Günlük Kiralık Ev İzin Belgesi 2026: Nasıl Alınır, Kat Maliklerinin Oybirliği, Kiracının Günlük Kiraya Vermesi, Cezalar ve Danıştay Kararları

Hangi kiralama izne tabi

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Kanun, konutların her türlü amaçla ve en fazla 100 gün süreyle kiralanmasını “turizm amaçlı kiralama” sayar (m. 2/1-g). Kiracının tatilci, iş seyahatindeki çalışan, hastane yakınında kalan hasta yakını veya öğrenci olması sonucu değiştirmez; belirleyici olan sürenin 100 günü aşmamasıdır. Tek seferde 100 günden uzun kiralamalar Kanunun dışındadır (m. 1/3).

Konut, tapuda konut olarak kayıtlı veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan bağımsız bölümdür (m. 2/1-e). Apart daire, yazlık, villa ve rezidans dairesi bu tanıma girer. Kanun, kısa süreli kiralamayı uzun sözleşmeyle gizlemeyi de cezalandırır: her defasında 100 günden uzun sözleşme yaptığı hâlde aynı konutu ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verene 1.000.000 TL idari para cezası verilir (m. 4/1-g).

İzin belgesi yalnız konutun Yönetmelikteki nitelikleri taşıdığını ve turizm amaçlı kiralanmasına izin verildiğini gösterir; konutun asli fonksiyonunu değiştirmez, imar planı değişikliğine dayanak olmaz ve imar ya da kıyı mevzuatı karşısında sahibine hak sağlamaz (Yönetmelik m. 5/A, RG 10.10.2025).

Kim belge alabilir, kim alamaz

Konut kiralayanlar, izin belgesinin yalnız malik, üst ve intifa hakkı sahibine verilmesini Danıştay'da dava konusu yaptı. Danıştay Dördüncü Dairesi, Kanunun gerekçesinde bütün binanın otel işlevine dönüşmesini ve kontrolsüz alt kiralamayı engelleme amacının açıkça yazıldığını belirterek bu kuralların mülkiyet hakkını, çalışma ve sözleşme hürriyetini ve teşebbüs kurma hakkını kısıtlamadığına, kamu yararına ve Kanuna uygun olduğuna oybirliğiyle karar verdi (E.2024/2155 K.2025/6678, 16.12.2025; temyiz yolu açık).

Kiracı için ikinci bir engel Türk Borçlar Kanunundadır: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz (m. 322/1). Kiraya veren, rıza olsa bile 7464 sayılı Kanun nedeniyle kiracısının günlük kiralama yapmasına izin veremez. Kiracının izinsiz alt kiralaması kira sözleşmesinin feshine yol açabilir; tahliye yolları için kiracı nasıl çıkarılır yazısına bakılabilir.

Kat maliklerinin oybirliği

Kanun, izin belgesi başvurusunda konutun bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin turizm amaçlı kiralamayı uygun gören oybirliği kararının sunulmasını zorunlu tutar (m. 3/3). Yönetmelik bu kararın binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölüm maliklerince alınmasını ve noter onaylı örneğinin yüklenmesini ister (m. 5/2-d-1). Bir malikin karşı çıkması ya da imza vermemesi başvuruyu engeller; kat malikleri kurulunun çoğunluk kararı yetmez.

• Sitelerde yalnız kiralanacak konutun bulunduğu blok için oybirliği aranır; belge örneği site yönetimine gönderilir (Kanun m. 3/3). Aynı kişi aynı binada beşten fazla konut için başvurursa sitedeki tüm kat maliklerinin oybirliği de istenir (m. 3/4-b).
• Müstakil konut, rezidans ve devre mülk başvurularında oybirliği kararı ve yüzde yirmi beş sınırı aranmaz (Yönetmelik m. 5/4).
• Rezidansta yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunması, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik mekânları ile sayılan hizmetlerden en az ikisinin verilmesi gerekir (Kanun m. 3/10; Yönetmelik m. 4/1-l).

Müstakil konut istisnası tartışmalıdır. Bir sitedeki kat maliki, aynı sitedeki başka bir bağımsız bölüme müstakil konut sayılarak oybirliği aranmadan verilen izin belgesini ve Yönetmeliğin ilgili cümlesini dava etti; Kanunun konut tanımında normal ve müstakil konut ayrımı yapmadığını ileri sürdü. Danıştay Dördüncü Dairesi davayı süre aşımından reddetmişti. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu bu kararı bozdu: davacının belgeyi 11.06.2024'te öğrendiğini söylediği ve aksini gösteren belge bulunmadığı için 07.08.2024'te açılan dava süresindedir (E.2025/105 K.2025/671, 20.03.2025, oybirliği). Esas hakkındaki karar Dairece verilecek.

Oybirliği kararının alınması, toplantı ve yönetim planı kuralları için Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 yazısına bakılabilir.

Başvuru, belgeler ve süreler

Bütün başvurular e-Devlet üzerinden yapılır; e-Devlet dışındaki fiziki başvurular değerlendirilmeden iade edilir (Yönetmelik m. 5/1). Aynı binada aynı kişi adına istenen konutlar için tek başvuru yapılabilir ve tek izin belgesi düzenlenebilir; her konuta ayrı plaket verilir (m. 5/1, 9/3).

1. Kimlik: T.C. kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi; yabancılar için pasaport ve yabancı kimlik numarası ya da vergi numarası. Tüzel kişilerde vergi, ticaret sicil veya MERSİS numarası ve temsilcinin kimliği (m. 5/2-a, b).
2. Tapu: konut üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı; kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmayan bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi (m. 5/2-c).
3. Ortak mülkiyet: paydaşların yazılı onayları ve Bakanlığa karşı sorumlu kiraya veren için tüm maliklerin yazılı beyanı (m. 5/2-ç).
4. Apartman: oybirliği kararının noter onaylı örneği; aynı binada beşten fazla konutta işyeri açma ve çalışma ruhsatı (m. 5/2-d).
5. Vekâlet: vekâletle başvuruda noterden düzenlenmiş vekâletname (m. 5/2-e).

İl kültür ve turizm müdürlüğü başvuru belgelerini inceler; uygun bulunan konuta izin belgesi düzenlenir, eksik veya uygun olmayan başvuru gerekçesiyle reddedilir. İşlemler 60 gün içinde sonuçlandırılır (m. 6/1). Belge düzenlendikten sonra 30 gün içinde konutta yerinde inceleme yapılır; eksiklik varsa 15 gün süre verilir, giderilmezse 100.000 TL ceza (2026: 180.617 TL) ve yeni 15 gün süre, sonra belge iptali gelir (m. 6/2-3). Belge örneği Bakanlığa, belediyeye, kolluğa ve vergi dairesine gönderilir (m. 6/5). Rezidans, devre mülk ve geçici madde kapsamındaki konutların başvurularını Bakanlık inceler (m. 6/7). Gerçeğe aykırı belge sunulursa başvuru reddedilir, belge iptal edilir ve suç duyurusunda bulunulur (m. 5/6).

İzin belgesi ve plaket ücretlerini Bakanlık belirler (Kanun m. 3/2). Belge sahibi ayrıca 7183 sayılı Kanun uyarınca net kira gelirinin binde beşi oranında turizm payı öder (m. 6/2-a); turizm payının ödendiğini gösteren belgeyi süresinde sunmamanın cezası 50.000 TL'dir (7464 sayılı Kanun m. 4/2-c).

Konutta aranan şartlar ve kapasite

• En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi (Yönetmelik m. 9/1-a).
• Sıcak ve soğuk su; nitelikli yatak, kişi başı yastık, kılıf, çarşaf, pike veya yorgan, yüz ve banyo havlusu; bina kuralları ile çıkış yollarını gösteren bilgilendirme kartı (m. 9/1-b).
• Kimyevi yangın söndürücü ve banyo-tuvalet dışındaki sabit ayrımı olan tüm bölümlerde duman dedektörü (m. 9/1-c, RG 10.10.2025 değişikliği).
• Tefriş, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz, bakımlı ve çalışır olması (m. 9/1-ç).

Kapasite: her yatak odası iki kişilik sayılır, yatak odaları dışında en fazla iki kişi eklenir. Oda sayısı ne olursa olsun bir konutta üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla 12 kişi kalabilir; belgedeki kapasitenin üzerinde kullanıcı alınması yanıltıcı tanıtım cezasına bağlıdır (m. 9/1-d).

Oda kiralama yasağı: malikin oturduğu evin bir veya birkaç odası için izin belgesi düzenlenmez; böyle kiralama izinsiz kiralama sayılır (m. 6/6). İzin belgeli konutun odaları da ayrı ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiraya verilemez (m. 10/2).

Belge sahibinin yükümlülükleri

• Plaket. Bakanlığın soğuk damgalı plaketi konutun girişine asılır; plakette “TURİZM AMAÇLI KONUT” ibaresi, belge numarası ve tarihi, belge sahibinin irtibat numarası ve adres yazar (Kanun m. 3/1; Yönetmelik m. 8).
• İlan. Konutun tanıtıldığı her ortamda izin belgesi numarası okunaklı yayımlanır; konum, kapasite, kat, oda ve yatak sayıları, donanım, evcil hayvan kabulü, giriş-çıkış saatleri ve bina kuralları ilanda yazar (Yönetmelik m. 9/2-a).
• Kimlik bildirimi. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır; bildirimden belge sahibi sorumludur (Kanun m. 3/8).
• Temizlik ve bakım. Her kullanıcı değişiminde temizlik ve bakım, düzenli haşere mücadelesi ve bunların kaydı; site veya bina kurallarının kullanıcıya yazılı ya da çevrim içi bildirilmesi (Yönetmelik m. 10/1).
• Değişiklik bildirimi. Konut miras dışında bir işlemle el değiştirirse tapu tescilinden itibaren 30 gün içinde bildirilir; bildirilmezse 50.000 TL ceza verilir ve yeni malik 30 gün içinde devir başvurusu yapmazsa belge iptal edilir (Kanun m. 4/2-b, 5/1-c). Belge sahibinin ölümünde mirasçılar üç ay içinde başvurmazsa belge geçersiz olur (m. 3/6).
• Denetim. Belgeli konutlar en az iki yılda bir önce evrak, sonra yerinde denetlenir; denetim tarihinde konutu hazır bulundurmamak cezaya bağlıdır (Yönetmelik m. 12/4, 6).

Kullanıcıyla yapılan sözleşme, sözleşmede yazan sürenin sonunda sona erer (Kanun m. 3/9). Belge iptal edilse bile mevcut kullanıcıların hakları sözleşme sonuna kadar devam eder (m. 5/2).

Cezalar 2026

Kanundaki tutarlar 2024 yılı içindir. Kabahatler Kanununun 17. maddesinin yedinci fıkrası maktu idari para cezalarını her takvim yılı başında Vergi Usul Kanununa göre ilan edilen yeniden değerleme oranında artırır ve küsuratı atar. Aşağıdaki 2026 tutarları, Kanun tutarlarına 2025 için yüzde 43,93 ve 2026 için yüzde 25,49 oranı uygulanarak hesaplandı.

İzinsiz kiralamaya ilişkin cezaları konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri, platformlara ve belge sahiplerine ilişkin cezaları Bakanlık verir (m. 4/3). Aynı kişiye birden fazla konut için tek belge düzenlenmişse, nitelik eksikliği ve yanıltıcı tanıtım aykırılıklarında aynı aykırılık için tek idari yaptırım kararı uygulanır (Yönetmelik m. 10/3, RG 25.11.2025). Konut kamu düzeni, kamu güvenliği veya genel ahlaka aykırı kullanılırsa, yetkili kurumun bildirimi üzerine belge iptal edilir (Kanun m. 5/1-ç).

İtiraz ve komşunun hakları

• İdari para cezası. Kanunda ayrı bir yol gösterilmediği için Kabahatler Kanununun 27. maddesi uygulanır: ceza kararının tebliğinden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur. Süre kaçarsa ceza kesinleşir.
• Erişim engeli. İlanın çıkarılması veya erişimin engellenmesi kararına karşı platform sulh ceza hâkimliğine başvurur; hâkimlik kararına Ceza Muhakemesi Kanununa göre itiraz edilir (Kanun m. 4/1-e).
• Başvurunun reddi veya belgenin iptali. İdari işlem olduğu için tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır.
• Komşu kat maliki. Oybirliği kararı olmadan veya şartlar sağlanmadan verilen belgeye karşı, belgeyi öğrendiği tarihten itibaren 60 gün içinde iptal davası açabilir (Danıştay İDDK, E.2025/105 K.2025/671). İzinsiz kiralamayı valiliğe veya il kültür ve turizm müdürlüğüne bildirebilir.
• Rahatsızlık. Kat malikleri ve kullanıcılar birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18); uymayan kat maliki veya kullanıcı için sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenir (m. 33). Apartman içi uyuşmazlıklara bir örnek için apartmanda köpek beslemek yazısına bakılabilir.