İskanı Olmayan Ev Alınır mı? 2026'da Yapı Kullanma İzni, Kat İrtifaklı Tapu, Elektrik ve Su Aboneliği, Yıkım Riski ve Satıcıya Karşı Haklar

İskan nedir?

"İskan" halk arasında yapı kullanma izninin adıdır. İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılabilecek kısımları bittiğinde bu kısımların kullanılabilmesi için ruhsatı veren belediye veya valilikten izin alınması zorunludur. İdare, mal sahibinin başvurusu üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını tespit eder.

• Süre. İdare başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırır; aksi hâlde yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu izin yapı sahibini kanuna ve ruhsata aykırılıktan doğan sorumluluktan kurtarmaz.
• Tamamlanma tarihi. Kullanma izninin verildiği tarih, inşaatın bitme günüdür (m. 31). İzin, yapı ruhsatının beş yıllık süresi içinde alınmalıdır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 64).
• Kısmi izin. Kısmen kullanılabilecek bölümlere izin verilebilmesi için bu bölümlere hizmet veren ortak alanların tamamlanmış olması ve yapıda mevzuata aykırılık bulunmaması gerekir. Bir parselde birden fazla bina varsa, bazılarındaki aykırılık aykırılık içermeyen binalara izin verilmesine engel değildir.

İskansız evin hukuki sonuçları

1. Altyapı hizmetleri. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz; izin alan bağımsız bölümler ise faydalandırılır (İmar Kanunu m. 31). Yönetmelik yasağa haberleşmeyi ekler ve izinsiz yapıya hizmet verilirse hizmeti veren idarenin sorumlu olacağını belirtir (m. 64/7).
2. Kat mülkiyeti. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir; arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden biri de bunu isteyebilir. İzin alınmadıkça tapu kat irtifaklı kalır; tapudaki cins değişikliği de yapı kullanma izin belgesine dayanılarak yapılır (m. 10).
3. Yıkım ve para cezası. Bina ruhsatsız veya ruhsata ve projesine aykırı yapılmışsa yapı mühürlenir; bir ay içinde aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir ve yapı yıktırılarak masrafı yapı sahibinden alınır (İmar Kanunu m. 32). Aynı aykırılık için yapı sahibine, müteahhide ve fenni mesullere idari para cezası uygulanır (m. 42).
4. Tapu beyanı. 2020'den beri belediye, yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisini yedi gün içinde tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirir; aykırılığın giderildiği bildirilmeden bu beyan kaldırılamaz (m. 32).

Bu sonuçlar iskanın neden alınmadığına göre değişir. Yalnız başvuru yapılmamış veya bir belge eksik kalmışsa izin sonradan alınabilir. Yapıda projeye aykırı kat, çatı katı veya bölüm varsa izin ancak aykırılık giderildikten sonra verilir.

Satın almadan önce kontrol

• Tapu kaydı. Beyanlar hanesinde imar mevzuatına aykırılık, yapı tatil veya yıkım kararı beyanı var mı?
• Belediye dosyası. Yapı ruhsatı ve onaylı proje var mı; ruhsatın beş yıllık süresi doldu mu; yapı denetim kuruluşu kim; daha önce kullanma izni başvurusu yapılıp reddedildi mi?
• Projeye uygunluk. Satın alınacak bağımsız bölüm ve bina projede gösterilen kat sayısı, metrekare ve kullanım amacıyla uyumlu mu? Projede olmayan kat veya bölüm iskanı engeller.
• Sözleşme. İskanın kim tarafından, hangi tarihe kadar alınacağı ve alınmazsa ödenecek ceza ya da bedel iadesi yazılı mı?

Tapu devrinde bedelin güvenle ödenmesi tapuda güvenli ödeme sistemi yazısında anlatılır.

İskan nasıl alınır?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 64. maddesine göre başvuruyu mal sahibi yapar. Dilekçeye fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşunun yapının ruhsat eki projelere, fen ve sağlık kurallarına ve mevzuata uygun malzemeyle yapıldığını gösteren raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları eklenir. İdare, ayrıca bir başvuru aramadan yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanıp tamamlanmadığını inceler; uygunsa 30 gün içinde belgeyi düzenler, değilse eksiklerin tamamlanmasını ister. Belgenin birer örneği mal sahiplerine, müteahhide ve fenni mesullere verilir.

Kat irtifaklı binada iskan çoğu zaman kat maliklerinin ortak işidir: eksik ortak alanlar, otopark, sığınak veya projeye aykırı bir bağımsız bölüm bütün binanın iznini durdurabilir. 2018'deki imar barışıyla verilen yapı kayıt belgelerinin hukuki durumu yapı kayıt belgesi ve Anayasa Mahkemesi yazısında anlatılır.

Satıcıya ve müteahhide karşı haklar

Satış veya inşaat sözleşmesinde iskanlı teslim taahhüt edilmişse iskansız teslim borcun eksik ve ayıplı ifasıdır. Yargıtay kararları şu ölçütleri koyar:

1. Aykırılık giderilebilir mi? Projeye aykırı yapıldığı için iskan alınamayan bir sitede daire alan tüketicinin davasında Yargıtay (kapatılan 13. Hukuk Dairesi), aykırılığın giderilip giderilemeyeceğinin uzman bilirkişiyle araştırılmasını; giderilemiyorsa alıcının ancak sözleşmeyi feshederek dairenin rayiç bedelini isteyebileceğini belirterek kararı bozdu. Bozmadan sonra iskan alındığı için değer kaybı talebi konusuz kaldı; 3. Hukuk Dairesi bu kararı onadı (E.2024/788, K.2025/368, 20.01.2025).
2. Hukuki teslim. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde binanın yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak teslim edileceği kararlaştırılmışsa, fiili teslim yetmez; kararlaştırılan tarihe kadar iskan alınmaması nedeniyle yüklenici kusurlu sayıldı ve cezai şarta hükmedildi (6. Hukuk Dairesi, E.2025/54, K.2025/4293, 10.12.2025).
3. Ayıp ihbarı. Aynı tüketici davasında dairenin metrekaresinin eksik olması teslimde kolayca fark edilebilecek açık ayıp sayıldı ve süresinde ihbar edilmediği için bu kalem reddedildi; gizli ayıplar ise ortaya çıktıktan sonra ihbar edildiği için kabul edildi. Bu nedenle alıcı ayıbı fark eder etmez satıcıya noter ihtarnamesiyle bildirir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki iskan yükümlülüğü kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında ayrıca anlatılır.