Emlak Vergisi 2026: İkinci Taksit 30 Kasım, Artış Sınırı 2025 Değerinin Üç Katı, Oranlar, Emekliye Sıfır Oran, Değerli Konut Vergisi ve 2027'de Ne Değişecek

Vergi nasıl hesaplanır, oranlar

Vergi, taşınmazın vergi değeri ile oranın çarpımıdır. Vergi değeri arsa ve arazide, takdir komisyonlarının cadde, sokak veya bölge bazında belirlediği asgari ölçüde metrekare birim değerine göre; binada, Bakanlıkların ilan ettiği bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa payı değeri esas alınarak hesaplanır (Emlak Vergisi Kanunu m. 29). Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesabında bir liraya kadar kesirler dikkate alınmaz (Seri No: 89 m. 3/4).

Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarda oranlar %100 artırımlı uygulanır (m. 8, 18). Örneğin büyükşehirdeki 2.000.000 TL vergi değerli bir dairenin yıllık vergisi 2.000.000 × 0,002 = 4.000 TL'dir ve 2.000 TL'lik iki taksitte ödenir. Yeni yapılan binanın vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen dört yıl boyunca arsasının vergisinden az olamaz (m. 8).

2026 artışı ve üç kat sınırı

Arsa ve arazi birim değerleri takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenir (Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 49/b). 2025'te 2026 için yapılan takdirler birçok yerde değerleri birkaç kat artırdı. Bunun üzerine 7566 sayılı Kanun geçici 23. maddeyi değiştirdi: 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Yeni mükellefiyet doğan hâllerde (örneğin yeni bina) esas alınan birim değer de ilk yıl 2025 birim değerinin iki kat fazlasını geçemez; ancak mükellefin değiştiği hâllerde, yani satın alınan taşınmazda, birinci kural uygulanır.

Hazine ve Maliye Bakanlığı sınırı tebliğde örnekle açıkladı: 1.500 m² arsanın 2025 birim değeri 600 TL, vergi değeri 900.000 TL'dir. 2026 için birim değer 4.000 TL takdir edildiğinden hesaplanan değer 6.000.000 TL'dir; ama 2025 değerinin iki kat fazlası 900.000 + (900.000 × 2) = 2.700.000 TL olduğundan 2026 vergi değeri 2.700.000 TL kabul edilir (Seri No: 89 m. 4, Örnek 1). Sınır, 2025 değerinin üç katıdır; artış en çok %200 olabilir.

Emlak vergi değerine bağlı tapu harcı gibi diğer mali yükümlülüklerde de bu sınırlanmış değerler esas alınır (geçici m. 23). Tapu harcının hesabı için tapu harcı 2026 yazısına bakınız. Emlak vergisi tahakkukuna karşı vergi mahkemesinde dava açma süresi 30 gündür (İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7/1).

Ödeme tarihleri, bildirim ve tapu

• Taksitler: Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında, iki eşit taksitte ödenir (m. 30/1). 2026'nın ikinci taksidi için son gün 30 Kasım 2026'dır.
• Gecikme: Emlak vergisine 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uygulanır (m. 37); süresinde ödenmeyen vergiye gecikme zammı işler.
• Bildirim: Satın alma veya mirasla mükellefin değişmesi, yeni bina, kullanım şeklinin değişmesi (örneğin dairenin dükkâna çevrilmesi), arazinin arsaya dönüşmesi ve muafiyetten yararlanma gibi vergi değerini değiştiren hâllerde bildirim zorunludur; taşınmazın bulunduğu belediyeye olayın olduğu bütçe yılı içinde, olay son üç ayda olduysa üç ay içinde verilir (m. 23, 33).
• Tapu: Tapu müdürlükleri devirden önce emlak vergisi borcunu sorgular; miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma gibi hâller dışında borçlu taşınmazın devri yapılmaz. Tapu müdürlükleri yapılan devirleri ertesi ayın 15'ine kadar belediyelere elektronik olarak bildirir (m. 30/8).
• Kısıtlı taşınmaz: Kanun veya kamu düzeni mevzuatıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazın vergisi kısıtlama sürdükçe onda bir oranında tahsil edilir (m. 30).

Emekli, engelli ve gaziye sıfır oran

Cumhurbaşkanı, aşağıdaki kişilerin Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni için (intifa hakkı dâhil) vergi oranını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir (m. 8/2):

• kendisine bakmakla yükümlü olduğu 18 yaşından küçükler dışında hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
• geliri yalnız kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar (emekliler),
• gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri.

Uygulamada bu meskenlere sıfır oran uygulanır. Tek meskene hisseyle sahip olunursa hisseye uygulanır; dinlenme amacıyla dönemsel kullanılan meskenler (yazlıklar) kapsam dışıdır. Kira veya ticari kazanç gibi ek gelir, emeklinin bu haktan yararlanmasını engeller. Şartları taşıyan kişi durumunu belediyeye dilekçeyle bildirir; muafiyetten yararlanma da bildirim gerektiren hâllerdendir (m. 23).

Değerli konut vergisi 2026

Emlak vergisinden ayrı olarak, değeri yüksek meskenler değerli konut vergisine tabidir. Seri No: 88 Genel Tebliğe göre 2026'da:

• değeri 17.711.000 TL'yi aşan meskenler vergiye tabidir,
• 17.711.000-26.567.000 TL arasındaki kısım için binde 3,
• 35.425.000 TL'ye kadar olanlarda 26.567.000 TL için 26.568 TL, fazlası için binde 6,
• 35.425.000 TL'den fazla olanlarda 35.425.000 TL için 79.716 TL, fazlası için binde 10.

Bu tutarlar 2025 tutarlarının, 2025 yeniden değerleme oranının yarısı olan %12,745 oranında artırılmasıyla bulundu.

2027'de ne değişecek

7566 sayılı Kanun, vergi değerlerinin yıllık artışını değiştirdi: 2027, 2028 ve 2029 yıllarında vergi değerleri ve birim değerler, bir önceki yıl değerinin yeniden değerleme oranının tamamı kadar artırılarak bulunacak; önceki kural oranın yarısıydı (m. 29; Seri No: 89 m. 2/2, 3/2). 2027 değerleri, Vergi Usul Kanununa göre 2026 yılı sonunda ilan edilecek 2026 yeniden değerleme oranına göre hesaplanacak. 2027'de uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyetleri 6 Ağustos 2026'da yayımlandı (Seri No: 90).

Satın alma ve miras sonrası vergi yükümlülükleri için veraset ve intikal vergisi 2026 yazısına bakınız.