Taşınmazını devrettiği anda ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı satış veya bağış hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 15); tapu iptal edilerek taşınmaz yeniden onun adına, ölmüşse terekesine döndürülür. Dava zamanaşımına bağlı değildir. Ehliyetsizlik çoğunlukla Adli Tıp Kurumu raporuyla ispatlanır. Mirasbırakan ölmüşse dava terekeye iade için açılmalıdır: bir mirasçı üçüncü kişiye karşı yalnız kendi payı oranında tescil isteyemez.
Bu yazı davanın şartlarını, ispatını ve en sık yapılan usul hatasını Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2025-2026 kararlarıyla anlatır.
Ehliyetsizlik ne demek?
Ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır (TMK m. 10). Yaşının küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya benzeri bir sebeple akla uygun davranma yeteneğinden yoksun olan kişinin ayırt etme gücü yoktur (m. 13); bu kişinin fiilleri kanunda gösterilen ayrık durumlar dışında hukuki sonuç doğurmaz (m. 14, 15).
- Belirleyici an: Mahkeme ehliyeti, tapu devrinin veya devre dayanak vekâletnamenin düzenlendiği tarihe göre belirler. Bunama, Alzheimer, ileri evre hastalık gibi ilerleyici durumlarda bu tarihteki tablo önemlidir.
- Sonuç: Ehliyetsizlik ispatlanırsa işlem baştan geçersizdir; satış bedeli ödenmişse iadesi ayrıca tartışılır.
- Kısıtlılık: Mahkeme kararıyla kısıtlanmış kişinin fiil ehliyeti de yoktur (TMK m. 14); vesayet altındaki kişinin taşınmazı vesayet makamının talimatıyla ve açık artırmayla satılır (TMK m. 444).
İspat: Adli Tıp raporu ve diğer deliller
Ehliyetsizliği iddia eden ispat eder. Mahkeme şu delilleri toplar ve dosyayı Adli Tıp Kurumu ihtisas kuruluna gönderir:
- işlem tarihinden önceki ve sonraki hastane, poliklinik ve yatış kayıtları; reçete ve ilaç geçmişi,
- tapu işlemi sırasında alınan "akli melekeleri yerindedir" sağlık raporu ve bu raporu düzenleyen hekimin uzmanlık alanı,
- engelli raporları, vesayet dosyaları, bakımevi kayıtları,
- mirasbırakanın günlük yaşamını bilen tanıklar.
Yargıtay 2025-2026 kararlarında Adli Tıp Kurumu raporunu belirleyici saydı: kurulun işlem tarihinde fiil ehliyetinin bulunduğunu bildirdiği dosyalarda ehliyetsizlik iddiası reddedildi (1. HD, E.2025/5660 K.2025/5764, 08.12.2025; E.2025/5884 K.2026/3540, 30.04.2026). Kurul "işlem tarihinde ehliyetin bulunup bulunmadığı bilinemez" dediğinde de ehliyetsizlik ispatlanmış sayılmadı ve tanıkların murisin aklının başında olduğunu söylediği dosyada ret kararı onandı (E.2026/1758 K.2026/6441, 24.09.2026). Bu nedenle davayı açmadan önce işlem tarihine yakın tıbbi kayıtların varlığı araştırılmalıdır.
Mirasçılar davayı nasıl açar?
Ehliyetsizlik davasını mirasbırakan sağken kendisi veya vasisi açar. Mirasbırakan ölmüşse dava hakkı mirasçılara geçer; ancak mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m. 640, 701, 702). Bunun sonucu:
- Yalnız kendi payı için dava olmaz: Mirasçılardan biri veya bir kısmı, taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı yalnız kendi miras payı oranında kendi adına tescil isteyemez. Yargıtay bu şekilde açılan davaların aktif husumet yokluğundan reddini onadı (1. HD, E.2026/830 K.2026/1654, 04.03.2026; E.2026/2484 K.2026/3248; E.2024/5725 K.2025/1035).
- Doğru yol: Dava terekeye iade, yani tapunun mirasbırakan adına düzeltilmesi istemiyle açılır ve bütün mirasçılar davacı olur ya da davaya katılmayan mirasçıların onayı alınır. Onay verilmezse sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanması istenir (TMK m. 640) ve dava temsilciyle yürütülür.
- Temsilci atanınca: Davayı tereke temsilcisi takip eder; mirasçıların ayrıca temyiz yetkisi kalmaz (1. HD, E.2025/5095 K.2026/4160, 18.05.2026).
- Muris muvazaasıyla fark: Muris muvazaası davasında her mirasçı kendi miras payı oranında iptal ve tescil isteyebilir (1. HD, E.2025/751 K.2026/842). Ehliyetsizlikte ise terekeye iade gerekir; iki talep birlikte ileri sürülüyorsa dilekçe buna göre kurulmalıdır.
Süre, kademeli talepler ve diğer davalar
- Süre: Ehliyetsizliğe dayalı tapu iptal ve tescil davası zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir (1. HD, E.2019/4425 K.2021/3226). Aynı kararda Daire, vekil edenlerin işlemi bilerek yıllarca ses çıkarmamasını işleme onay olarak değerlendirdi; gecikme bu yönden davayı zayıflatır.
- Kademeli talepler: Dava çoğunlukla "öncelikle ehliyetsizlik, olmazsa muris muvazaası" veya "olmazsa tenkis" şeklinde açılır (1. HD, E.2025/5660 K.2025/5764). Ehliyetsizliğe dayalı talep usulden reddedilse bile tenkis talebi ayrıca incelenmelidir (E.2026/2484 K.2026/3248).
- İlgili yazılar: muris muvazaası davası, vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali, saklı pay ve tenkis davası.
- Mahkeme ve masraf: Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; taşınmaz değeri üzerinden nispi harç alınır (dava masrafları 2026). Taşınmazın yargılama sırasında devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulması istenebilir.
Sık sorulan sorular
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davası ne zaman açılır?
Taşınmazı devreden kişinin satış, bağış veya vekâletname verme anında akıl hastalığı, akıl zayıflığı, bunama gibi bir nedenle akla uygun davranma yeteneğinden yoksun olduğu ileri sürülüyorsa açılır. Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 13, 15); geçersiz işleme dayanan tapu kaydı iptal edilir.
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali zamanaşımı var mı?
Hayır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesine göre ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir; bu iddialar her zaman ileri sürülebilir (E.2019/4425 K.2021/3226). Ancak işlemi bilerek uzun süre sessiz kalmak, işlemin onaylandığı şeklinde değerlendirilebilir.
Mirasçılardan biri tek başına ehliyetsizlik davası açabilir mi?
Kendi payı oranında kendi adına tescil isteyerek açamaz. Ehliyetsizlik iddiası terekeye ait bir hakka ilişkindir ve miras ortaklığında mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir (TMK m. 640, 701). Dava ya bütün mirasçılarla birlikte, ya diğer mirasçıların onayıyla, ya da sulh mahkemesinden atanacak tereke temsilcisiyle, terekeye iade istemiyle açılır. Yargıtay, mirasçıların bir kısmının üçüncü kişiye karşı kendi payları için açtığı davanın aktif husumet yokluğundan reddini onadı (1. HD, E.2026/830 K.2026/1654).
Adli Tıp raporu ehliyetsizlik için şart mı?
Uygulamada belirleyici delildir. Mahkeme hastane kayıtlarını, ilaç geçmişini, tapu işlemindeki sağlık raporunu ve tanıkları toplayıp dosyayı Adli Tıp Kurumu ihtisas kuruluna gönderir. Kurul işlem tarihinde fiil ehliyetinin bulunduğunu bildirirse veya ehliyetin bulunup bulunmadığının bilinemeyeceğini söylerse ehliyetsizlik ispatlanmış sayılmaz (1. HD, E.2026/1758 K.2026/6441; E.2025/5660 K.2025/5764).
Ehliyetsizlik ispatlanamazsa başka ne istenebilir?
Aynı davada kademeli olarak muris muvazaası (satış gibi gösterilen bağış), vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya tenkis istenebilir. Yargıtay, ehliyetsizliğe dayalı tapu iptali talebi usulden reddedilse bile tenkis talebinin ayrıca esastan incelenmesi gerektiğini söyledi (1. HD, E.2026/2484 K.2026/3248).
Dava sürerken tereke temsilcisi atanırsa ne olur?
Tereke temsilcisi atanınca davayı terekeyi temsilen temsilci yürütür; mirasçıların davayı takip ve hükmü temyiz yetkisi sona erer. Yargıtay, tereke temsilcisi atanmış dosyada mirasçıların temyiz dilekçesini reddetti (1. HD, E.2025/5095 K.2026/4160).
Muhammet Zeyd Targal
Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.
Başlıca hukukî kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 9, 10, 13, 14, 15, 444, 640, 701, 702
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2024/5725 K.2025/1035 (03.03.2025); E.2025/5660 K.2025/5764 (08.12.2025); E.2025/751 K.2026/842 (09.02.2026); E.2026/830 K.2026/1654 (04.03.2026); E.2026/2484 K.2026/3248 (21.04.2026); E.2025/5884 K.2026/3540 (30.04.2026); E.2025/5095 K.2026/4160 (18.05.2026); E.2026/1758 K.2026/6441 (24.09.2026); E.2019/4425 K.2021/3226 (10.06.2021)