Yıkım Kararına İtiraz ve Encümen Kararının İptali 2026: 60 Günlük Dava, Yürütmeyi Durdurma ve İmar Para Cezası

Tutanaktan yıkıma süreç

Yıkım kararı bir anda gelmez; 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesindeki adımların sonunda verilir. Aşağıdaki tablo bu adımları, süreleri ve her adımda kontrol edilecek noktayı gösterir. Elinizdeki belgenin hangi adıma ait olduğunu tabloda bulun.

Yapı tatil tutanağı da kesin ve yürütülmesi gereken bir işlemdir; öğretide ona karşı ayrıca, yapıya asıldığı tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılabileceği belirtiliyor (Eroğlu Durkal, 2024, s. 260-261). Asıl uyuşmazlık çoğunlukla encümen kararına karşı açılan davada görülür; Anayasa Mahkemesine göre bu davada mahkeme tutanağın hukuka aykırılığına ilişkin iddiaları da öncelikle inceler (E.2018/62, K.2018/117, § 22). Bu yazı 3194 sayılı Kanuna göre verilen yıkım kararları içindir; riskli yapıların 6306 sayılı Kanuna göre yıkımı ayrı bir rejimdir, tarım arazisindeki yapıların 5403 sayılı Kanuna göre cezası tarım arazisine yapı cezası yazısında.

Dava süresi ve belediyeye itirazın tuzağı

Dava açma süresi encümen kararının tebliğini izleyen günden itibaren 60 gündür (İYUK m. 7). Birçok kişi önce belediyeye itiraz dilekçesi verir. Bu başvuru 60 günlük süre içinde yapılırsa süreyi durdurur; belediye 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve süre yeniden başlamaz, kaldığı yerden işlemeye devam eder. Başvuruya kadar geçen günler de hesaba katılır (İYUK m. 10, 11).

Örnek: Anayasa Mahkemesinin incelediği dosya. Yıkım ve 65.455,14 TL para cezası içeren encümen kararı 9.7.2021'de tebliğ edildi. Yapı sahibinin itiraz dilekçesi belediye kayıtlarına 13.8.2021'de girdi; bu tarihe kadar 35 gün geçmişti. Belediye cevap vermeyince istek 30 gün sonra reddedilmiş sayıldı ve kalan 25 gün 13.9.2021'de yeniden işlemeye başladı. Son gün 7.10.2021'di. Yapı sahibinin avukatı 21.10.2021'de belediyeye ikinci kez başvurdu; dava 12.11.2021'de açıldı ve süre aşımından reddedildi. Anayasa Mahkemesi, ikinci başvurunun geçmiş süreyi geri getirmeyeceği yönündeki bu hesabın öngörülemez olmadığını belirterek mahkemeye erişim hakkının ihlal edilmediğine oybirliğiyle karar verdi (Hasan Hüseyin Yıldırım, B. No: 2022/67377, 30.6.2026, §§ 2-3, 17-18).

Dilekçenin belediyeye ulaştığı tarih, dilekçenin üstündeki tarih değil, belediye kaydına girdiği tarihtir. En güvenli yol, belediyeye başvuruyla zaman kaybetmeden 60 gün içinde doğrudan dava açmaktır. Belediyeye yine de başvuracaksanız dilekçeyi elden verip kayıt numaralı alındı belgesi alın ve kalan günleri bu tarihe göre hesaplayın.

Tebliğ usulsüzse

Yapı tatil tutanağının yapıya asılması yalnız inşaatın durdurulmasını tebliğ eder. Anayasa Mahkemesine göre ruhsat iptali, yıkım kararı ve imar para cezası Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapı sahibine şahsen tebliğ edilmelidir (E.2018/62, K.2018/117, § 22). Kabahatler Kanunu da tebligatta başvuru yolunun, merciin ve sürenin açıkça yazılmasını ister (m. 26/1).

Tebligat usulsüzse dava süresi kişinin kararı gerçekten öğrendiği tarihten başlar. Danıştay 4. Dairesi, imar para cezası içeren encümen kararını belediye personeliyle adrese götüren, kişiyi bulamayınca muhtara bırakıp kapıya ihbarname asan, ama komşuya veya yöneticiye haber verildiğini tutanağa yazmayan idarenin tebligatını Tebligat Kanununun 21. maddesine aykırı buldu ve davayı süre aşımından reddeden kararı bozdu (E.2025/5826, K.2025/6947, 24.12.2025). Belediyeden tebligat evrakının örneğini isteyin; muhtara teslim, kapıya ihbarname ve komşuya ya da yöneticiye haber unsurlarından biri eksikse bunu dava dilekçesinde süre itirazına karşı ilk savunma olarak gösterin.

Hangi mahkeme, para cezası nereye

İmar ve yıkım davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (İYUK m. 34/1). Encümen kararı çoğu zaman hem yıkımı hem para cezasını içerir. Para cezası için ayrıca sulh ceza mahkemesine gidilmez: idari yaptırım kararı, idari yargının görev alanına giren başka kararlarla aynı işlemde verilmişse ona ilişkin itirazlar da bu işlemin iptali istemiyle birlikte idare mahkemesinde görülür (Kabahatler Kanunu m. 27/8). Anayasa Mahkemesi, imar para cezasının yapılaşmayı önlemeye yönelik idari işlemin devamı niteliğinde olduğunu, bu yüzden sulh ceza mahkemesinin görevine girmediğini belirtti (E.2007/35, K.2007/36, 5.4.2007).

Tek bir dava dilekçesiyle yapı tatil tutanağının, yıkım kararının ve para cezasının iptali birlikte istenir. Kiracı, intifa hakkı sahibi ve müteahhit de işlemden menfaati etkilendiği ölçüde dava açabilir (Eroğlu Durkal, 2024, s. 261).

Yürütmenin durdurulması

Dava açılması işlemin uygulanmasını durdurmaz (İYUK m. 27/1). Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartlarının birlikte gerçekleştiğini görürse yürütmeyi durdurur. Yıkım, uygulanmakla etkisi tükenecek bir işlem olduğundan mahkeme idarenin savunmasını beklemeden de yürütmeyi durdurabilir; savunma geldikten sonra yeniden karar verir (m. 27/2). Mahkeme teminat isteyebilir; yürütmeyi durdurma kararına karşı tebliğden itibaren 7 gün içinde bir kez itiraz edilebilir (m. 27/6, 27/7).

Dilekçede yürütmeyi durdurma istemini ayrı bir başlık altında, savunma alınmadan karar verilmesi talebiyle yazın. Yıkım tarihi biliniyorsa veya yıkım ekibi gelmişse bunu belgelerle bildirin; yapının konut olarak kullanıldığını, içinde yaşayanları ve yıkımın geri dönülemezliğini somut olarak anlatın.

Encümen kararını hukuka aykırı kılan hatalar

Aşağıdaki kontrol listesi, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında encümen kararının iptaline yol açan hataları sıralar. Dava dilekçesini bu listeye göre gözden geçirin:

• Yetki. Yıkım kararını belediye encümeni verir. Encümen yalnız projeye aykırı bölümlerin yıkımına karar vermişken belediye başkanının sonradan yapının tamamının yıkılmasına onay vermesini Anayasa Mahkemesi kanuni dayanaktan yoksun bularak mülkiyet hakkının ihlali saydı (Eyüp Ensar Ekşioğlu, B. No: 2019/39522, 28.6.2022, §§ 34-39).
• Tutanağın içeriği. Tutanak aykırılığı, ölçüsünü ve yerini somut olarak göstermelidir. Danıştay 6. Dairesi, yapıların ölçülerini göstermeyen tutanağa dayanılarak ceza hesaplanamayacağını belirterek kararı yapı sahibi lehine bozdu (E.2021/10895, K.2023/2181, 2.3.2023).
• Bir aylık süre. Ruhsata bağlanabilecek aykırılıkta yapı sahibine bir ay süre tanınmalıdır. Anayasa Mahkemesinin incelediği bir dosyada tutanakla yalnız 10 gün süre verilmiş, bir ay beklenmeden yıkım yapılmış ve af başvurusu sonuçlanmadan yıkıma geçilmişti; idare mahkemesi yıkımı iptal etmişti (Cemal Korkmaz ve Kemal Korkmaz, B. No: 2020/23918, 1.10.2025, §§ 6-7, 10).
• Eski yapı ve kazanılmış hak. Yapının ruhsatın geçerli olduğu dönemde veya ilgili kanundan önce yapıldığı ileri sürülüyorsa mahkeme bunu araştırmalıdır. Danıştay 4. Dairesi, yapının 1952'de yapıldığını eski satış senedi, 1966 uydu görüntüsü ve tapu kaydıyla ileri süren kişinin davasında keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan verilen kararı bozdu (E.2025/1072, K.2025/6854, 22.12.2025). Buna karşılık idarenin önceki denetimde aykırılığı görmemesi kazanılmış hak doğurmaz (İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2024/1318, K.2024/3330, 11.12.2024).
• Yapı kayıt belgesi. Davada sunulan yapı kayıt belgesinin kapsamı ve geçerliliği araştırılmalıdır (Danıştay 4. D., E.2025/5113, K.2025/5922, 11.11.2025); aşağıda ayrıca anlatılıyor.

İmar para cezası: 2026 tutarları ve hesap hataları

İmar para cezası üç parçadan oluşur (3194 sayılı Kanun m. 42/2). Temel ceza, aykırılıktan etkilenen alanın yapı sınıfına göre belirlenen metrekare tutarıyla çarpılmasıyla bulunur. Bu tutar artırım oranlarıyla yükseltilir: ruhsatsız yapıda %180, uygulama imar planı bulunan alanda %20, tamamlanmış ve kullanılan yapıda %20, kamuya veya başkasına ait parselde %40, yapılaşmaya yasak alanda %80 gibi. 2020'den beri bunlara aykırılık alanı ile emlak vergisine esas asgari metrekare değerinin çarpımı kadar ilave ceza eklenir; tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilirse bu ilave tahsil edilmez (m. 42/2-ç). Fiil tekrarlanırsa cezalar bir kat artırılır (m. 42/6). Kanundaki 1.000 TL'lik alt sınır yeniden değerlemeyle 2026'da 9.473 TL'dir.

Tutarlar kanun gereği her yıl yeniden değerleme oranında artar. Bakanlık ayrı bir tebliğ yayımlamıyor; belediyeler Türkiye Belediyeler Birliğinin yıllık tablosunu kullanıyor. Aşağıdaki tablo bu tablodaki 2026 metrekare temel tutarlarını gösterir; kendi cezanızda kullanılan yapı sınıfını encümen kararının ekindeki hesap tablosundan bulup karşılaştırın:

Ceza, tespitin yapıldığı yılın tutarıyla hesaplanır. Danıştay kararındaki bir örnek hesabın nasıl kurulduğunu gösteriyor: 2023'te Kemer'de ruhsatsız yapılan bir kat için temel ceza 16.142,40 TL, ruhsatsızlık artırımı 29.056,32 TL, uygulama imar planı ve tamamlanmış-kullanılıyor artırımları 3.228,48'er TL olmak üzere 51.655,69 TL; emlak vergisi değerine bağlı ilave ceza 43.717,10 TL; toplam 95.372,79 TL (İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2024/68, K.2025/61, 1.10.2025).

Danıştay 2025-2026'da hesap hatalarını sık sık düzeltti:

• Etkilenen alan. Yalnız bir bölümde aykırılık varken cezanın bütün daire üzerinden hesaplanması hukuka aykırıdır; alan üretmeyen güçlendirme işinde alan yerine birim fiyat esas alınır (4. D., E.2025/4013, K.2026/117, 15.1.2026; idarenin temyizi reddedildi).
• Yapı sınıfı. Yanlış sınıf üzerinden hesaplanan temel ceza ve artırımlar bozuldu (4. D., E.2025/1268, K.2025/6853, 22.12.2025).
• Tekrar artırımı. Bir kat artırım için önceki cezanın verilip tebliğ edilmiş olması gerekir ve artırım yalnız ikinci tespitte bulunan yeni aykırılığa uygulanır; emlak vergisi değerine bağlı ilave cezaya uygulanmaz (4. D., E.2025/944, K.2025/5225, 14.10.2025; E.2025/5079, K.2025/6095, 20.11.2025).
• İlave cezada bir aylık süre. İdare tebliğden sonra bir ay dolmadan yapıyı yıktıysa, yapı sahibine aykırılığı giderme imkânı tanımadığı için ilave ceza hukuka aykırıdır (4. D., E.2025/2310, K.2025/6644, 15.12.2025).
• Aynı alana ikinci ceza. Daha önce cezalandırılmış alan için yeniden ceza verilemez (6. D., E.2025/1658, K.2025/3970, 8.7.2025).

Bir nokta ise idare lehine çözüldü: bölge idare mahkemeleri arasındaki ayrılığı gideren İdari Dava Daireleri Kurulu, ilave cezanın bir ay içinde düzeltme hâlinde tahsil edilmeyeceğine ilişkin uyarının encümen kararında yazılmamasının o cezayı hukuka aykırı kılmadığına oyçokluğuyla karar verdi (E.2024/68, K.2025/61). Encümen kararının ekindeki hesap tablosunu isteyin; alanı, yapı sınıfını, her artırımın dayanağını ve tekrar artırımını tek tek kontrol edin. Hatalı hesapta mahkeme cezayı yalnız hatalı kısım yönünden de iptal edebilir.

Ceza kime kesilir

İmar para cezası yapı sahibine, yapı müteahhidine ve fenni mesule verilir (m. 42/2). Anayasa Mahkemesine göre yapı sahibi, inşa faaliyetini yapan kişidir; malik olabileceği gibi kiracı veya intifa hakkı sahibi de olabilir (E.2018/62, K.2018/117, § 18). Cezalar şahsidir; kararlar iki yönde ayrılıyor:

• Malik lehine. Aykırılığı satın almadan önce önceki malik yaptıysa yeni malike ceza verilemez (4. D., E.2025/4013, K.2026/117). Kiracı yapıyı kendisi yaptığı için mühür bozma ve imar kirliliğinden mahkûm edilmişse malike verilen ceza hukuka aykırıdır (İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2024/400, K.2024/2557, 23.10.2024; belediyenin temyizi reddedildi). Tutanak fotoğraflarında kiracının tabelası görünüyor ve yapı malikin alımından önce de varsa ceza malike kesilemez (6. D., E.2024/5681, K.2024/7998, 24.12.2024).
• İdare lehine. Ruhsatta yapı sahibi ve müteahhit olarak adı geçen ve inşaata rıza gösteren kişi cezadan kurtulamaz (İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2023/2615, K.2024/2559, 23.10.2024). Yeri kullanıma hazır hâlde "teras" ve "kafe" olarak kiraya veren malikin "yapıyı kiracı yaptı" savunması kabul edilmedi (4. D., E.2025/934, K.2025/5143, 9.10.2025).

Yapının ne zaman ve kim tarafından yapıldığını gösteren satış sözleşmesi, eski fotoğraflar, uydu görüntüleri, kira sözleşmesinin tarihi ve konusu ile varsa ceza mahkemesi kararı davanın en güçlü delilleridir. Yıkım ise yapıya bağlıdır; ceza kime kesilirse kesilsin, aykırı yapı hakkındaki yıkım kararı yapının yeni sahibine karşı da uygulanabilir.

Ödeme, indirim ve ödeme emri

• Süre ve indirim. 3194 sayılı Kanun ödeme süresi öngörmediği için Kabahatler Kanunu uygulanır: ceza tebliğden itibaren bir ay içinde ödenir; bu süre içinde ödenirse %25 indirim yapılır ve ödeme dava hakkını etkilemez (m. 17/6, 1.7.2022'den beri). Belediye yazılarında hâlâ görülen 15 günlük süre bu değişiklikle eskidi.
• Taksit. Ekonomik durumu müsait olmayan kişi için ilk taksit peşin olmak üzere bir yılda dört eşit taksit kararı verilebilir (m. 17/3).
• Tahakkuk fişi ve ödeme emri. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, ödeme vadesini belirleyen tahakkuk fişini kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem sayarak ona karşı da dava açılabileceğini kabul etti (E.2025/2702, K.2025/1948, 16.10.2025). Ödeme emri ise dayandığı cezanın akıbetini izler: ceza yargı kararıyla hukuka uygun bulunursa ödeme emri de hukuka uygun sayılır (E.2023/2081, K.2024/366, 22.2.2024).
• TCK 184 mahkûmiyetinde iade. Aynı fiil nedeniyle imar kirliliği suçundan mahkûm olana, tahsil edilen imar para cezası faizsiz iade edilir (m. 42). Suçun unsurları ve yıkımın ceza davasına etkisi imar kirliliği suçu yazısında.

Yapı kayıt belgesi ve imar barışı

2018'deki imar barışıyla 31.12.2017'den önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verildi. Belge verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanuna göre alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmemiş idari para cezaları iptal edilir (geçici m. 16). Sınırları şunlardır:

• Ödenmiş ceza iade edilmez; Anayasa Mahkemesi bu sonucu Anayasa'ya uygun buldu (E.2019/7, K.2020/57, 15.10.2020).
• 31.12.2017'den sonra yapılan kat ve eklentiler belgeden yararlanamaz; Danıştay bu tarihi uydu görüntüleri ve bilirkişi incelemesiyle araştırıyor (4. D., E.2025/992, K.2025/6848, 22.12.2025).
• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyetteki yapılar, Hazinenin sosyal donatı alanları, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul Tarihî Yarımada ve Gelibolu Tarihî Alanı belgenin dışında kalır (geçici m. 16).

Belgeniz varsa dava dilekçesine ekleyin ve kapsamını açıkça gösterin. Anayasa Mahkemesi, davada sunulan yapı kayıt belgesini tartışmadan cezayı onaylayan kararı mülkiyet hakkının ihlali saydı (Akpet Kırtasiye, B. No: 2020/25034, 16.9.2025, §§ 23-26). 3194 sayılı Kanunda 29.10.2026 itibarıyla 2018'deki düzenlemeden sonra yeni bir imar barışı hükmü yoktur. Belgenin iptaline karşı dava ve Anayasa Mahkemesi kararları yapı kayıt belgesi iptali yazısında.

Yapı yıkıldıysa: tazminat

Yürütmeyi durdurma kararı çıkmadan yapı yıkıldıysa dava sona ermez; iptal kararı tam yargı davasının temelini oluşturur. Anayasa Mahkemesi, idare mahkemesinin iptal ettiği bir yıkımda yalnız enkaz bedeline hükmedilmesini yetersiz buldu; hukuka aykırı yıkımda zararın tamamı karşılanmalıdır (Cemal Korkmaz ve Kemal Korkmaz, §§ 27-29). Hukuka aykırılığı yargı kararıyla saptanmış bir yıkımda zararı belirlemek için bilirkişi incelemesi yapmadan tazminat davasını reddetmek de mülkiyet hakkını ihlal etti (Yeşilyurt İnşaat, B. No: 2020/27305, 11.6.2025, §§ 22-25). Buna karşılık yıkım hukuka uygunsa ve idare uzun süre göz yummamışsa yapı bedelinin ödenmemesi ihlal sayılmadı (Abdurrahman Dede, §§ 33-37). Yıkılan yapının fotoğraflarını, ruhsat ve tapu belgelerini, yapım maliyetine ilişkin faturaları saklayın. Anayasa Mahkemesinin bu alandaki diğer kararları imar planı ve mülkiyet hakkı sayfasında.

İstinaf, temyiz ve Anayasa Mahkemesi

İdare mahkemesinin kararına karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde bölge idare mahkemesine istinaf yoluna başvurulur (İYUK m. 45). Yıkım kararları, Danıştay'a temyizi açık davalar arasında sayılmaz. Danıştay 6. Dairesi bu nedenle, para cezası da temyiz sınırının altında kalan bir yıkım davasında bölge idare mahkemesinin kararını kesin saydı ve temyiz istemini incelemeden reddetti (E.2025/5541, K.2025/4435, 26.9.2025). Para cezası temyiz sınırını aşıyorsa o kısım yönünden temyiz yolu açılır; sınır her yıl yeniden değerleme oranında artar ve davanın açıldığı tarihteki sınır esas alınır (İYUK m. 46/1-b, ek m. 1). Boğaziçi alanındaki davalar ayrıca temyize tabidir.

Kesin karardan sonra 30 gün içinde Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru yapılabilir. Anayasa Mahkemesi yukarıdaki kararlarda gerekçesiz bırakılan esaslı iddiayı (yapı kayıt belgesi), yetkisiz yıkımı ve hukuka aykırı yıkımın eksik tazminini mülkiyet hakkının ihlali saydı; süre hesabına ilişkin şikâyeti ise reddetti. Başvuru süresinin hesabı AYM başvuru süresi ne zaman başlar yazısında.