Ortaklığın Giderilmesi Davası: Zorunlu Arabuluculuk, Aynen Bölme ve Satış

Kim, hangi mal için isteyebilir?

Ortaklık iki biçimde doğar ve ikisinde de paylaşma hakkı kanundan gelir:

• Paylı mülkiyet. Tapuda her malikin payı ayrı ayrı yazılıdır (ör. 1/4). Paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paydaşlar bu hakkı resmî şekilde yapılan bir sözleşmeyle en çok on yıl sınırlayabilir; uygun olmayan bir zamanda da paylaşma istenemez (TMK m. 698).
• Miras ortaklığı. Mirasçılar terekeye birlikte (elbirliğiyle) maliktir. Her mirasçı, sözleşme veya kanun ortaklığı sürdürmeyi gerektirmedikçe her zaman paylaşma isteyebilir. Hâkim mümkünse her taşınmazın tamamını bir mirasçıya verip değer farkını parayla denkleştirir; paylaşmanın hemen yapılması malın değerini önemli ölçüde düşürecekse paylaşmayı erteleyebilir (TMK m. 642).

Miras ortaklığında işe mirasçıları belgelemekle başlanır. Mirasçılık belgesini sulh hukuk mahkemesi ya da noter verir (TMK m. 598); Balıkesir merkezdeki sulh hukuk mahkemelerinde mirasçılık belgesi istemleri 2025'te ortalama 5 ile 8 günde sonuçlandı (faaliyet raporu, s. 89).

Önce arabulucu

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Davacı dava dilekçesine anlaşamama son tutanağını ekler; arabulucuya gidilmeden açılan dava hiçbir işlem yapılmadan usulden reddedilir (m. 18/A-2).

• Nereye başvurulur? Yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna (m. 18/A-4). Taşınmazda bu yer, taşınmazın bulunduğu yerdir (HMK m. 12). Büro arabulucuyu listeden belirler; paydaşlar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o arabulucu görevlendirilir (m. 18/A-5).
• Ne kadar sürer? Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatır (m. 18/A-9).
• İlk toplantıya gitmemek. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan paydaş, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısını öder (m. 18/A-11). Ayrıntı arabuluculuk ilk toplantısına katılmamak yazısında.
• Anlaşma olursa. Paydaşlar anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi almak zorundadır; mahkeme anlaşmanın taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uygunluğunu denetler (m. 18/B-3). Şerhten sonra paydaşlardan biri, resmî senet düzenlenmeden tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir (m. 18/B-5).
• Ücret. 2026 tarifesine göre ortaklığın giderilmesinde anlaşma sağlanırsa arabuluculuk ücreti 13.000 TL'den az olamaz (2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi m. 7/6).

Arabuluculuk çoğu dosyada davayı önlemiyor. Balıkesir merkezde 2025'te sonuçlanan 3.725 dava şartı arabuluculuk dosyasının 489'u anlaşmayla bitti; bu sayı bütün dava şartı uyuşmazlıklarının toplamıdır (faaliyet raporu, s. 80). Paydaş, toplantıya hangi paylaşma biçimini istediğini ve taşınmazın değerine ilişkin bilgileri hazırlayarak gider.

Dava: aynen bölme mi, satış mı?

Anlaşma olmazsa paydaş, son tutanakla birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açar (HMK m. 4/1-b ve 12). Mahkeme taşınmazı keşifle yerinde inceler ve bilirkişiden değer ile bölünebilirlik raporu alır.

Kanun önce aynen bölmeyi ister: hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, parçaların değeri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirmeye karar verir. Bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699).

Dava iki taraflıdır; davalı paydaş da davacıyla aynı haklara sahiptir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, davacı yalnız aynen bölme isterken davalılardan biri satış istemişse mahkemenin davayı reddedemeyeceğini, satışa karar vermesi gerektiğini belirtti (12.2.2020, E.2016/13547, K.2020/1698). Dava dilekçesinde "aynen bölme mümkün değilse satış" talebi bulunan bir davada mahkemenin, aynen bölme mümkün değil diye davayı reddetmesini de bozdu (24.9.2018, E.2018/1449, K.2018/5926).

Satış istemeyen paydaşın elindeki imkân, aynen bölmenin mümkün olduğunu gösteren imar durumu ve teknik belgeleri keşiften önce mahkemeye sunmaktır. Satış kararı kesinleşirse paydaş açık artırmada kendisi de teklif verebilir.

Ortak taşınmaz aile konutuysa ve tapuda aile konutu şerhi varsa ayrıca aile konutu ve ortaklığın giderilmesi yazısına bakılabilir.

Davalar ne kadar sürüyor?

Aşağıdaki tablo, Balıkesir Adalet Komisyonunun 2025 faaliyet raporundaki ortalama bitirilme sürelerini gösterir; davanın kaç yıl sürebileceğini planlamaya yarar.

Kaynak: Balıkesir Adalet Komisyonu 2025 Faaliyet Raporu, s. 89, 90, 108, 127 ve 148.

Dava keşif, bilirkişi raporu ve bütün paydaşlara tebligat gerektirdiği için uzar; kesinleşen satış kararı ayrıca açık artırmayla uygulanır. Paydaşların adreslerini ve mirasçılık belgesini dava açmadan hazır etmek, tebligat aşamasındaki gecikmeyi azaltır.