Taşınmazı haksız olarak kullanan, işgal eden veya üzerine yapı yapan kişiye karşı malik elatmanın önlenmesi davası açar; yapı varsa yıkılmasını (kal), haksız kullanım süresi için ecrimisil ister (TMK m. 683). Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Paydaş da diğer paydaşa karşı bu davayı açabilir; ancak payına karşılık kullandığı veya kullanabileceği bir yer varsa yolu ortaklığın giderilmesidir. Zilyetliğe dayalı dava ise sulh hukuk mahkemesinde, fiili öğrenmeden itibaren iki ay içinde açılır.
Bu yazı davanın şartlarını, paydaşlar arasındaki özel kuralı, kal ve ecrimisil taleplerini ve arabuluculuk meselesini Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025-2026 kararlarıyla anlatır.
Dava kime karşı, hangi şartlarla açılır?
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m. 683/2). Dava için üç şart aranır:
- Davacının hakkı: Davacı taşınmazın maliki ya da paydaşıdır; bağımsız bölüm maliki kendi bölümüne ve ortak yerlere yapılan müdahale için de dava açar.
- Fiilî el atma: Davalı taşınmazı kullanıyor, işgal ediyor, üzerine yapı veya duvar yapmış ya da sınırı aşmış olmalıdır. Mahkeme keşifte fen bilirkişisiyle el atılan yeri ve yüzölçümünü belirler.
- Haklı bir sebebin bulunmaması: Kira, irtifak hakkı, malikin izni veya satış vaadi gibi bir hukuki ilişki varsa el atma haksız sayılmaz; davalı böyle bir hakkı ispatlamak zorundadır.
Uygulamada sık görülen durumlar: taşınmazı satıp devrettikten sonra tahliye etmeyen satıcı, boşandıktan sonra eski eşin kendi adına kayıtlı evinde oturmaya devam etmesi, tapu iptali davasını kaybettiği hâlde evi bırakmayan kişi, paydaşın ortak arsaya diğerlerinin rızası olmadan dükkân yapması.
Paydaşlar arasında elatma
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 7 Ocak 2026 tarihli kararında paydaşlar arasındaki elatma davasının kurallarını şöyle özetledi:
- Her zaman dava açılabilir: Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenmesini her zaman isteyebilir.
- Elbirliği mülkiyeti: Miras ortaklığında bile paydaş, öteki paydaşların onayını almadan veya miras ortaklığına temsilci atanmadan, ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olanlara karşı tek başına dava açabilir.
- Sınır: Paydaşın payına karşılık çekişmesiz kullandığı veya kullanabileceği bir yer varsa elatmanın önlenmesi davası dinlenmez. Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorunu bu davayla değil, taksim veya ortaklığın giderilmesi davasıyla çözülür: ortaklığın giderilmesi davası.
- Mahkemenin araştırması: Taşınmazda özel parselasyon veya fiilî kullanma biçimi oluşup oluşmadığı, her paydaşa özgülenen bir kısım bulunup bulunmadığı ve davacıya özgülenen alana müdahale edilip edilmediği duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmelidir; bunlar araştırılmadan verilen karar bozuldu (7. HD, E.2025/5161 K.2026/58).
Paydaşın diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmesi için ise kural olarak onu kullanımdan men etmiş, yani payına düşen kullanımı istemiş olması gerekir; ayrıntı: ecrimisil davası.
Kal, taşkın yapı ve ecrimisil
- Kal (yıkım): El atma bir yapı, duvar veya ağaç dikimi şeklindeyse malik, elatmanın önlenmesiyle birlikte bunların kaldırılmasını ister. Yargıtay, paydaşın diğer paydaşların izni olmadan ortak taşınmaza yaptığı ve ticarethane olarak kullandığı yapı için elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil kararını onadı (7. HD, E.2025/1180 K.2026/2471, 05.05.2026).
- Değeri yüksek yapı: Başkasının arazisine yapılan yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin yapı sahibine verilmesini isteyebilir (TMK m. 724). Kal davasına karşı bu talep çoğunlukla temliken tescil davası olarak ileri sürülür.
- Taşkın yapı: Komşunun yapısı sınırı aşmışsa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmezse ve koşullar haklı gösterirse, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının kendisine devrini isteyebilir (TMK m. 725). Taşma fark edilir edilmez yazılı itiraz bu hakkı engeller.
- Ecrimisil: Haksız kullanım süresi için kullanım bedeli istenir; dava dilekçesinde dönem ve tutar belirtilir, tutar keşifte emsal kira değerine göre bilirkişiyle belirlenir: ecrimisil davası.
Mahkeme, arabuluculuk, süre ve icra
- Mahkeme: Mülkiyete dayanan dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yalnız zilyetliğin korunmasına yönelik davalar ise sulh hukuk mahkemesindedir (HMK m. 4/1-c). 2025-2026 iş bölümüne göre elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil dosyalarının temyizine Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bakıyor.
- Zilyetlik davası: Zilyetliği gasbedilen veya saldırıya uğrayan kişi, karşı taraf üstün bir hak iddia etse bile şeyin geri verilmesini ve saldırının sona erdirilmesini isteyebilir; dava fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl içinde açılmalıdır (TMK m. 982-984). Bu dava hızlıdır ama mülkiyet uyuşmazlığını çözmez.
- Arabuluculuk: Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Mülkiyete dayanan elatmanın önlenmesi bu sayımda ayrıca yer almaz; ancak uyuşmazlık komşunun taşkın kullanımından veya sınırı aşan yapısından doğuyorsa komşu hakkı kapsamında görülebilir. Bu durumda önce arabulucuya başvurmak, dava şartı yokluğundan ret riskini ortadan kaldırır.
- Süre: Mülkiyete dayanan dava el atma sürdükçe zamanaşımına uğramaz. Ecrimisil kural olarak dava tarihinden geriye beş yıl için istenir; dava açmadan önce noter ihtarıyla tahliye istemek, kötü niyetin ve ecrimisilin başlangıcının ispatını kolaylaştırır.
- İcra: Taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 367/2); elatmanın önlenmesi ve kal hükmü bu nedenle kesinleşmeyi bekler. Ecrimisil gibi para alacağı kesinleşmeden takibe konulabilir.
- Hükmün açıklığı: Yargıtay, bozmadan sonra kurulan yeni hükümde elatmanın önlenmesi talebi hakkında da açıkça hüküm kurulmasını istedi; "daha önce kesinleşti" denerek hüküm tekrarından kaçınılması bozma sebebi sayıldı (7. HD, E.2026/2480 K.2026/2448, 04.05.2026).
Yargıtay 2025-2026: örnek dosyalar
| Karar | Olay | Sonuç |
|---|---|---|
| 7. HD, E.2026/2480 K.2026/2448 (04.05.2026) | Boşanma kesinleştiği hâlde eski eş, davacı adına kayıtlı evde oturmayı sürdürdü; noter ihtarı sonuçsuz kaldı. | Müdahalenin men'i ve ecrimisil davası; yeni hükümde elatma hakkında açık hüküm kurulmadığı için bozma. |
| 7. HD, E.2025/684 K.2026/1663 (31.03.2026) | Tapu iptali ve tescil davasını kaybeden kişi evi işgale devam etti. | Elatmanın önlenmesi ve dava tarihinden itibaren ecrimisil; onandı. |
| 7. HD, E.2025/3185 K.2026/1517 (24.03.2026) | Bağımsız bölümü satıp tapuda devreden satıcı, altı ay geçmesine rağmen evi tahliye etmedi. | Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil; onandı. |
| 7. HD, E.2025/1180 K.2026/2471 (05.05.2026) | Paydaş, diğer paydaşların izni olmadan ortak taşınmaza yapı yapıp ticarethane olarak kullandı. | Elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil; onandı. |
| 7. HD, E.2026/835 K.2026/1366 (11.03.2026) | Komşu bağımsız bölüm maliki hem davacının bölümüne hem ortak alana müdahale etti. | Elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme; onandı. |
Sık sorulan sorular
Elatmanın önlenmesi davası nedir?
Malikin, taşınmazını haksız olarak kullanan, işgal eden veya üzerine yapı yapan kişiye karşı açtığı, haksız müdahalenin sona erdirilmesini isteyen davadır (TMK m. 683). Halk arasında müdahalenin men'i davası da denir. Dava çoğunlukla taşınmaz üzerindeki yapının yıkılması (kal) ve haksız kullanım süresi için ecrimisil talepleriyle birlikte açılır.
Elatmanın önlenmesi davasının şartları nelerdir?
Davacının taşınmazın maliki veya paydaşı olması, davalının taşınmaza fiilen el atmış olması ve el atmanın hukuka aykırı, yani kira, irtifak hakkı veya izin gibi bir hukuki sebebe dayanmaması gerekir. Mahkeme keşifte el atılan yeri ve yüzölçümünü fen bilirkişisiyle belirler; hükümde bu alan krokiyle gösterilir.
Elatmanın önlenmesi davası zamanaşımına uğrar mı?
Mülkiyet hakkına dayanan elatmanın önlenmesi davası, el atma sürdükçe zamanaşımına uğramaz; malik her zaman dava açabilir. Ecrimisil ise kural olarak dava tarihinden geriye beş yıl için istenir. Zilyetliğin korunmasına yönelik dava ise fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl içinde açılmalıdır (TMK m. 984).
Müdahalenin men'i davası arabuluculuğa tabi mi?
Kanun, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapmıştır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Mülkiyete dayanan elatmanın önlenmesi davası bu sayımda ayrıca yer almaz; ancak uyuşmazlık komşunun taşkın kullanımından veya yapısından doğuyorsa komşu hakkı kapsamında değerlendirilebilir. Dava şartı yokluğundan ret riskine karşı komşular arasındaki uyuşmazlıkta önce arabulucuya başvurmak güvenli yoldur.
Paydaş diğer paydaşa elatmanın önlenmesi davası açabilir mi?
Açabilir. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan paydaşa karşı her zaman dava açabilir; elbirliği mülkiyetinde de tek başına dava açılabilir. Ancak paydaşın payına karşılık çekişmesiz kullandığı veya kullanabileceği bir yer varsa dava dinlenmez; payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır (7. HD, E.2025/5161 K.2026/58).
Elatmanın önlenmesi kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 367/2). Bu nedenle el atmanın önlenmesi ve kal hükmü kural olarak kesinleştikten sonra icraya konulur. Aynı kararda hükmedilen ecrimisil gibi para alacakları ise kesinleşme beklenmeden takibe konulabilir.
Komşu evini veya duvarını sınırın üzerine yaptıysa ne olur?
Malik, taşan kısım için elatmanın önlenmesi ve kal ister. Ancak taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmezse ve koşullar haklı gösterirse, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan komşu, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının kendisine devrini isteyebilir (TMK m. 725). Bu yüzden taşma fark edilir edilmez yazılı itiraz edilmelidir.
Elatmanın önlenmesi davası hangi mahkemede açılır?
Mülkiyete dayanan dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; taşınmazın aynına ilişkin davalarda bu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Yalnız zilyetliğin korunmasına yönelik davalara ise sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-c). Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi davaları da sulh hukuk mahkemesindedir.
Muhammet Zeyd Targal
Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.
Başlıca hukukî kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 724, 725, 982-984
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 12, 367; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2025/5161 K.2026/58 (07.01.2026); E.2026/835 K.2026/1366 (11.03.2026); E.2025/3185 K.2026/1517 (24.03.2026); E.2025/684 K.2026/1663 (31.03.2026); E.2026/2480 K.2026/2448 (04.05.2026); E.2025/1180 K.2026/2471 (05.05.2026)