Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2026'da Ev Sahibinin Yasal Tahliye Yolları, Süreler ve Kiracının Hakları

Tahliye yolları ve süreleri

Aşağıdaki tablo kanundaki tahliye sebeplerini, dayandıkları maddeyi ve ev sahibinin kaçırmaması gereken süreyi gösterir. Süreler hak düşürücüdür: süresinde açılmayan dava reddedilir, ev sahibi sebebin yeniden doğmasını bekler.

İhtiyaç ve yeni malik davalarında ev sahibi dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353; 3. HD, E. 2025/4720, K. 2025/5281). Bu sebepler kiracı aleyhine sözleşmeyle genişletilemez; "ev sahibi istediği zaman çıkarabilir" gibi bir madde geçersizdir (m. 354).

Kira ödenmiyorsa

Kiracı muaccel kirayı veya aidat gibi yan gideri ödemezse ev sahibi ona yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür ve ihtarın tebliğini izleyen gün başlar (TBK m. 315). Ev sahibinin iki yolu vardır:

• İcra yolu: İcra dairesinden ihtarlı ödeme emri gönderilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse ev sahibi, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister (İİK m. 269, 269/a). Kiracı itiraz ederse ev sahibi itirazın kaldırılması ve tahliye için yine icra mahkemesine başvurur. Bu yolda arabuluculuk şartı yoktur.
• Dava yolu: Noter ihtarıyla otuz günlük süre verilir; ödenmezse arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu davanın kanunda bir süre öngörülmemiş olsa da makul sürede açılmasını arıyor (E. 2025/4720, K. 2025/5281).

Kiracı ihtar süresi içinde borcun tamamını öderse fesih hakkı doğmaz. Ancak aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar çekilmesine sebep olan kiracı, sonradan ödese bile, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla çıkarılabilir (TBK m. 352/2).

İhtiyaç ve yeni malik

Ev sahibi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocuğu, torunu), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m. 350/1). Yargıtay bu davalarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanmasını arar; geçici bir ihtiyaç ya da henüz doğmamış veya uzun süre sonra doğacak bir ihtiyaç tahliye sebebi değildir ve ihtiyacın yargılama boyunca da sürmesi gerekir. Dükkânları birleştirip mobilya mağazası yapmak isteyen bir şirketin davasında mahkeme, taşınmazın yapılacak işe uygun olmadığı bilirkişi raporuyla belirlendiği için davayı reddetmişti (3. HD, E. 2017/8235, K. 2018/186).

Evi kiracılı olarak satın alan yeni malikin iki seçeneği vardır (TBK m. 351):

• Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinmeden altı ay sonra dava açar. Yargıtay'a göre davanın altıncı ayın hemen sonunda açılması gerekmez, sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir; ancak bir aylık bildirim zorunludur ve bu eksiklik sonradan giderilemez (3. HD, E. 2018/1051, K. 2018/2173).
• Bildirim yapmadıysa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç davası açar.

İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan evi ev sahibi, haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).

On yıl dolan kiracı

Belirli süreli sözleşmede süre bittikten sonra sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Bu uzamalar on yılı doldurunca ev sahibi, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1). Belirsiz süreli sözleşmede ise ev sahibi kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m. 347/2).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 5 Kasım 2025'te bu yolun takvimini somut bir dosyada gösterdi. 1 Ağustos 2004 başlangıçlı ve 5 yıl süreli bir işyeri sözleşmesinde süre 1 Ağustos 2009'da bitmiş, on yıllık uzama süresi 1 Ağustos 2019'da dolmuştu. Ev sahibi 1 Ağustos 2023'te biten uzama yılından üç aydan fazla önce, 20 Mart 2023'te yazılı fesih bildirimi gönderdi. Daire, davanın ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılının sonuna kadar, dava şartı arabuluculuk tamamlanarak açılabileceğini belirterek tahliye kararını onadı (E. 2025/4720, K. 2025/5281). Bildirimi yazılı yapın ve tebliğ tarihini saklayın; konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK m. 348).

Arabuluculuk, mahkeme ve Balıkesir'deki süreler

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır; kiralananın icra yoluyla ilamsız tahliyesi bu şartın dışındadır (6325 s. K. m. 18/B-1-a). Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır; anlaşma olmazsa tahliye davası aynı mahkemede açılır.

Aşağıdaki tablo Balıkesir Adalet Komisyonunun 2025 faaliyet raporunda Balıkesir merkez mahkemeleri için verilen ortalama bitirme sürelerini gösterir. Rakamlar mahkemenin o yıl bitirdiği dosyaların ortalamasıdır; tek bir davanın süresini tahmin etmek için değil, beklentiyi kurmak için kullanılmalıdır.

Tablo bir gerçeği açıkça gösteriyor: kira borcunda veya geçerli bir tahliye taahhüdünde icra yolu, dava yolundan belirgin biçimde kısa sürüyor. Kiracının itiraz etmesi süreyi uzatır, ama itiraz edilmeyen dosyalar iki ila dört ay içinde sonuçlanıyor.

Kiracının hakları

• Zorla çıkarma yok. Mahkeme kararı ya da icra dairesinin itiraz edilmeden kesinleşen tahliye emri olmadan ev sahibi kiracıyı kendisi çıkaramaz; tahliyeyi icra dairesi yapar. Kiracının evine izinsiz girmek ayrı bir suç oluşturabilir; konut dokunulmazlığının ihlali yazısında ev sahibi ve kiracı ilişkisini anlattık.
• Süre bitince sözleşme uzar. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347).
• Sebepler sınırlıdır. Kanundaki tahliye sebepleri sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez (m. 354).
• Kiracı ölürse. Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilir (m. 356).
• Kira artışı. Kira bedeli ihtiyaç bahanesiyle değil, tespit davasıyla yeniden belirlenir; uyuşmazlık bu ise yol kira tespit davasıdır.

Ortak mülkiyetteki bir evde kiracının durumu ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlık için ortaklığın giderilmesi davası, hisseli bir taşınmazın satışında paydaşların hakları için şufa hakkı 2026 yazılarına bakabilirsiniz.