22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda üç değişiklik yaptı: birden çok bloktan oluşan sitelerde (toplu yapılarda) yönetim planı değişikliği için gereken oy beşte dörtten üçte ikiye indi; işletme projesi artık genel kurulda onaylanıyor ve itiraz edilmedi diye kendiliğinden kesinleşmiyor; yöneticinin hazırladığı geçici projede aidat artışı yeniden değerleme oranıyla, 2026 için yüzde 25,49 ile sınırlandı. Tek bir apartmanda yönetim planı değişikliği için beşte dört kuralı ise aynen sürüyor.
Bu yazı değişikliklerin kimi nasıl etkilediğini, aidat artışı ve aidat ödemeyen kat maliki konusundaki kuralları ve uyuşmazlıkta izlenecek yolu anlatır.
Yönetim planı: apartmanda 4/5, sitede 2/3
Yönetim planı; yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin kullanma amacını, yöneticinin ücretini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşmedir (KMK m. 28). Değiştirilmesi için gereken oy, binanın türüne göre farklıdır. Aşağıdaki tablo 2026 değişikliğinden sonraki durumu gösterir.
| Yapı türü | Gerekli oy |
|---|---|
| Tek apartman (KMK 28) | Bütün kat maliklerinin 4/5'i (değişmedi) |
| Site, toplu yapı (KMK 70/1) | Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin 2/3'ü (önce 4/5) |
| Toplu yapıda geçici yönetim hükümleri (KMK 70/2) | Bağımsız bölüm maliklerinin 2/3'ü (önce 4/5) |
Kanun ayrıca toplu yapı yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını ekledi (m. 70/3). Sitenizin yönetim planı değişiklik için oybirliği ya da beşte dört öngörüyorsa bu hüküm artık uygulanmaz; üçte iki çoğunluk yeterlidir. Değişiklik kararının tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve değişiklik yönetim planına bağlanarak saklanır (m. 28).
Toplu yapı, aynı parsel veya parseller üzerinde birden çok yapıdan oluşan ve tek bir yönetim planına bağlı yapı topluluğudur; sitelerin çoğu bu kapsamdadır. Tek binalık bir apartmanda beşte dört şartı sürdüğü için çoğunluğu sağlayamayan kat malikleri, KMK'nın 33. maddesine göre sulh hukuk hâkiminin müdahalesini isteme hakkını kullanabilir.
İşletme projesi ve aidat artış sınırı
İşletme projesi, binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her kat malikine düşecek avans tutarını, yani aidatı gösterir. 7579 sayılı Kanun bu projenin nasıl yürürlüğe gireceğini değiştirdi:
- Onay genel kurulda: İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (m. 37/1).
- Geçici proje: Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar ve avansı bu projeye göre toplar (m. 35/d, 37/1).
- Üç ay içinde karar: Proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne karar alınır (m. 37/3). Projenin itiraz edilmezse kesinleşmesini sağlayan eski cümle yürürlükten kaldırıldı.
- Artış sınırı: Mevcut bir işletme projesi varsa geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin, her yıl takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılmasıyla belirlenemez (m. 37, son fıkra).
2025 yılı için ilan edilen yeniden değerleme oranı yüzde 25,49'dur (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği, Sıra No: 585, RG 27.11.2025). Bu nedenle 2026'da yöneticinin tek başına hazırladığı geçici projede aidat, yürürlükteki projeye göre en fazla yüzde 25,49 artırılabilir. Daha yüksek bir artış ancak genel kurulun onayladığı işletme projesiyle mümkündür; genel kurul giderlerin gerçekten arttığını gösteren bir proje onaylayabilir.
Örnek: Yürürlükteki projeye göre aylık aidatı 2.000 TL olan bir dairede yönetici 2026 başında geçici proje yaparsa aidatı en fazla 2.509,80 TL'ye çıkarabilir. Genel kurul üç ay içinde toplanıp projeyi onaylar ya da değiştirir.
Aidat ödemeyen kat maliki
Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta, ortak yerlerin bakım, onarım ve güçlendirme giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere arsa payı oranında katılır. Ortak yer veya tesisi kullanmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamaz (KMK m. 20).
- Gecikme tazminatı: Gider ve avans payını tamamen ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (m. 20).
- İcra takibi: Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici ilamsız icra takibi başlatabilir. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, borçlunun itirazı hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını sağlayan belgelerdendir (m. 37; İİK m. 68/1). Geçici proje artık itirazsız kalmakla kesinleşmediği için genel kurulun projeyi süresinde onaylaması takip açısından da önem taşır.
- Dava: Takip yerine alacak davası açılacaksa Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlık olduğu için önce arabulucuya başvurulur (6325 s. K. m. 18/B-1-c).
- Kiracı ve kanuni ipotek: Bağımsız bölümde oturan kiracı da gider ve avans borcundan kat maliki ile birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (m. 22).
Kurul kararına itiraz ve arabuluculuk
Kat malikleri kurulunun kararına karşı toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK m. 33/1). Kat malikinin veya kiracısının yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki de aynı mahkemeden hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkimin belirlediği sürede kararı yerine getirmeyene idari para cezası verilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 s. K. m. 18/B-1-c). Yönetim planı değişikliği, işletme projesi veya aidat konusunda anlaşmazlık varsa arabuluculukta varılan anlaşmaya sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınabilir. Komşuluk ilişkisinden doğan diğer uyuşmazlıkları, kira ilişkisinde ev sahibinin tahliye yollarını kiracı nasıl çıkarılır yazısında anlattık.
Sık sorulan sorular
Yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?
Tek bir apartmanda yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28). Birden çok bloktan oluşan sitelerde, yani toplu yapılarda ise 22 Mayıs 2026'dan beri toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterlidir; geçici yönetime ilişkin hükümler de bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilir (m. 70). Yönetim planlarındaki aksi hükümler uygulanmaz.
2026 yılında aidat artışı en fazla yüzde kaç olabilir?
Kat malikleri kurulu işletme projesini onaylarken aidatı kanunda bir oranla sınırlanmadan belirleyebilir. Sınır, kurul onayı olmadan yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesi için geçerlidir: mevcut bir işletme projesi varsa geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar artırılmasıyla bulunacak tutarı aşamaz (KMK m. 37). 2025 yılı için ilan edilen oran yüzde 25,49 olduğundan, 2026'daki geçici projelerde artış en fazla bu orandadır.
İşletme projesine itiraz edilmezse kesinleşir mi?
Artık hayır. 7579 sayılı Kanun, yöneticinin bildirdiği işletme projesinin itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşmesine yol açan cümleyi yürürlükten kaldırdı. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; proje kat maliklerine bildirildikten sonra en geç üç ay içinde genel kurul projeyi aynen veya değiştirerek kabul etmek için karar alır (KMK m. 37). Kesinleşen işletme projesi ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları icra takibinde belge niteliği taşır.
Aidat ödemeyen komşuya ne yapılır?
Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir; ödemede geciken kat maliki geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m. 20). Kesinleşen işletme projesi veya kurul kararı, ilamsız takipte itirazın kaldırılmasına elverişli belgedir (m. 37; İİK m. 68). Dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 s. K. m. 18/B).
Kat mülkiyeti kanunu 2026'da ne zaman değişti?
Değişiklikler, TBMM'de 7 Mayıs 2026'da kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'la geldi ve yayım günü yürürlüğe girdi. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35, 37 ve 70. maddeleri değişti.
Muhammet Zeyd Targal
Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.
Başlıca hukukî kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, 22, 28, 33, 35, 37, 66, 70
- 7579 sayılı Kanun m. 3-5 (RG 22.5.2026, 33261)
- Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585), RG 27.11.2025, 33090 (2025 yeniden değerleme oranı)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 68