Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi 2026: Şekil Şartı, Tapu Devri, Bakılmazsa Fesih ve Mirasçıların İptal Davası

Sözleşme nasıl yapılır: tapu mu, noter mi?

Kanun bu sözleşme için en ağır şekli arar: sözleşme, mirasçı atanmasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılır (TBK m. 612/1). Miras sözleşmesinde taraflar arzularını resmî memura aynı anda bildirir ve sözleşmeyi memurun ve iki tanığın önünde imzalar (TMK m. 545). Resmî memur sulh hâkimi, noter veya kanunla yetkilendirilmiş başka bir görevli olabilir (TMK m. 532); taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin resmî senetleri tapu sicil müdürlüğü düzenler (Tapu Kanunu m. 26). Uygulamada iki yol kullanılır:

• Bakım kurumuyla sözleşme: Sözleşme Devletçe tanınmış bir bakım kurumuyla, yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılıyorsa yazılı şekil yeterlidir (TBK m. 612/2).
• Şekle uyulmazsa: Sözlü veya adi yazılı "bakarsan ev senin" anlaşması geçerli bir ölünceye kadar bakma sözleşmesi değildir; bu anlaşmaya dayanılarak tapu istenemez.
• Sağlık raporu: Tapu ve noter işlemlerinde yaşlı veya hasta kişiden çoğunlukla "akli melekeleri yerindedir" raporu istenir. Bu rapor, sonradan açılacak bir ehliyetsizlik davasında Adli Tıp Kurumu incelemesinin yerini tutmaz; dosyadaki delillerden biri olur.

Bakım borçlusu neyi üstlenir?

Sözleşme kurulunca bakım alacaklısı, bakım borçlusunun aile topluluğuna katılmış olur (TBK m. 614/1). Bakım borçlusu, aldığı malların değerine ve bakım alacaklısının önceki sosyal durumuna göre hakkaniyetin gerektirdiği edimleri yerine getirir. Kanun üç borcu açıkça sayar: uygun gıda ve konut sağlamak, hastalığında gerekli özenle bakmak ve tedavi ettirmek (m. 614/2).

• Devredilemezlik: Bakım alacaklısı bakım hakkını başkasına devredemez (m. 619/1).
• Nafaka alacaklıları: Bakım alacaklısı sözleşme yüzünden kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilere nafaka ödeyemez hâle gelirse, bu kişiler sözleşmenin iptalini isteyebilir. Hâkim iptal yerine, bakım borçlusunun edimlerinden mahsup edilmek üzere nafaka ödenmesine karar verebilir (m. 615).
• Kurumlar: Ölünceye kadar bakma amacıyla kurulmuş kurumlarda bakımın kapsamını, kurumun hazırlayıp yetkili makamın onayladığı genel düzenlemeler belirler (m. 614/3).

Bakılmazsa: bakım alacaklısının fesih hakkı

Sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması sebebiyle sözleşmenin devamı çekilmez hâle gelirse ya da başka önemli sebepler devamını imkânsız kılarsa, taraflardan her biri sözleşmeyi önel vermeden feshedebilir (TBK m. 617/1). Kusurlu taraf aldığını geri verir ve kusursuz tarafa uygun bir tazminat öder (m. 617/2). Taşınmazı alıp bakmayan bakım borçlusu, taşınmazı geri vermekle yükümlü olur. Hâkim fesih yerine, aile topluluğu içinde yaşamaya son vererek bakım alacaklısına ömür boyu gelir de bağlayabilir (m. 617/3).

• Örnek: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bakım borçlusu eşin bakım alacaklısını yaraladığının kesinleşmiş ceza kararıyla, boşanmaya kusuruyla sebep olduğunun da boşanma kararıyla sabit olduğu dosyada sözleşmenin TBK m. 617 uyarınca feshini onadı (E.2024/722 K.2025/153, 09.01.2025).
• Oransızlıkta önelli fesih: Edimler arasında önemli ölçüde oransızlık varsa ve fazla alan taraf kendisine bağışta bulunulmak istendiğini ispat edemezse, diğer taraf altı ay önceden bildirerek sözleşmeyi her zaman feshedebilir (m. 616). Oransızlık, verilen malın değerine denk düşen anapara ile bağlanacak irat arasındaki farka göre, ilgili sosyal güvenlik kurumunun hesabıyla belirlenir.
• Fesih hakkı bakım alacaklısınındır: Bakım alacaklısı sağlığında "bana bakılmadı" diyerek sözleşmeyi feshetmediyse, ölümünden sonra mirasçıları bu gerekçeyle sözleşmeyi bozduramaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bu gerekçeyi içeren kararları onadı (E.2025/4214 K.2026/1494, 26.02.2026; E.2025/2740 K.2026/1844, 09.03.2026). Mirasçıların yolu aşağıda anlatılan muvazaa davasıdır.
• Anlaşarak sona erdirme: Taraflar sözleşmeyi birlikte sona erdirebilir. Taşınmaz bakım borçlusuna geçmişse, mülkiyetin geri dönmesi için tapu müdürlüğünde yeni bir resmî senet düzenlenir.

Bakım borçlusu önce ölürse

Bakım borçlusunun ölümüyle sözleşme sona ermez; bakma ve gözetme borcu onun mirasçılarına geçer. Kanun, bakım alacaklısını istemediği kişilerle yaşamaya zorlamamak için ona ölüm tarihinden başlayarak bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteme hakkı tanır (TBK m. 618). Bu bir yıl hak düşürücü süredir (3. HD, E.2025/1118 K.2025/4559).

Fesihte taşınmaz geri gelmez. Bakım alacaklısı, bakım borçlusunun iflası hâlinde iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir parayı mirasçılardan ister. Yargıtay bu kuralı 5.6.1957 tarihli ve 25/22 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla birlikte uygular:

• Taşınmaz iadesi bozuldu: 7. Hukuk Dairesi, bakım borçlusu öldükten sonra taşınmazın bakım alacaklısına iadesine hükmeden kararı bozdu; mahkemenin ödenecek parayı bilirkişiye hesaplatıp buna hükmetmesi gerektiğini söyledi. Aynı kararda, edimler arasında açık oransızlık bulunmadığı için aşırı yararlanma (TBK m. 28) iddiası da kabul görmedi (E.2025/2091 K.2025/5334, 11.12.2025).
• Paranın hesabı: 3. Hukuk Dairesi, bakım borçlusunun ölüm tarihine kadar Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı verilerine göre 520.823,28 TL hesaplanan bakım ücretinden, bakım alacaklısı aynı zamanda bakım borçlusunun 1/4 oranında mirasçısı olduğu için 390.617,46 TL'ye hükmedilmesini onadı (E.2025/1118 K.2025/4559, 06.10.2025).

Dava açarken: süre, pay, tenkis ve tanıklar

• Süre: Muris muvazaası davasını, mirasbırakanın ölümünden sonra miras hakkı zedelenen mirasçı açar. Dava zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir (1. HD, E.2019/4425 K.2021/3226).
• Pay: Her mirasçı kendi miras payı oranında iptal ve tescil isteyebilir (1. HD, E.2025/751 K.2026/842). Bölge adliye mahkemesi, payı göstermeden tescile hükmeden kararı davacının miras payı oranında düzeltti, harç ve vekâlet ücretini de bu paya düşen değerden hesapladı; Yargıtay onadı (1. HD, E.2026/1375 K.2026/6040).
• İspat yükü: Mal kaçırma amacını davacı mirasçı ispatlar. İlk derece mahkemesinin mal kaçırma sonucuna vardığı bir dosyada istinaf mahkemesi muvazaanın kanıtlanamadığını söyleyip davayı reddetti; Yargıtay reddi onadı (7. HD, E.2025/4860 K.2026/3278, 16.06.2026).
• Tanıklar: Mahkemeye verilen tanık listesinde gösterilmeyen kişi tanık olarak dinlenemez ve ikinci bir liste verilemez (HMK m. 240/2). Yargıtay, listede yer almayan kişinin beyanının hükme esas alınmamasını doğru buldu (1. HD, E.2025/5037 K.2026/3493). Bakımı kimin yaptığını bilen komşu, akraba ve sağlık çalışanları ilk listede adlarıyla gösterilmelidir.
• Tenkis: Kanun mirasçıların tenkis hakkını saklı tutar (TBK m. 615/3). Gerçek bir bakım ilişkisinin kurulduğu dosyalarda ise mahkemeler sözleşmeyi ivazlı saydı ve kademeli tenkis talebini reddetti (1. HD, E.2024/3425 K.2026/360; E.2025/5037 K.2026/3493). Ayrıntı: saklı pay ve tenkis davası.
• Ehliyetsizlik: Mirasbırakanın sözleşme anında ayırt etme gücü yoksa sözleşme bu nedenle de geçersizdir; bu iddia terekeye iade istemiyle ileri sürülür (ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali). Satış gibi gösterilen devirler için: muris muvazaası davası.
• Mahkeme ve masraf: Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; taşınmaz değeri üzerinden nispi harç alınır (dava masrafları 2026). Taşınmazın dava sırasında devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulması istenebilir.