsuz tescil, muvazaa, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması bu davaların sık görülen dayanaklarıdır. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür (HMK m. 12).

Kira uyuşmazlıkları

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce kural olarak arabulucuya başvurmak zorunludur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde yeni dönemin kira bedeli, emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir (TBK m. 344).

El atmanın önlenmesi ve ecrimisil

Taşınmaza haksız olarak el atılması durumunda müdahalenin önlenmesi, yapı veya dikilen şeylerin kaldırılması ve haksız kullanım için ecrimisil istenebilir. Ecrimisil talepleri uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yılla sınırlıdır.

Kamulaştırma

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırmasız el atma davalarında bedel, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın niteliği ve emsal satışlar dikkate alınarak belirlenir. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı iptal davası ise idari yargıda açılır.

SIK SORULAN SORULAR

Tapu dışında yapılan taşınmaz satışı geçerli midir?

Taşınmaz satışı, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekil şartına bağlıdır; önalım sözleşmesi için yazılı şekil yeterlidir (TBK m. 237; TMK m. 706).

Kiracının tahliyesi hangi sebeplerle istenebilir?

Kiraya veren; kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı, esaslı onarım veya yeniden inşa gereği (TBK m. 350), kiracının yazılı tahliye taahhüdü ya da bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar (TBK m. 352) sebebiyle tahliye isteyebilir. On yıllık uzama süresinin sonunda sebep göstermeden fesih bildirimi de mümkündür (TBK m. 347).

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl sonuçlanır?

Paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Uzlaşma sağlanamazsa hâkim malın aynen bölünmesine, bu uygun değilse açık artırmayla satılıp bedelin paylaştırılmasına karar verir (TMK m. 698, 699). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Apartmandaki ortak giderler nasıl paylaştırılır?

Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere arsa payı oranında katılır (634 sayılı Kanun m. 20). Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Kira artışı ne kadar olabilir?

Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeline ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanır (TBK m. 344).

Tapu iptal ve tescil davası hangi yerde açılır?

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Bu nedenle dava, tarafların yerleşim yerinden bağımsız olarak taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

BELGELER

Bu alandaki bir dosyanın incelenmesinde çoğunlukla şu belgeler kullanılır:

  • Tapu kaydı ve takyidat belgesi
  • Kira sözleşmesi, ihtarnameler ve ödeme dekontları
  • İmar durumu, çap ve aplikasyon krokisi
  • Kat mülkiyeti yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
  • Satış veya satış vaadi sözleşmesi
  • Taşınmazın fiilî durumunu gösteren fotoğraf ve keşif tutanakları
KAPSAM

Başlıca çalışma başlıkları

  1. 01

    Tapu iptali ve tescil, yolsuz tescil ve kayıt düzeltme davaları

  2. 02

    El atmanın önlenmesi, ecrimisil ve haksız yapının kaldırılması (kal) davaları

  3. 03

    Ortaklığın giderilmesi ve önalım hakkına ilişkin davalar

  4. 04

    Kira bedelinin tespiti, uyarlama, tahliye ve kira alacağı uyuşmazlıkları

  5. 05

    Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri

  6. 06

    İpotek, intifa, üst ve geçit hakkı gibi sınırlı ayni haklar

  7. 07

    Kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve imar uygulamalarından doğan davalar

  8. 08

    Taşınmaz işlemlerinin hukuki durum ve tapu kaydı incelemesi