Bağıştan Dönme 2026: Bağışlanan Tapu Geri Alınır mı, Geri Alma Sebepleri, 1 Yıllık Süre ve Tapuda Satış Gösterilen Devir

Hangi durumda geri alınır?

Bağış tamamlandıktan sonra bağışlayan, aşağıdaki üç durumdan biri gerçekleşmişse bağışlamayı geri alır ve bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi ölçüsünde bağışlanan şeyin geri verilmesini ister (TBK m. 295):

1. Ağır suç: Bağışlanan, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemiştir.
2. Kanundan doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırılık: Bağışlanan, bağışlayana veya onun ailesinden birine karşı kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmıştır. Örneğin ana, baba ve çocuk birbirine yardım etmek, saygı ve anlayış göstermekle yükümlüdür (TMK m. 322).
3. Yükleme yerine getirilmedi: Yüklemeli bağışta bağışlanan, yüklemeyi haklı bir sebep olmadan yerine getirmemiştir.

Yargıtay ilk iki sebebi mirasçılıktan çıkarma sebepleriyle (TMK m. 510) birlikte okur. Amaç, bağışlananı bağışlayanın sürekli baskısından korumaktır; bu yüzden basit olaylar geri alma sebebi sayılmaz; mahkeme olayın kapsamını, niteliğini ve özellikle vahametini inceler (1. HD, E.2024/1449 K.2025/2026, 16.04.2025). Örnekler:

• Kabul: Kardeşine taşınmaz bağışlayan davacıya, bağışlananın ağır hakaretler içeren sözler söylemesi geri alma sebebi sayıldı; Bölge Adliye Mahkemesinin kabul kararı onandı (1. HD, E.2021/38 K.2021/3833, 13.09.2021).
• Ret: Bağışlayanın sonradan kanser tedavisi için tek malvarlığına ihtiyaç duyması geri alma sebebi sayılmadı (1. HD, E.2026/892 K.2026/1557, 02.03.2026).

Kanun ayrıca özel bir durumu düzenler: bağışlamayı izleyen bir yıl içinde başlatılan yargılamada bağışlayan savurganlığı yüzünden kısıtlanırsa mahkeme bağışlamayı iptal edebilir (TBK m. 286/2).

Bir yıllık süre ve mirasçılar

• Öğrenmeden başlayarak bir yıl: Bağışlayan geri alma sebebini öğrendiği günden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilir (TBK m. 297/1). Bu süre hak düşürücü süredir.
• Erken öğrenmeyi davalı ispatlar: Belediye, bağışlayanın taşınmazın amacına uygun kullanılmayacağını daha önce öğrendiğini gösteren bir delil sunamadığı için davanın süresinde açıldığı kabul edildi (1. HD, E.2025/6075 K.2026/315; E.2025/5028 K.2026/1284).
• Yükleme süreye bağlıysa: 1998 tarihli protokolle okulun dört yıl içinde bitirilmesi şartıyla Hazineye bağışlanan taşınmazda süre dolduktan sonra bir yıl içinde dava açılmadığı için ret kararı onandı; bağışlayanın 2021'de noter ihtarnamesiyle altı ay süre vermesi sonucu değiştirmedi (1. HD, E.2026/1269 K.2026/1562, 02.03.2026). Yargıtay ayrıca, amacın gerçekleşmeyeceğinin kesin olarak anlaşıldığı tarihin ve bu tarihten itibaren bir yıl içinde hakkın kullanılıp kullanılmadığının araştırılmasını istiyor (1. HD, E.2015/13424 K.2018/11594, 28.06.2018).
• Mirasçılar: Bağışlayan bir yıllık süre dolmadan ölürse mirasçılar kalan süre içinde; sebebi sağlığında öğrenememişse ölümünden başlayarak bir yıl içinde geri alabilir. Bağışlanan bağışlayanı kasten ve hukuka aykırı olarak öldürür veya geri almasını engellerse mirasçılar da geri alabilir (TBK m. 297/2-4). 1965'te okul yapılması şartıyla bağışlanan taşınmazdaki okul 2011'de kapandı; mirasçıların davası, bağışlayanın ölümünden itibaren bir yıl geçtiği için reddedildi ve karar onandı (1. HD, E.2025/5551 K.2026/1076).
• Bütün mirasçılar birlikte: Terekeyi bütün mirasçılar birlikte temsil eder; mirasçılardan birinin kendi miras payı için tek başına açtığı bağıştan dönme davası dinlenmedi (1. HD, E.2026/1174 K.2026/1773).
• 2012'den önceki ölümler: TBK 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girdi (TBK m. 648). Daha önce ölen bağışlayanlar için 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 246 uygulanır; Yargıtay, bağışlayanın sağlığında kullanmadığı geri alma hakkının bu dönemde mirasçılara geçmediğini kabul ediyor (1. HD, E.2025/2679 K.2026/1859; E.2025/3344 K.2026/2121).

Tapuda satış gösterildiyse

Taşınmaz bağışı resmî şekilde yapılır (TBK m. 288/2); tapuda bu işlem "bağış" veya "hibe" olarak görünür. Aile içinde taşınmaz çoğu zaman bedel ödenmeden ama tapuda "satış" olarak devredilir. Yargıtay bu dosyalarda bağıştan dönme talebini esastan incelemiyor:

Kalan yol hile: Satış gösterilen devirde bağışlayan, bakılacağına inandırılarak aldatıldığını ispat ederse sözleşmeyi hile sebebiyle iptal ettirebilir (TBK m. 36). Hile her türlü delille ispatlanabilir ve aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıl içinde beyan, def'i veya dava yoluyla kullanılır (TBK m. 39). Yargıtay, çocuklar arasında yapılan kurada taşınmaz kime düşerse babaya onun bakacağı konuşulduğu, devirden sonra oğlunun babasına bakmadığı ve hakkında uzaklaştırma kararı aldırdığı dosyada hilenin ispatlandığını kabul edip ret kararını bozdu (1. HD, E.2022/8589 K.2024/880, 06.02.2024).

Taşınmaz el değiştirdiyse

• Güncel malike karşı: Tapu iptali ve tescil davası, tapuda kayıtlı güncel malike karşı açılır. Kayıt maliki olmayan bağışlanana karşı açılan dava husumet yönünden reddedildi (1. HD, E.2026/465 K.2026/1064).
• İyiniyetli üçüncü kişi: Tapu kaydına iyiniyetle dayanarak taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu durumda bağışlayan, bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi ölçüsünde geri verme ister (TBK m. 295).
• Dava sırasında satış: Davalı taşınmazı dava açıldıktan sonra devrederse davacı, yeni malike karşı davaya devam edebilir (HMK m. 125). Satışı baştan önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389).
• İmar uygulaması: Bağışlanan parsel imar uygulamasıyla başka parsellere gittiyse mahkeme, bağışlanan payın hangi imar parsellerine ne oranda geçtiğini bilirkişiyle belirleyip bu paylar üzerinden karar verir (1. HD, E.2026/1218 K.2026/1567).

Dava ve diğer yollar

• Mahkeme: Dava asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK m. 12/1). Zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Harç ve masraflar için: dava masrafları 2026.
• Geri alma beyanı: Hak, bağışlanana ulaşan bir beyanla kullanılır; uygulamada bu beyan noter ihtarnamesiyle veya doğrudan dava dilekçesiyle yapılır. Bir yıllık sürenin içinde kalmak gerekir.
• İddialar dilekçelerde: Bağışlanan taşınmazın eşin rızası alınmadan devredilen aile konutu olduğu (TMK m. 194) iddiası dilekçeler aşamasında ileri sürülmediği için incelenmedi (1. HD, E.2026/892 K.2026/1557).
• Bağışlayan ehliyetsizse: Fiil ehliyeti olmayan kişinin bağışı geçersizdir (TBK m. 286). Demans nedeniyle sonradan kısıtlanan kişinin hesabından "bağış" adıyla gönderilen 100.000 TL'nin iadesine ilişkin karar onandı (3. HD, E.2025/5622 K.2026/2789). Taşınmaz için: ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali.
• Bakım karşılığı devir: Bakım borcu bir sözleşmeyle üstlenildiyse ölünceye kadar bakma sözleşmesi hükümleri uygulanır.
• Mirasçıların hakları: Mirasbırakanın sağlığında yaptığı bağış saklı payı zedeliyorsa tenkis davası, mirasçılardan mal kaçırmak için satış gösterilmişse muris muvazaası davası açılabilir. Bağışlanan aynı zamanda saklı paylı mirasçıysa ağır davranışlar mirasçılıktan çıkarma sebebi de olabilir.
• Vergi: Hibe yoluyla edinilen taşınmazın vergisi için: veraset ve intikal vergisi 2026.