Şufa (Önalım) Hakkı 2026: Süre Bir Yıla İndi, Bedel Rayiç Değer Oldu; Hisseli Tapuda Dava Nasıl Açılır?

2025 değişikliği: eski ve yeni kural

11. Yargı Paketi olarak bilinen 7571 sayılı Kanun, Medeni Kanun'un önalım hakkını düzenleyen 733 ve 734. maddelerini 25 Aralık 2025'te değiştirdi. Aşağıdaki tablo eski ve yeni kuralı yan yana gösterir; son satır, değişikliğin hangi dosyalara uygulandığını belirtir.

Geçiş kuralı Medeni Kanun'a eklenen geçici 1. maddededir: 733. maddedeki değişiklikler 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz, 734. maddedeki bedel değişikliği ise bu tarihten önce açılmış davalara da uygulanır.

Kim, hangi satışta kullanır?

Önalım hakkı paylı mülkiyette paydaşa tanınır ve paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde doğar (TMK m. 732). Bu yüzden:

• Satış olmalı. Bağış, trampa veya mirasla geçiş hakkı doğurmaz. Paydaşlar arasındaki satışta da hak kullanılamaz; madde üçüncü kişiye satışı arar.
• Bazı satışlar hariçtir. İcra dairesinin yaptığı cebri artırmalarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m. 733/1). Belediye veya Hazinenin ihaleyle sattığı paylar ikinci gruba girer.
• Feragat ve vazgeçme. Önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh verilir; belirli bir satışta haktan vazgeçmek ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (m. 733/2). Tapuda satış sırasında imzaladığınız bir vazgeçme beyanı varsa davayı açmadan önce bunu kontrol edin.
• Miras kalan paylar. Davacının payı mirasçılar arasında henüz paylaştırılmamışsa (elbirliği mülkiyeti), mirasçılardan biri davayı açabilir; davayı sürdürmek için diğer mirasçıların muvafakatini alması veya terekeye temsilci atanmasını sağlaması gerekir. Yargıtay, mahkemenin bunun için süre vermeden davayı reddetmesini bozdu (14. HD, E. 2016/7043, K. 2019/5574).

Davalı alıcılar sık sık "taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş, herkes kendi yerini kullanıyor" savunması yapar. Mahkemeler bu fiili taksim iddiasını tanık ve keşifle araştırır; ispatlanamazsa dava kabul edilir. Samsun ve İzmir'den Yargıtay'a gelen 2026 tarihli iki dosyada ilk derece mahkemeleri fiili taksimi ispatlanmış bulmamıştı (7. HD, E. 2025/2386, K. 2026/575; E. 2026/711, K. 2026/1487).

Süre: üç ay ve bir yıl

Yapılan satışı alıcı veya satıcı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir (m. 733/3). Önalım hakkı, bu bildirimin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer (m. 733/4). İki süreden önce dolanı uygulanır:

• Noter bildirimi geldiyse dava, bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde açılmalıdır.
• Bildirim hiç yapılmadıysa satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılabilir. Satışı tapu kaydından, komşudan ya da emlakçıdan sonradan öğrenmek bu süreyi uzatmaz.
• 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda azami süre eski hâliyle iki yıldır (TMK geçici m. 1/1).

Bu süreler hak düşürücüdür; zamanaşımı gibi kesilmez ve mahkeme bunları taraflar ileri sürmese de gözetir. Hisseli bir taşınmazda paydaşsanız tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydını belirli aralıklarla almak, payların el değiştirdiğini bir yıllık süre dolmadan görmenizi sağlar.

Dava nasıl açılır?

1. Mahkeme: Dava, payı satın alan kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası olarak açılır (TMK m. 734/1). Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Önalım davası, dava açmadan önce arabulucuya gitmenin zorunlu olduğu uyuşmazlıklar arasında sayılmaz (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
2. Belgeler: Güncel tapu kaydı, satışa ait resmî senet, varsa noter bildirimi ve tebliğ tarihi, payınız miras yoluyla geldiyse mirasçılık belgesi.
3. Bedel: Mahkeme rayiç bedeli belirleyip kesin süre verdiğinde bedeli ve tapu giderlerini gösterilen hesaba yatırın; dekontu süresi içinde dosyaya sunun.
4. Sonuç: Dava kabul edilirse satılan pay alıcı adına olan tapu kaydı iptal edilerek davacı adına tescil edilir; alıcı yatırılan bedeli nemasıyla birlikte alır.

Paydaşlar arasında ortaklığı tamamen sona erdirmek istiyorsanız yol önalım değil ortaklığın giderilmesi davasıdır; bu dava için önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve 12. Yargı Paketiyle miras kalan taşınmazların satışında mirasçılara ilk artırma önceliği getirildi (ortaklığın giderilmesi davası).