2026'da tapuda satış harcı, beyan edilen satış bedelinin binde 20'si alıcıdan, binde 20'si satıcıdan olmak üzere toplam yüzde 4'tür. Bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük gösterilemez. Satış bedeli tapuda gerçeğinden düşük beyan edilirse aradaki farkın harcı sonradan alınır ve 19 Aralık 2025'ten beri bir kat vergi ziyaı cezası kesilir; ceza daha önce yüzde 25'ti. Harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün döner sermaye ücreti ödenir.
Tapu harcıyla ilgili en çok yapılan hata, harcı azaltmak için satış bedelini düşük göstermektir. 2025 sonundaki kanun değişikliğiyle bunun cezası dört katına çıktı. Bu yazı oranı, hesap örneklerini, ceza rejimini ve Danıştay kararlarındaki tespit yöntemlerini anlatır.
Oran ve hesap örnekleri
Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendine göre taşınmazın bedel karşılığı, ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle veya trampa yoluyla devrinde harç, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20'dir.
| Beyan edilen bedel | Alıcı (binde 20) | Satıcı (binde 20) | Toplam harç |
|---|---|---|---|
| 2.000.000 TL | 40.000 TL | 40.000 TL | 80.000 TL |
| 3.000.000 TL | 60.000 TL | 60.000 TL | 120.000 TL |
| 5.000.000 TL | 100.000 TL | 100.000 TL | 200.000 TL |
Cumhurbaşkanı bu oranı taşınmazın türüne, yeni yapılan konut ve işyerlerinin ilk satışına, yerine ve büyüklüğüne göre bir katına kadar artırabilir veya onda birine kadar indirebilir. Bu yetkiyle oran konut ve işyerlerinde 2017'de 30 Eylül'e, 2018'de 31 Ekim'e kadar geçici olarak binde 15'e indirilmişti; bu indirimlerin süresi doldu.
Hangi bedel üzerinden?
- Beyan edilen bedel, ama emlak vergisi değerinden az değil. Harç, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapuda beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 63; tarife 20/a). Emlak vergisi değeri taşınmazın bulunduğu belediyeden öğrenilir.
- Kat irtifakı. Kat irtifaklı taşınmazlarda harç devir bedelinin tamamı üzerinden alınır (m. 63).
- İcra ve ortaklığın giderilmesi satışları. Cebri icra ve ortaklığın giderilmesi satışlarında satış bedeli, kamulaştırmada takdir edilen bedel esas alınır (tarife 20/a). Ortaklığın giderilmesi süreci ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlatılır.
- Ölünceye kadar bakma ve trampa. Bu devirlerde de oran binde 20'dir; ölünceye kadar bakma sözleşmesinin diğer sonuçları ölünceye kadar bakma sözleşmesi yazısındadır.
- Çıplak mülkiyet ve intifa. Harç hesabında kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi intifa hakkına ayrılır (m. 64).
Düşük bedel beyanı ve ceza
Tapudaki işlemden sonra harcın emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu tarhiyatta Vergi Usul Kanunu'ndaki vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (Harçlar Kanunu m. 63). Ceza oranı 7566 sayılı Kanunla (RG 19.12.2025) yüzde 25'ten bir kata çıkarıldı ve yayım tarihinde yürürlüğe girdi. Takdir komisyonu kararlarına dayanılarak bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.
Danıştay 9. Dairesinin onadığı kararlarda gerçek bedel şu delillerle tespit edildi:
- Ba ve Bs formları. Satıcı şirketin Bs formunda alıcıya bildirdiği satış tutarı ile alıcının Ba formundaki tutarın tapuda beyan edilen bedelden yüksek olması üzerine hem satıcı hem alıcı adına harç ve ceza tarh edildi; davalar reddedildi (E.2023/433, K.2023/4643; E.2022/1979, K.2023/4649, 16.11.2023).
- Alıcı ifadesi, banka havalesi ve oda fiyatı. Alıcıların ifadeleri ve banka hesap hareketleri; ifade vermeyen alıcı yönünden satıştan birkaç gün sonra satıcının şirket hesabına gelen yüksek tutarlı havale ve ticaret odasından alınan metrekare birim fiyatı gerçek bedel kabul edildi (E.2020/6018, K.2022/4312, 27.09.2022).
Cezaya karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılır. Dava açmadan önce tarhiyat sonrası uzlaşma da istenebilir (Vergi Usul Kanunu ek m. 1). Satış bedelinin gerçek olduğunu gösteren banka dekontları, ekspertiz raporu ve aynı dönemdeki emsal satışlar savunmanın temel delilleridir. Bedelin bankadan ödenmesini sağlayan sistem tapuda güvenli ödeme sistemi yazısında anlatılır.
Döner sermaye ve diğer harçlar
- Döner sermaye ücreti. Tapu harcından ayrı bir hizmet bedelidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2026 tarife cetveli 1 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi; ücret taşınmazın bulunduğu yerin yöresel katsayısıyla hesaplanır ve başvuru sırasında e-Tahsilat sisteminde gösterilir.
- Cins tashihi harcı. Arsa üzerine yapılan binanın tescilinde her bağımsız bölüm için 2026'da 4.752,40 TL, sosyal mesken niteliğindeki konutlarda 2.371,80 TL harç alınır (tarife 13/a).
- Satış vaadi şerhi. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinde sözleşme bedeli üzerinden binde 6,83 harç alınır; bu bedel emlak vergisi değerinden az, iki katından çok olamaz (tarife 12).
İskân alınmamış konutlarda satışın ve kredinin nasıl etkilendiği iskânı olmayan ev alınır mı yazısında anlatılır.
Sık sorulan sorular
2026'da tapu harcı ne kadar?
Tapuda satış, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve trampa ile devirde harç, beyan edilen bedelin binde 20'si alıcıdan ve binde 20'si satıcıdan, toplam yüzde 4'tür (Harçlar Kanunu 4 sayılı tarife, 20/a). Bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Örneğin 5.000.000 TL'ye satılan bir dairede alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL harç öder.
2 milyonluk bir evin tapu masrafı ne kadar?
2.000.000 TL bedelle satışta alıcının harcı 40.000 TL, satıcının harcı 40.000 TL'dir; toplam 80.000 TL. Buna Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2026 tarifesine göre hesaplanan döner sermaye ücreti eklenir. Beyan edilen 2.000.000 TL, evin emlak vergisi değerinden düşükse harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanun harcı devreden (satıcı) ve devralan (alıcı) için ayrı ayrı binde 20 olarak belirler; her taraf kendi payından sorumludur. Taraflar sözleşmede payların ödenmesini başka türlü paylaşabilir, ancak eksik beyan tespit edildiğinde Danıştay kararlarında hem satıcı hem alıcı adına ayrı ayrı tarhiyat yapıldığı görülür.
Tapuda düşük bedel göstermenin cezası nedir?
Satış bedeli emlak vergisi değerinin altında ya da gerçek bedelden düşük gösterilirse, aradaki farka isabet eden harç sonradan tarh edilir ve Vergi Usul Kanunu'ndaki vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (Harçlar Kanunu m. 63). 7566 sayılı Kanun 19 Aralık 2025'te yürürlüğe girene kadar bu ceza yüzde 25'ti.
Gerçek satış bedeli nasıl tespit ediliyor?
Danıştay kararlarına konu olaylarda vergi idaresi gerçek bedeli satıcının Bs ve alıcının Ba formlarındaki satış tutarları, alıcıların ifadeleri, satışa yakın tarihli banka havaleleri ve ticaret odasından alınan metrekare birim fiyatlarıyla tespit etti; bu tespitlere dayanan tarhiyatlar hukuka uygun bulundu (Danıştay 9. Daire, E.2023/433, K.2023/4643; E.2020/6018, K.2022/4312).
Döner sermaye ücreti 2026'da ne kadar?
Döner sermaye ücreti harçtan ayrı bir hizmet bedelidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1 Ocak 2026'da yürürlüğe giren tarife cetveline göre, taşınmazın bulunduğu yerin yöresel katsayısı dikkate alınarak hesaplanır; bu nedenle il ve ilçeye göre farklıdır. Tutar başvuru sırasında e-Tahsilat sisteminde gösterilir.
Kat irtifaklı daire alımında tapu harcı nasıl hesaplanır?
Kat irtifaklı taşınmazların devrinde harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 63). Oran yine alıcı ve satıcı için binde 20'dir. Bina tamamlanıp kat mülkiyetine geçilirken, her bağımsız bölüm için 2026'da 4.752,40 TL cins tashihi harcı alınır.
Muhammet Zeyd Targal
Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.
Başlıca hukukî kaynaklar
- 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 60-64 ve (4) sayılı tarife, I. Tapu işlemleri 12, 13/a, 20/a
- 7566 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 6, 8 (RG 19.12.2025)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2026 Yılı Döner Sermaye Ücretlerine İlişkin Tarife Cetveli
- Danıştay 9. Daire, E.2023/433, K.2023/4643 ve E.2022/1979, K.2023/4649, 16.11.2023; E.2020/6018, K.2022/4312, 27.09.2022