Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı ve Hisse Satışı: Anayasa Mahkemesi Kararları

Çoğunluk kuralı ve hisse satışı

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasına göre riskli yapılarda, yapılar yıktırılmadan önce parsellerin tevhidine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. 7.11.2023 tarihli 7471 sayılı Kanun, fıkradaki "en az üçte iki" ibaresini "salt" olarak değiştirdi.

• Satış: karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Riskli yapılarda satış, anlaşan paydaşlara veya anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır.
• Diğer işlemler: yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri de salt çoğunluk kararına dayanılarak yürütülür.
• Ortaklığın giderilmesi: yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ancak bu dava salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir (m. 6/16).
• Süreler: riskli yapı tespitine karşı malikler kural olarak on beş gün içinde itiraz edebilir; Kanun bazı özel hâllerde bu süreyi kısaltır. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür (m. 6/9).

Mevzuat metninde, 2023'te getirilen salt çoğunluk kuralına ilişkin bir Anayasa Mahkemesi iptal kaydı bulunmuyor.

Anayasa Mahkemesinin 2014 ve 2017 kararları

Kanun'un ilk metnine karşı açılan iptal davasında Anayasa Mahkemesi 27.2.2014 tarihli E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararla bazı hükümleri iptal etti, bazılarına yönelik istemleri reddetti. Karar 26.7.2014 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Mahkeme yürütmenin durdurulması yasağını ve bazı diğer hükümleri, karar yayımlanıncaya kadar yürürlükten de durdurmuştu. Mülk sahiplerini en çok ilgilendiren sonuçlar şunlar:

Yürütmenin durdurulması yasağı yönünden Mahkeme, Anayasa'nın 125. maddesinin idari işlemlere karşı yargı yolunu ve belirli koşullarla yürütmenin durdurulmasını güvence altına aldığını, bu güvencenin ancak aynı maddede sayılan sebeplerle sınırlanabileceğini hatırlattı. Tebligat yönünden ise bilinen son adres yerine adres kayıt sistemindeki adrese yapılan tebligatın geçerli sayılmasının, adres değişikliğinin sisteme işlenmediği durumlarda kişinin dava süresini kaçırmasına yol açabileceğini belirtti.

Kanun 2016'da 6704 sayılı Kanun'la değiştirildi. Mahkeme 15.11.2017 tarihli E.2016/133, K.2017/155 sayılı kararla, 2014'te iptal edildikten sonra yeniden düzenlenen 3. maddenin yedinci fıkrasını bir kez daha iptal etti; karar 11.1.2018'de yayımlandı. İptal kararlarının genel etkileri için Anayasa Mahkemesi iptal kararı yazısına bakılabilir.

Bireysel başvuruda ihlal kararları

Torum kararı. Başvurucular Kadıköy'deki binada dört işyeri ve bir dairenin hisseli malikiydi; toplam hisseleri yüzde 16 idi. Bina yıkıldıktan sonra üçte iki çoğunluk, bir şirketle imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesini kabul etti ve başvuruculara kot seviyesinde iki daire önerildi. Başvurucular malikler kurulu kararının iptali için asliye hukuk mahkemesinde dava açtı; mahkeme önce kararın uygulanmasını tedbiren durdurdu, sonra binanın zaten yıkılmış olduğunu gerekçe göstererek tedbiri teminata çevirdi. İdare hisseleri 6.396.000 TL rayiç değerle satışa çıkardı ve paylar 6.400.000 TL'ye bir paydaşa satıldı (§§ 10-17).

• Etkili başvuru hakkı: asliye hukuk mahkemesi tedbiri kaldırınca satış gerçekleşti ve dava konusuz kaldı. Başvurucular mülkiyetlerini yitirmeden önce malikler kurulu kararını denetlettirme imkânından mahrum kaldı; teoride etkili olan yol, uygulamada başarı şansını yitirdi (§§ 73-76).
• Yeni paylaşımın denetimi: idare mahkemesi yalnız hisse oranının değişmediğine bakmış, bölge idare mahkemesi bu değerlendirmeyi de gerekçeden çıkarmıştı. Böylece paylaşımın adil ve dengeli olup olmadığı hiçbir yargı merciince incelenmedi. Anayasa Mahkemesine göre bu inceleme, gerekirse bilirkişiyle, satışın hukuka uygunluğunun denetiminin parçasıdır (§§ 105-108).
• Rayiç bedel: başvurucular metrekare değerinin 39.000 TL değil 79.841 TL olduğunu gösteren raporlar sunmuştu; idare mahkemesi bu kısmı görev yönünden reddetti. İhale davasının en önemli meselesi olan değer tespiti çözülmeden karar verilmesi, müdahaleyi orantısız kıldı (§§ 113-117).

Genel Kurul 10.2.2022'de oybirliğiyle hem mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının hem de mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verdi, yeniden yargılama ve 17.500 TL manevi tazminata hükmetti.

Satış son çare olmalı

Anayasa Mahkemesi 6306 sayılı Kanun'daki kısıtlamaların başta deprem olmak üzere afet kaynaklı can ve mal kayıplarını önleme amacına yönelik olduğunu ve meşru olduğunu kabul ediyor (Fatma Elaldırsın, § 50). Kanun koyucu, değerlendirme yöntemine rıza göstermeyen azınlığın iradesine mutlak üstünlük tanımamış, uygulamanın akamete uğramaması için çoğunluk kararını yeterli görmüştür (Torum, § 102). Ancak bu yetki keyfî kullanılamaz:

• Paydaşlar yeterli bir müzakereyle karara varmalı ve karar azınlıktaki paydaşların menfaatini açıkça zedelememelidir. Eski duruma göre açık dengesizlik içeren bir projeye katılmamak, hisse satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklı kılmaz (Torum, § 103).
• Hissesi satılan paydaş mülkünden bedelsiz yoksun kalmaz; değerlemenin satış isteyen paydaşlarca değil idarece yapılması ve idari yargı denetimi önemli güvencelerdir. Bu güvencelerin kâğıtta değil fiilen sağlanması, yani bedele ilişkin itirazların gerçekten incelenmesi gerekir (Fatma Elaldırsın, §§ 65-67).
• Kanun'un kendisi de belirli ve öngörülebilir olmalıdır. Yola terk ve satış sırasının belirsiz bırakılması, kanunilik şartını karşılamadı (Atanur Ekin ve diğerleri, §§ 91, 98).

Hissesi satılacak paydaş ne yapmalı?

• Toplantı: paydaşlar toplantısına katılın ve projeye neden itiraz ettiğinizi (bağımsız bölüm sayısı, kat, metrekare, ticari kullanım) tutanağa geçirin.
• Malikler kurulu kararı: paylaşımın hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorsanız asliye hukuk mahkemesinde kararın iptali için dava açıp ihtiyati tedbir isteyin. Tedbir kaldırılırsa satış gerçekleşip dava konusuz kalabilir; bu durumda gerekçeye itiraz edin.
• Satış ve kıymet takdiri: tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açın ve yürütmenin durdurulmasını isteyin. Dilekçede yeni paylaşımın dengesizliğini ve bedelin düşüklüğünü emsal satışlar ve değerleme raporlarıyla gösterin, bilirkişi incelemesi isteyin.
• Riskli yapı tespiti: yapının riskli olmadığını düşünüyorsanız tespite karşı süresi içinde itiraz edin; arsa paydaşı olup yapıyla ilgisi olmayanlar da Kanun gereği karara dâhil sayıldığından bu itiraz önem taşır.
• Bireysel başvuru: iç hukuk yolları tükendikten sonra otuz gün içinde Anayasa Mahkemesine başvurulabilir; şikâyet mülkiyet hakkı ve gerektiğinde etkili başvuru hakkı yönünden yapılır (bkz. bireysel başvuru süresi). Benzer mülkiyet sorunları için kamulaştırma kararları ve yapı kayıt belgesi yazılarına bakılabilir.