Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi için açılan davadır ve her zaman açılabilir (TBK m. 345). Mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava yeni dönemden en az otuz gün önce açılmalı veya ev sahibi bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapmalıdır. İlk beş yılda artış TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini geçemez; beş yıl dolunca hâkim kirayı emsal kiralara göre belirler. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bu yazı davanın zamanlamasını, beş yıl kuralını, Yargıtay'ın 2026'da bozduğu bilirkişi raporlarını, hakkaniyet indiriminin oranını ve Balıkesir'deki dava sürelerini anlatır.
Ne zaman açılmalı?
Kanun dava için bir son gün koymaz, ama kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını davanın açılış tarihine bağlar (TBK m. 345):
- Yeni dönemden en az 30 gün önce açılan dava: Mahkemenin belirlediği kira, bu yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- 30 günden önce yazılı artış bildirimi: Ev sahibi yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirdiyse dava o dönemin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönemin başından geçerli olur.
- Sözleşmede artış hükmü: Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa dönemin sonuna kadar açılan dava da dönemin başından geçerli olur.
- Hiçbiri yoksa: Dava açılabilir, ama belirlenen kira ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Örnek: Kira dönemi her yıl 1 Mart'ta yenileniyorsa ev sahibi, en geç 30 Ocak'ta ya davayı açmalı ya da noter veya iadeli taahhütlü mektupla artış bildirimini kiracıya ulaştırmalıdır. Bildirimi yapıp davayı 28 Şubat'tan sonraki bir tarihte, ama gelecek yılın 1 Mart'ından önce açarsa karar yine 1 Mart'tan geçerli olur.
İlk beş yıl ve beş yıldan sonra
Mahkemenin kirayı belirlerken kullandığı ölçü, kira ilişkisinin kaçıncı yılında olunduğuna göre değişir. Aşağıdaki tablo iki dönemi karşılaştırır.
| Dönem | Ölçü |
|---|---|
| İlk beş yıl (TBK 344/1-2) | Artış, önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez; anlaşma yoksa hâkim bu sınır içinde hakkaniyete göre belirler |
| Beş yıldan sonra ve her beş yılda bir (TBK 344/3) | Hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte gözetir; TÜFE sınırı yoktur |
| Yabancı para kira (TBK 344/4) | Beş yıl geçmedikçe değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır |
Beş yıllık süre, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli, kısa veya uzun olmasına bakılmaksızın kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanır. Yargıtay bu dönemi "hak ve nesafet dönemi" olarak adlandırır (3. HD, E. 2025/6234, K. 2026/2844; E. 2025/3054, K. 2026/57).
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemleri için artış yüzde 25 ile sınırlanmıştı (TBK geçici m. 1 ve 2). Bu sınır hâkimin 344/2'ye göre vereceği kararlara da uygulanıyordu; 1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen dönemlerde artık uygulanmıyor. O döneme ait kira farkı uyuşmazlıklarında hâlâ önem taşır.
Kira tespit hükümleri konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Arazi gibi ürün kiralarında TBK 344 uygulanmaz; sözleşmedeki artış hükmü geçerlidir. Yargıtay, sözleşmesinde Üretici Fiyatları Endeksiyle artış öngörülen bir ürün kirasında bu nedenle reddedilen davayı onadı (3. HD, E. 2025/4374, K. 2026/1196).
Bilirkişi raporu ve hakkaniyet indirimi
Beş yıl dolduktan sonraki tespitte davanın sonucunu bilirkişi raporu belirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 6 Mayıs 2026 tarihli kararında bu raporun nasıl hazırlanması gerektiğini ayrıntılı olarak yazdı (E. 2025/6234, K. 2026/2844):
- Tarafların emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği dosyaya alınır.
- Bilirkişi kiralananı ve emsalleri yerinde görür; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süresi gibi kiraya etki eden her özelliği tek tek karşılaştırır ve emsalin neden uygun olup olmadığını somut gerekçelerle açıklar.
- Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira belirlenir.
- Hâkim bu tutardan kiracılık süresine ve tarafların sözleşmeden beklentisine göre hakkaniyet indirimi yapar; Daire bu indirimin uygulamada yüzde 5 ile 20 arasında olduğunu belirtir. İşyerlerinde kira brüt olarak tespit edilir.
Ankara'daki bu dosyada on yıllık sözleşmeyle kültür merkezi ve işyeri olarak kiralanan bir taşınmaz için bilirkişi, hiçbir emsal göstermeden yıllık kirayı net 1.350.000 TL olarak belirlemişti. Daire, emsal değerlendirmesi içermeyen raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını belirterek kararı bozdu. Aynı Dairenin onadığı başka kararlarda İstanbul'da bir işyeri için yüzde 10, Bursa'da aylık brüt 312.500 TL olarak belirlenen bir kira için bilirkişinin yaptığı hakkaniyet indirimi yerinde bulundu (E. 2025/5403, K. 2026/2430; E. 2026/113, K. 2026/3228).
Ev sahibi veya kiracı olarak yapabileceğiniz en etkili şey, yakın çevredeki benzer evlerin veya işyerlerinin güncel kira sözleşmelerini ve ilanlarını dosyaya sunmaktır. Emsali olmayan rapora itiraz edin; Yargıtay bu eksikliği bozma sebebi sayıyor.
Arabuluculuk, mahkeme ve süre
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 s. K. m. 18/B-1-a). Arabuluculukta kira üzerinde anlaşılırsa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır; anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
- Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi.
- Süre: Balıkesir Adalet Komisyonunun 2025 faaliyet raporuna göre Balıkesir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespiti davaları ortalama 318 günde, Bigadiç Sulh Hukuk Mahkemesinde 455 günde bitti.
- Vekâlet ücreti: Dava reddedilirse karşı taraf lehine vekâlet ücreti, istenen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanır; Yargıtay'ın onadığı bir dosyada bölge adliye mahkemesi bu nedenle ilk derece kararını kaldırıp yeniden hüküm kurmuştu (3. HD, E. 2025/4374, K. 2026/1196).
Kira tespit davası tahliye davası değildir; kiracı yeni kirayı ödemezse ev sahibinin yolu temerrüt ihtarı ve tahliyedir. Bu yolları kiracı nasıl çıkarılır yazısında anlattık.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira tespit davası her zaman açılabilir (TBK m. 345/1). Mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın içinde bulunulan yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için ise dava yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirip davayı yeni dönemin sonuna kadar açmalıdır (m. 345/2). Sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava da o dönemin başından geçerli olur (m. 345/3).
Kira tespit davası açmak için 5 yıl dolmalı mı?
Hayır, dava her zaman açılabilir; ancak ölçü değişir. İlk beş yılda hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçmemek üzere hakkaniyete göre karar verir (TBK m. 344/2). Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda ve sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek kirayı yeniden belirler; bu dönemde TÜFE sınırı uygulanmaz (m. 344/3).
Kira tespit davasında hakkaniyet indirimi ne kadar?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesine göre beş yıl dolduktan sonraki tespitte bilirkişi önce kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği kirayı emsallerle belirler; hâkim bu tutardan kiracılık süresine ve tarafların beklentisine göre yüzde 5 ile 20 arasında hakkaniyet indirimi yapar (E. 2025/6234, K. 2026/2844, 6.5.2026). Uygulamada Ankara'da yüzde 5, İstanbul'da yüzde 10 indirim onaylanan dosyalar var.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Balıkesir Adalet Komisyonunun 2025 faaliyet raporuna göre Balıkesir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde kira parasının tespiti davaları ortalama 318 günde, Bigadiç Sulh Hukuk Mahkemesinde 455 günde bitti. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olduğu için arabuluculuk süreci bu süreye eklenir. Keşif ve bilirkişi incelemesi davanın en uzun aşamasıdır.
Kira artış sınırı 2026'da yüzde kaç?
Konut ve işyeri kiralarında yenilenen kira yılı için yapılacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Konut kiralarında 11 Haziran 2022'den 1 Temmuz 2024'e kadar uygulanan yüzde 25 sınırı sona erdi; bugün bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimi uygulanıyor. Beş yılı dolduran kiralarda bu sınır yerine hâkimin emsallere göre belirlemesi geçerlidir.
Kiracı kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin belirlenmesi davasını kiraya veren de kiracı da açabilir (TBK m. 345). Kiracı, kiranın piyasa değerinin üzerinde olduğunu ya da sözleşmedeki artış oranının TÜFE sınırını aştığını ileri sürerek dava açabilir; TÜFE sınırını aşan artış anlaşması aşan kısım yönünden geçersizdir. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak bu durumda da zorunludur.
Muhammet Zeyd Targal
Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.
Başlıca hukukî kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344, 345, geçici m. 1 ve 2
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6234, K. 2026/2844, 6.5.2026
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/5403, K. 2026/2430, 22.4.2026; E. 2026/113, K. 2026/3228, 20.5.2026
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3054, K. 2026/57, 13.1.2026; E. 2025/4374, K. 2026/1196, 4.3.2026
- Balıkesir Adalet Komisyonu 2025 Faaliyet Raporu, s. 90 ve ilçe bölümleri