Kira Depozitosu İadesi 2026: Güncel Kira Bedeliyle mi İade Edilir? Yargıtay Kararları, Kesintiler ve Ev Sahibi Vermezse Ne Yapılır

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi şöyle düzenler:

• Üst sınır: Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Banka şartı: Güvence para ise kiracı onu kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo eder.
• Geri verme: Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.
• Üç ay kuralı: Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava veya takip açtığını bankaya yazılı bildirmezse, banka güvenceyi kiracının istemiyle geri vermek zorundadır.

Uygulamada depozito çoğu zaman bankaya yatırılmadan doğrudan ev sahibine nakit veya havaleyle verilir. Bu durumda ev sahibi parayı kullanmış olur ve uyuşmazlık, iade edilecek tutarın ne olacağı üzerinde çıkar.

Ne zaman iade edilir?

Depozitonun iadesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmesi gerekir; teslim gerçekleşmedikçe kiraya verenin iade borcu doğmaz (Yargıtay 3. HD, E.2025/3426 K.2026/1556). Teslim anahtarın verilmesiyle ve tercihen bir teslim tutanağıyla belgelenmelidir. Kiracı anahtarı teslim etmekte zorlanırsa noter aracılığıyla teslim yoluna gidebilir.

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, önceki malikin halefi olarak depozitoyu iade etmekle yükümlüdür; depozitoyu eski malikten almamış olması kiracıya karşı savunma olamaz (6. HD, E.2014/2287 K.2014/4118).

Hangi kesintiler yapılabilir?

• Ödenmemiş borçlar: Ödenmemiş kira, aidat, elektrik, su ve doğalgaz borçları güncel depozitodan düşülebilir.
• Kötü kullanım zararı: Kiracı sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir; yalnız kötü kullanımdan doğan zarardan sorumludur (TBK m. 334). Yargıtay, istenen her hasar kaleminin olağan kullanımdan mı kötü kullanımdan mı doğduğunun incelenmesini ve kötü kullanım zararından kullanma süresine göre yıpranma payı düşülmesini istemektedir (3. HD, E.2025/6214 K.2026/3472).
• Ev sahibinin bildirim yükümlülüğü: Kiraya veren, teslim sırasında kiralananın durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı bildirmek zorundadır; bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemeyle anlaşılamayan gizli eksiklikler bunun dışındadır (TBK m. 335).
• Erken tahliye: Kiracı sözleşme süresinden önce çıkarsa, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira bedelinden sorumlu olabilir; bu tutar depozitodan mahsup edilebilir (TBK m. 325; 6. HD, E.2015/9280 K.2016/4902).

Kiracının önceden olağan kullanım dışında başka bir tazminat ödeyeceğini taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334/2).

Ev sahibi vermezse

1. Belge toplayın: Kira sözleşmesi, depozito ödemesinin dekontu veya makbuzu, teslim tutanağı, teslim günü çekilen fotoğraf ve videolar ile son kira bedelini gösteren ödeme kayıtları.
2. İhtarname: Noter aracılığıyla güncel depozito tutarının belirli bir süre içinde iadesini isteyin.
3. Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan alacak davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. K. m. 18/B). Taraflardan biri ilk toplantıya katılmazsa yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir; ayrıntılar arabuluculuk ilk toplantıya katılmama yazısında.
4. Dava: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılır. Güncellenmiş tutar bilirkişi hesabına bağlı olduğundan dava belirsiz alacak olarak açılmak istenebilir; 2026'daki usul değişikliği için belirsiz alacak davası kaldırıldı mı yazısına bakın. Harç ve gider avansı dava masrafları yazısında.

Kiracıyı çıkarmak isteyen ev sahibinin yolları ve tahliye davası süreleri kiracı nasıl çıkarılır yazısında anlatılmıştır.