Yıkım Ruhsatı 2026: Gerekli Belgeler, 15 Günde Ruhsat, Bütün Maliklerin Onayı, Yıkım Saatleri, Komşu Binaya Zarar ve 12 Ağustos 2027'de Değişen Kurallar

Başvuru ve belgeler

Yapının kısmen veya tamamen planlı biçimde yıkılması için ilgili idareye, yani belediye ve mücavir alan içinde belediyeye, dışında il özel idaresine başvurulur ve Form 1'e göre yıkım ruhsatı düzenlenir (m. 4, 7/1). Yapı sahipleri veya kanuni vekilleri başvuru dilekçesine şunları ekler (m. 7/2):

• tapu,
• müteahhit ve fenni mesulle ayrı ayrı yapılan sözleşmeler,
• yıkım planı,
• parsel malik veya maliklerinin tamamının muvafakati (İmar Kanununa göre idarenin yaptığı yıkımlar hariç),
• yapıda oturulmadığına veya yapının boşaltıldığına dair ilgili idareden alınan belge,
• elektrik, su, doğalgaz ve telefon hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kuruluşlardan alınan belgeler,
• müteahhidin müellif ve şantiye şefiyle yaptığı iş sözleşmeleri.

Patlayıcıyla yıkılacak yapılarda patlayıcının taşınması ve kullanılmasına ilişkin belgeler de eklenir (m. 7/3). Belediye müellif, müteahhit, fenni mesul ve şantiye şefinden Ek-4'teki formlara uygun taahhütname alır (m. 7/4); ruhsatta bu kişilerin ve yapı sahibinin imzası zorunludur (m. 7/6).

Bütün maliklerin muvafakati şartı, kat karşılığı inşaatta en sık takılan noktadır: bir malik bile imza vermezse olağan usulde yıkım ruhsatı alınamaz. Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse yıkım 6306 sayılı Kanunun kendi usulüyle yürür; o usuldeki çoğunluk kararlarının Anayasa Mahkemesi denetimi için kentsel dönüşüm ve Anayasa Mahkemesi kararları yazısına bakınız. 12 Ağustos 2026'dan beri 6306 sayılı Kanun kapsamında kamu kurumlarınca yapılan yıkımlarda müteahhit ve şantiye şefi aranmaz; bu durumda bütün fenni mesuliyeti kamu kurumu üstlenir (m. 7, 2026 değişikliği).

Ruhsat süresi, başlama ve bitirme

• Ruhsatın verilmesi: Yıkım planında eksik veya yanlış yoksa başvurudan itibaren en geç 15 gün. Eksik varsa 10 gün içinde yazıyla bildirilir; giderildikten sonra en geç 5 gün (m. 7/5).
• Başlama: Ruhsat tarihinden itibaren bir ay içinde yıkıma başlanır (m. 7/8).
• Bitirme: Başlama süresiyle birlikte üç ay içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden alınması mecburidir (m. 7/8).
• Bildirim: Müteahhit, yıkıma başlayacağını ve bitireceğini en az yedi gün önce (patlayıcıyla yıkımda en az on gün önce) fenni mesule, belediyeye ve mülki amirliğe bildirir. Başlangıç ve bitiş günlerinde fenni mesul ile belediyenin teknik personeli yerinde kontrol yapar ve sonucu ruhsata işler (m. 7/11).
• Sonrası: Belediye yıkımdan sonra en geç 30 gün içinde yanan ve yıkılan yapılar formunu düzenler; form tapu müdürlüğüne cins değişikliği için gönderilir ve binanın adres kaydı düşülür (m. 10).

Müteahhit, fenni mesul ve yıkım planı

Binalar, Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belge numarası almış ve uygun sınıfta yeterliği olan bir müteahhidin sorumluluğunda yıkılır (m. 5/4). Yıkım makinelerini mesleki yeterlilik belgeli operatörler kullanır (m. 12/1).

• Fenni mesul: Yıkımın fenni mesuliyetini inşaat mühendisi üstlenir. Bugün bina yüksekliği 21,50 metreden az binalarda fenni mesuliyet aranmaz; patlayıcıyla yapılan yıkımlarda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda zorunludur (m. 5/3).
• Yıkım planı: Yapının hangi güvenlik ve çevre tedbirleriyle, hangi teknikle yıkılacağını ve atıkların nasıl yönetileceğini gösterir (m. 4). Bodrum hariç en çok bir katlı, 6 metreyi ve 250 m² inşaat alanını geçmeyen müstakil ve ayrık nizam yapılarda ve toplam 250 m²'yi ve kat alanının yüzde 10'unu aşmayan kısmi yıkımlarda yıkım planı düzenlenmez (m. 7/9).
• Teknik: Tam yıkım çatıdan başlayarak yukarıdan aşağıya yapılır; yıkıma alt kattaki taşıyıcı elemanlardan başlanamaz (m. 11/2).
• Asbest: Yıkımdan önce yetkili laboratuvarın analiziyle asbest envanteri çıkarılması zorunludur; asbestli malzeme yıkımdan önce sökülür ve ayrı bertaraf edilir (m. 16).

Fenni mesul, işin ruhsata veya plana aykırı yürütüldüğünü görürse belediyeye derhal bildirir; belediye yapıyı güvenli seviyeye getirterek yıkımı durdurur ve aykırılık giderilince devamına izin verir (m. 9/2).

Yıkım saatleri, toz ve gürültü

Yıkım yönetmeliği gürültü ve titreşim için çevresel gürültü mevzuatına yollama yapar (m. 17/1); bu alanda yürürlükteki düzenleme 2022 tarihli Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliğidir. O yönetmeliğe göre yerleşim alanlarında şantiye faaliyetleri Ek-2'deki hükümlere göre yürütülür (Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği m. 13/1). Ek-2'deki Tablo 2, yerleşim alanlarında açık havada gerçekleştirilen şantiye faaliyetleri için izin verilen zaman dilimini 10.00-22.00 olarak gösterir. Aynı ek iki istisna ve bir yasak koyar:

• Baraj, köprü, tünel, otoyol, şehir içi anayol, toplu konut gibi kamu yararı gerektiren projelerde ve şehir içinde gündüz trafiğini engelleyecek inşaatlarda çalışma saatlerini il mahalli çevre kurulu belirler.
• Tatil beldelerinde ve turistik alanlarda belediye ilave kontrol tedbirleri belirler (m. 13/3).
• Liselere geçiş ve üniversiteye giriş sınavlarının yapılacağı merkezlerin yakınında sınavdan bir gün önceden sınav bitimine kadar şantiye faaliyeti sürdürülemez.

Toz için yıkım planına çevre görevlisi veya çevre mühendisinin belirlediği tedbirler eklenir ve standarda uygun toz bastırma sistemi kullanmak zorunludur (Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik m. 18). Şantiyeden yayılan gürültü yönetmelik standartlarını aşarsa Çevre Kanunu m. 20/h'deki idari para cezası gündeme gelir; tutarları gürültü cezası 2026 yazısında anlattık.

Komşu binanın hakları

Bitişik nizamda yıkım, bitişik yapının güvenliği esas alınarak yapılır; komşu binaya zarar vermemek için mümkün olan durumlarda kısmen veya tamamen elle yıkım esastır (m. 11/1). Müteahhit yıkımdan önce, sırasında ve sonrasında üçüncü kişiler için güvenlik ve çevre tedbirlerini almakla yükümlüdür (m. 9/1).

Yan binada çatlak, nem veya oturma gibi bir hasar oluşursa komşu, Türk Medeni Kanununun komşuluk hükümlerine dayanabilir: malik taşınmazını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkın kullanımdan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m. 737); mülkiyet hakkının aşılması sebebiyle zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi eski hâle getirmeyi, tehlikenin önlenmesini ve zararının giderilmesini isteyebilir (TMK m. 730). Hasarın yıkımdan önce mi sonra mı oluştuğu tartışması davaların merkezindedir. Bu yüzden yıkım başlamadan önce mahkemeden delil tespiti istenerek binanın mevcut durumu bilirkişiyle kayda geçirilebilir (HMK m. 400 vd.).

12 Ağustos 2027'de neler değişecek

12 Ağustos 2026 tarihli değişiklik yönetmeliğinin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kamu yıkımlarına ilişkin hükmü yayım tarihinde yürürlüğe girdi; diğer hükümleri yayımdan bir yıl sonra, yani 12 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek (değişiklik m. 14). Başlıca değişiklikler:

• Fenni mesuliyet sınırı: Fenni mesuliyet aranmayan binalar için yükseklik sınırı 21,50 metreden 18,50 metreye inecek. Bitişik nizam, karma taşıyıcı sistem, yapısal düzensizlik, sağlık ve eğitim tesisine veya kültür varlığına yakınlık gibi risklerde belediye 18,50 metrenin altındaki binalarda da fenni mesuliyet isteyebilecek.
• Ruhsat süresinin uzatılması: Bitişik nizam, yüksek yapı, makineyle yıkımı zorlaştıran çevre koşulları veya mücbir sebep hâlinde müteahhidin talebi ve belediyenin uygun görmesiyle ruhsat süresi bir defaya mahsus üç aya kadar uzatılabilecek.
• Yüksek yapılar: Bina yüksekliği 21,50 metreyi veya yapı yüksekliği 30,50 metreyi aşan yapıların yıkımı için ayrı bir bölüm (m. 13/A, 13/B) ve EK-5 esasları uygulanacak; şantiye çevresi perdeleme, örtülü yol ve koruma fanıyla korunacak.
• Patlayıcıyla yıkım: Patlatmadan sorumlu mühendis ve B sınıfı yeterlik belgeli ateşleyici görevlendirilecek; patlatma titreşim ve basınç sensörleri ve yüksek hızlı kamerayla kayda alınacak.

12 Ağustos 2027'den önce ihale kararı alınmış veya ihalesi yapılmış ama yıkım ruhsatı düzenlenmemiş kamu yapılarının ruhsat işlemleri eski hükümlere göre sonuçlandırılacak (geçici m. 2).