Droit immobilier
Les litiges relatifs à la propriété immobilière, à l’usage, aux baux, à l’aménagement et au registre foncier.
À PROPOS DU DOMAINE
Le droit immobilier couvre l’acquisition, le transfert, les limites et la protection de la propriété, ainsi que les rapports issus des baux, de l’urbanisme, de la construction et des droits réels limités. Le registre foncier, la possession, l’indivision et les interventions publiques sont examinés sous l’angle du droit privé comme du droit administratif.
Le registre foncier, les contrats, l’usage effectif du bien, les documents d’urbanisme et les autres pièces invoquées par les parties déterminent la qualification juridique du litige. Selon la nature de la demande, le tribunal ou l’autorité compétente examine le titre de propriété, la possession, la situation urbanistique et les actes émanant des autorités publiques.
PROCÉDURE ET DÉLAIS
Annulation et inscription au registre foncier
Lorsque l’inscription au registre foncier ne reflète pas la situation juridique réelle, une action en annulation et en inscription est introduite. L’inscription injustifiée, la simulation, l’incapacité ou l’abus de procuration en sont des fondements fréquents. Les actions relatives aux droits réels immobiliers relèvent du tribunal du lieu de situation de l’immeuble (Code de procédure civile, art. 12).
Litiges locatifs
Dans les litiges nés d’un bail, le recours à la médiation est en principe obligatoire avant toute action. Pour les baux de plus de cinq ans, le loyer de la nouvelle période peut être fixé en équité par le juge au regard des loyers comparables (Code turc des obligations, art. 344).
Trouble de possession et indemnité d’occupation
En cas d’empiètement illicite sur un immeuble, le propriétaire peut demander la cessation du trouble, la démolition des constructions ou l’enlèvement des plantations et une indemnité d’occupation pour la durée de l’usage illicite. En pratique, l’indemnité d’occupation est limitée aux cinq années précédant l’action.
Expropriation
Dans les actions en fixation de l’indemnité d’expropriation et en cas d’emprise sans procédure d’expropriation, l’indemnité est fixée par expertise au regard de la nature de l’immeuble et des ventes comparables. L’action en annulation de l’acte d’expropriation lui-même relève de la juridiction administrative.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Une vente immobilière conclue hors du registre foncier est-elle valable ?
La vente d’un immeuble n’est valable que si elle est passée en la forme authentique. Les promesses de vente, pactes de réméré et droits d’emption portant sur un immeuble sont aussi soumis à la forme authentique ; la forme écrite suffit pour un pacte de préemption (Code des obligations, art. 237 ; Code civil turc, art. 706).
Pour quels motifs le bailleur peut-il demander l’expulsion du locataire ?
Le bailleur peut demander l’expulsion en raison d’un besoin de logement ou de local professionnel pour lui-même ou ses proches, ou de la nécessité de travaux importants ou d’une reconstruction (Code des obligations, art. 350), ou en raison de l’engagement écrit du locataire de libérer les lieux ou de deux mises en demeure justifiées pour loyers impayés au cours d’une année de bail (art. 352). Au terme de la période de prorogation de dix ans, un congé sans motif est également possible (art. 347).
Comment se termine une action en sortie d’indivision ?
Chaque copropriétaire peut demander le partage. À défaut d’accord, le juge ordonne le partage en nature ou, si celui-ci n’est pas approprié, la vente aux enchères publiques et la répartition du prix (Code civil turc, art. 698 et 699). La saisine préalable d’un médiateur est obligatoire (loi n° 6325 sur la médiation, art. 18/B).
Comment les charges communes d’un immeuble sont-elles réparties ?
Sauf accord contraire, les copropriétaires supportent à parts égales les frais de concierge, de chauffagiste, de jardinier et de gardien, et contribuent à l’assurance, à l’entretien et à la réparation des parties communes, au salaire du syndic et aux autres frais en proportion de leur quote-part foncière (loi n° 634 sur la copropriété, art. 20). La médiation est aussi obligatoire avant tout procès en matière de copropriété.
De combien le loyer peut-il être augmenté ?
Lors du renouvellement du bail, l’accord des parties sur le loyer n’est valable que s’il ne dépasse pas la variation de la moyenne sur douze mois de l’indice des prix à la consommation de l’année de bail précédente ; cette règle s’applique aussi aux baux de plus d’un an (Code des obligations, art. 344).
Où intenter une action en rectification du registre foncier ?
Pour les actions relatives à un droit réel immobilier ou susceptibles de modifier la titularité d’un tel droit, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble est exclusivement compétent (Code de procédure civile, art. 12/1). L’action est donc introduite au lieu de l’immeuble, quel que soit le domicile des parties.
PIÈCES
L’examen d’un dossier dans ce domaine s’appuie le plus souvent sur les pièces suivantes :
- Titre de propriété et état des charges
- Bail, mises en demeure et quittances
- Certificat d’urbanisme, plan cadastral et croquis d’implantation
- Règlement de copropriété et décisions de l’assemblée des copropriétaires
- Contrat de vente ou promesse de vente
- Photographies et procès-verbaux de constat sur l’état réel du bien
Principaux domaines d’intervention
- 01
Annulation et inscription au registre foncier, inscription irrégulière et rectification des registres
- 02
Cessation d’atteinte, indemnité d’occupation et démolition
- 03
Sortie d’indivision et exercice du droit de préemption
- 04
Fixation ou révision du loyer, expulsion et créances locatives
- 05
Promesses de vente immobilière et contrats de construction en contrepartie d’une quote-part foncière
- 06
Droits réels limités, notamment hypothèque, usufruit, droit de superficie et servitude de passage
- 07
Expropriation, emprise sans expropriation et litiges issus des mesures d’urbanisme
- 08
Audit juridique et examen du registre foncier lors d’opérations immobilières