Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2026: Şekil Şartı, Müteahhit Bitirmezse Fesih, Gecikme Tazminatı ve Müteahhitten Daire Alanların Tapusu

Sözleşme nasıl yapılır: noter, şekil ve tapuya şerh

Yargıtay arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, içinde taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesi bulunan karma bir sözleşme olarak tanımlar. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ve taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m. 706; TBK m. 237/2). Uygulamada sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır.

• Adi yazılı sözleşme: Kural olarak geçersizdir. Ancak arsa sahibi adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapuyu yükleniciye devretmişse resmî şekil koşulu yerine gelmiş sayılır ve sözleşme geçerli hâle gelir. Yargıtay, inşaata hiç başlamayan yüklenici karşısında böyle bir sözleşmenin geriye etkili feshine ve tapunun arsa sahibine dönmesine hükmedilmesi gerektiğini söyledi (6. HD, E.2026/348 K.2026/2068, 12.05.2026).
• Sonradan yapılan adi ek sözleşme: Resmî sözleşmedeki paylaşımı değiştiren veya taraflara yeni borç yükleyen ek sözleşme de resmî şekle tabidir; adi yazılı yapılırsa geçersizdir ve paylaşım resmî sözleşmeye göre denetlenir (6. HD, E.2025/2529 K.2026/1703, 27.04.2026).
• Cezai şart: Asıl borç geçersizse ceza istenemez (TBK m. 182/2); geçersiz sözleşmede taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister.
• Muvazaa: Sözleşmenin danışıklı yapıldığını ileri süren arsa sahibi kendi muvazaasına dayanamaz (6. HD, E.2024/985 K.2025/205, 22.01.2025).
• Tapuya şerh: Noterde düzenlenen sözleşme taraflardan biri isterse tapuya şerh verilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış veya tescil yapılmazsa şerh resen silinir (Tapu Kanunu m. 26). Şerh edilen sözleşmeden doğan haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1009); kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020).

Arsa sahibi ve müteahhit neyi üstlenir?

• Arsa sahibi: Arsayı hukuki ve fiili bir engel bulunmadan, inşaata elverişli şekilde yükleniciye teslim eder; yüklenici edimini yerine getirince ona bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devreder. Riskli yapıda bina boşaltılıp yer teslimi yapılmadan yüklenici temerrüde düşmüş sayılmaz: Yargıtay, sözleşmedeki sekiz aylık boşaltma süresi dolmadan ve tahliye sağlanmadan açılan geriye etkili fesih davasının reddi gerektiğini söyledi (6. HD, E.2024/2882 K.2025/2088, 20.05.2025).
• Müteahhit (yüklenici): Binayı sözleşme ve eklerine, onaylı projeye, ruhsata ve imar mevzuatına uygun yapıp arsa sahibine teslim eder; sözleşmede iskân şartı varsa yapı kullanma izni de onun borcudur. Edimlerini arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa eder (TBK m. 471).
• Eksik iş: Arsa sahibine düşen dükkânlar %98 tamamlanmış ama kullanılamaz durumdaysa yüklenici kendi payının tapusunu henüz isteyemez. Mahkeme eksikleri gidermesi için süre verir ya da eksiklerin karar tarihine en yakın piyasa bedelini depo ettirir, sonra tescile karar verir (6. HD, E.2025/2029 K.2026/1237, 02.04.2026).

Müteahhit bitirmezse: geriye etkili fesih

Yüklenici temerrüde düşerse arsa sahibi ifa için uygun bir süre verir; süre içinde ifa edilmezse sözleşmeden dönebilir (TBK m. 123, 125). Yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi geciktirir ve işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemeden de dönebilir (TBK m. 473/1).

• Sonuç: Yargıtay'a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir; kural olarak geriye etkili feshedilir ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri ister. Arsa sahibi yükleniciye devrettiği tapuların iptalini ve kendi adına tescilini ister.
• Zarar: Dönmede arsa sahibi, yüklenici temerrüdünde kusuru olmadığını ispat edemezse, sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararını da ister (TBK m. 125/3).
• Düzeltme fırsatı: Bina fiilen bitmiş ama projeye aykırı imalât tadilat projesiyle ruhsata bağlanabiliyorsa mahkeme önce belediyeye sorar ve yükleniciye tadilat ve iskân için süre ve yetki verir. Süre sonuç vermezse geriye etkili feshe karar verilir (6. HD, E.2025/835 K.2026/279, 21.01.2026).
• Usul: Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava sırasında tapuların devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir; tapu üçüncü kişilere geçmişse aşağıdaki içtihadı birleştirme kararı uygulanır.

Gecikme tazminatı ve cezai şart

• Kira kaybı: 6. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihadına göre yüklenici temerrüde düşerse gecikilen dönem için arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli belirlenir. Sözleşmede cezai şart varsa ceza ile birlikte, kira kaybı cezayı aşıyorsa aşan kısım da gecikme bedeli olarak istenir (6. HD, E.2025/3013 K.2026/2090'daki karşı oyda özetlenen ilke). Aşan zararda alacaklı borçlunun kusurunu ispat eder (TBK m. 180).
• Teslim alırken çekince: Ceza, borcun zamanında ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa arsa sahibi daireleri teslim alırken cezai şart hakkını saklı tutmalıdır; ifayı çekincesiz kabul eden alacaklı cezayı isteyemez (TBK m. 179/2).
• Aşırı ceza: Hâkim aşırı gördüğü cezai şartı indirir (TBK m. 182/3).
• Fesihle birlikte istenemez: Geriye etkili fesih isteyen arsa sahibi sözleşmenin ifasından doğan gecikme tazminatını değil, sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararını ister (TBK m. 125/3).

Tapu müteahhide geçmemişse alıcının davası

Yüklenici, sözleşme gereği kendisine düşecek tapu payını veya bağımsız bölümü inşaat sürerken üçüncü kişiye satabilir; bu, alacağın devridir (TBK m. 183). Tapu henüz arsa sahibindeyse alıcı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil ("temliken tescil") davası açar.

• Şart: Alıcının bağımsız bölüme hak kazanması için yüklenicinin inşaatı sözleşme, proje, ruhsat ve imar mevzuatına uygun tamamlayıp teslim etmesi; iskân şartı varsa onu da yerine getirmesi gerekir.
• İspat: Arsa sahibinin kendisinin yaptığını ispatlayamadığı işler yüklenicinin yaptığı sayılır. Mahkeme arsa sahibinin yaptığı işlerin karar tarihine en yakın değerini ve ödediği iskân masraflarını hesaplatır, bu tutarı alıcıya depo ettirir ve birlikte ifa kuralıyla tescile karar verir (TBK m. 97); bedel depo edilmezse dava reddedilir (6. HD, E.2025/2715 K.2026/656, 23.02.2026).
• Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda sözleşme çoğunluk kararıyla yapılır; sözleşmeyi imzalamayan malikin payı Kanun'a göre satılabilir. Payı yargılama sırasında satılan malikin sözleşmenin iptali ve uyarlanması davası konusuz kaldı (6. HD, E.2026/95 K.2026/2192). Ayrıntı: kentsel dönüşümde çoğunluk kararı ve hisse satışı.
• İlgili yazılar: vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali (yükleniciye verilen satış vekâletlerinde), Kat Mülkiyeti Kanunu 2026.