Yapı Kayıt Belgesi İptali ve Yıkım Kararı: İmar Barışında AYM Kararları

Yapı kayıt belgesi neyi sağlar?

Geçici 16. madde 11.5.2018 tarihli 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle eklendi. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve grubu, Bakanlığın Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedildi. Başvuru süresi kanunda 31.10.2018 olarak belirlenmişti; 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 15.6.2019'a uzatıldı. Maddenin başlıca kuralları şöyle:

Belge verilirken yapının imar mevzuatına ve deprem güvenliğine uygun olup olmadığı denetlenmedi. Anayasa Mahkemesi de bunu açıkça tespit etti: belge verilmesi aşamasında yapının mevcut imar mevzuatına uygunluğuna ilişkin bir tespit yapılmıyor; imar mevzuatına aykırı yapılara da belge verilebiliyor (E.2023/74, K.2024/141, § 24).

Belge hangi hâllerde iptal edilir?

Kanun, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapıları ve Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli arazilerdeki yapıları imar barışının dışında bıraktı. Uygulamayı düzenleyen Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar da bu yapılar ile Boğaziçi, Tarihi Yarımada ve Gelibolu Tarihi Alanındaki yapılar için belge düzenlenemeyeceğini öngördü (m. 8/1). Buna göre belgenin iptali üç yoldan gelir:

• Kapsam dışı yapı: belge düzenlenemeyecek bir yapıya verildiği tespit edilirse iptal edilir, sağladığı haklar geri alınır ve yatırılan bedel iade edilmez. Belge aşamasında yalan veya yanlış beyanda bulunan hakkında ayrıca suç duyurusunda bulunulur (m. 8/2, m. 10/2).
• Eksik bedel: yanlış beyan bedelin eksik hesaplanmasına yol açmışsa eksik kısım istenir; ödenmezse belge iptal edilir ve önceki ödeme iade edilmez (m. 10/3).
• Mahkeme kararı: belgeden zarar gördüğünü ileri süren kişi veya idare önce İl Müdürlüğüne başvurur, ret üzerine idare mahkemesinde iptal davası açar.

Anayasa Mahkemesine gelen dosyalarda iptal davaları şu nedenlere dayanıyordu: apartmanın ortak alanı olan su deposu ve hidrofor alanının diğer maliklerin rızası olmadan dükkâna katılması (Saffet Öksüz, §§ 11-12), yapının bir kısmının devlet ormanı olarak belirlenen alanda kalması (Mehmet Küçük, § 3) ve müflis kooperatif adına temsil yetkisi olmayan yöneticilerin başvurması (Ozan Karacasu, §§ 7-8). Üç dosyada da idare mahkemesi iptal kararı verdi ve belgeler iptal edildi. Orman sınırı içinde kalan yapılarda mülkiyet ve tapu sorunları için orman ve kıyı tapu iptali yazısına bakılabilir.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararları

Boğaziçi (E.2019/21, K.2020/51). 7159 sayılı Kanun 2018 sonunda maddeye "ve 2960 sayılı Kanun" ibaresini ekledi; böylece Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen cezalar da belgeyle iptal edilecekti. Kroki değişikliğiyle de Boğaziçi öngörünüm bölgesindeki bazı alanlar imar barışına açıldı (§ 29). Anayasa Mahkemesi 24.9.2020 tarihli kararında, şehirlerin yeniden inşası için kaynağın başka yöntemlerle de sağlanabileceğini, Boğaziçi'nin korunmasıyla bağdaşmayan düzenlemelerin menfaatler arasında makul dengeyi bozduğunu belirterek ibareyi ve kroki değişikliğini Anayasa'nın 56. ve 63. maddelerine aykırı buldu ve oybirliğiyle iptal etti (§§ 47-50). Karar 15.12.2020 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı.

Depreme dayanıklılık (E.2023/74, K.2024/141). Maddenin onuncu fıkrasının üçüncü cümlesi "Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır." diyordu. Benzer bir ifade Usul ve Esaslar'ın 9. maddesinde de yer alıyordu; Danıştay Altıncı Dairesi, Usul ve Esaslar'a karşı açılan davada kanun hükmünü Anayasa Mahkemesine taşıdı. Mahkemeye göre bu cümle, idarenin depremden kaynaklanan mali sorumluluğuna bir istisna getiriyordu (§ 7). İdare belge verirken yapının depreme dayanıklılığını denetlememiş olsa bile, yaşam hakkının devlete yüklediği denetim yükümlülüğü ortadan kalkmaz ve belgeden sonra da devam eder (§ 24). Kural, belgeli yapılarda bulunanların olası bir depremde uğradıkları zararlar için idare aleyhine açacakları tam yargı davasında lehe karar alma ihtimalini ortadan kaldırıyordu (§ 25). İdarenin anayasal yükümlülükleri ve bunlara bağlı mali sorumluluğu kanunla kaldırılamayacağından cümle Anayasa'nın 17. ve 40. maddelerine aykırı bulundu ve 23.7.2024'te oybirliğiyle iptal edildi (§§ 26-28). Karar 3.12.2024 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı; yürürlüğü ertelenmedi.

İptal, maliklerin ve yapıyı yapanların genel hükümlere göre sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; yalnız idarenin sorumluluğunu kanunla dışlayan cümleyi kaldırır. İptal kararlarının genel etkileri için Anayasa Mahkemesi iptal kararı yazısına bakılabilir.

Bireysel başvuruda verilen kararlar

Yapı kayıt belgesinin iptali davası belge sahibine karşı değil, belgeyi veren idareye karşı açılır. Bu yüzden belge sahibi davanın tarafı olmaz ve dava kendisine ihbar edilmezse belgesinin iptal edildiğini ancak belediyenin yazısıyla öğrenir. Anayasa Mahkemesi önüne gelen dosyalar çoğunlukla bu sorunla ilgili:

Davanın ihbarı. Saffet Öksüz kararında Mahkeme, sonucundan menfaati etkilenecek kişilere davadan haberdar olma, açıklama yapma ve delil sunma imkânı tanınmasının mahkemeye erişim hakkının güvencelerinden biri olduğunu belirtti (§ 33). İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesi davanın ihbarını mahkemenin re'sen yapacağını öngörür; hangi üçüncü kişiye ihbar yapılacağı kural olarak derece mahkemesinin takdirindedir (§ 49). Ancak dava doğrudan başvurucunun dükkânına ilişkin belgeyi hedef alıyordu ve başvurucu, malik sıfatıyla davalı idarenin ileri sürmediği iddiaları ileri sürebilecek durumdaydı (§ 51). Davanın ihbar edilmemesi başvurucuya aşırı ve orantısız bir külfet yükledi; mahkemeye erişim hakkı ihlal edildi ve yeniden yargılamaya hükmedildi (§§ 52-56).

Mehmet Küçük kararında mahkeme ihbar ara kararı vermişti, ancak tebligat zarfında başvurucunun dosyasına değil, başka kişilerin belgelerine ilişkin dava dilekçesi ve ara karar vardı. Anayasa Mahkemesi ara kararından beklenen sonucun doğmadığını kabul etti ve ihlal kararı verdi (§§ 20-24). İki kararda da Anayasa Mahkemesi otuz günlük başvuru süresini, başvurucunun belgenin iptal edildiğini öğrendiği tarihten hesapladı; ilk dosyada bu tarih idarenin yazısının tebliğ tarihiydi (Saffet Öksüz, § 28; Mehmet Küçük, § 15).

Belgenin değerlendirilmemesi. Akpet kararında şirket, imar para cezasına karşı açtığı davada yapı kayıt belgesini dosyaya sunmuş, istinafta da belgenin değerlendirilmesini istemişti. Anayasa Mahkemesi, geçici 16. maddeye uygun düzenlenen belgenin tahsil edilmemiş idari para cezasını ortadan kaldıracağını, mahkemelerin ise belge hakkında olumlu veya olumsuz hiçbir değerlendirme yapmadığını tespit etti. Sonuca etkili iddiaya cevap verilmemesi mülkiyet hakkının usule ilişkin güvencelerini ihlal etti (§§ 25-27).

Başvuru ehliyeti. Ozan Karacasu kararında kooperatif adına alınan belgelerin iptali üzerine bireysel başvuruyu kooperatif yönetim kurulu başkanı kendi adına yapmıştı. Kooperatif müflis olduğu ve temsil yetkisi iflas idaresinde bulunduğu için başvuru kişi bakımından yetkisizlik nedeniyle kabul edilemez bulundu (§§ 18-20). Belge bir şirket veya kooperatif adına alınmışsa başvuruyu yetkili temsilcinin yapması gerekir.

Bu ihlal kararları belgenin geri verileceği anlamına gelmez. Anayasa Mahkemesi, kararın derece mahkemesinin vardığı sonuca ilişkin bir değerlendirme içermediğini vurguladı (Saffet Öksüz, § 53; Akpet, § 30). Yeniden yargılamada belge sahibi iddialarını ve delillerini sunma imkânı bulur.

AİHM: yıkım ve tek konut

AİHM, kaçak yapıların yıkımını kural olarak devletin takdir alanında görür. Ivanova ve Çerkezov/Bulgaristan kararında (21.4.2016) ruhsatsız yapılan ve başvurucuların tek konutu olan evin yıkım kararının mülkiyet hakkını ihlal etmeyeceğine oybirliğiyle karar verdi (§§ 73-76). Ancak konutun kaybı söz konusu olduğunda kişi, tedbirin kişisel durumuna göre orantılı olup olmadığını bağımsız bir mahkemeye inceletebilmelidir; yalnız genel ve mutlak bir kurala dayanmak bu incelemenin yerine geçmez (§ 53). Bu inceleme yapılmadan yıkımın uygulanması hâlinde 8. maddenin ihlal edileceğine 6'ya karşı 1 oyla hükmetti.

Ayala Flores/İtalya kararında (23.10.2025) Mahkeme aynı ilkeleri tekrarladı: tek konutunu kaybedecek kişi, yıkıma giden sürecin bir aşamasında orantılılık incelemesi isteyebilmelidir; ancak yıkımın orantısız olduğu iddiası yalnız istisnai durumlarda başarılı olur (§ 102). Somut olayda ulusal makamlar başvurucunun durumunu değerlendirdiği için 6'ya karşı 1 oyla ihlal bulunmadı (§§ 125-126). Bu nedenle yıkım gündeme geldiğinde konutun tek konut olması, yapıda geçen süre, aile ve sağlık durumu gibi kişisel koşullar idare mahkemesinde açıkça ileri sürülmelidir.

Belge iptal edildiyse ya da dava açıldıysa

• Dava devam ediyorsa: belgenizin iptali için açılmış bir davayı öğrendiğinizde davalı idarenin yanında davaya katılma talebinde bulunun. İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesi yollamasıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 66. maddesine göre fer'î müdahale tahkikat sona erinceye kadar mümkündür (Saffet Öksüz, § 48).
• Tebligatı kontrol edin: zarftaki belgelerin dosya numarası ve taşınmaz bilgisi size ait değilse, durumu mahkemeye dilekçeyle bildirin. Mehmet Küçük dosyasında başvurucu belgelerin yanlışlıkla gönderildiğini düşünüp beyanda bulunmamıştı; Anayasa Mahkemesi ihlal buldu, ancak durumu derhâl mahkemeye bildirmek davaya zamanında katılmayı sağlar.
• İmar cezası davasında: yapı kayıt belgesini dosyaya sunun, belgenin cezayı ortadan kaldırdığını açıkça ileri sürün ve istinafta tekrar edin. Belge hiç değerlendirilmezse bu, bireysel başvuruda mülkiyet hakkı şikâyetinin dayanağı olur (Akpet, §§ 25-26).
• Belge iptal edildiyse: İl Müdürlüğü iptali belediyeye bildirir ve belediyeden gerekli işlemleri yapması istenir (Saffet Öksüz, § 14). Bu, 3194 sayılı Kanun'un 32. ve 42. maddelerine göre yıkım ve para cezası sürecinin yeniden işlemesi demektir. Bu işlemlere karşı ayrıca dava açılabilir; yıkımın orantılılığına ilişkin kişisel koşullar bu davada ileri sürülmelidir.
• Bireysel başvuru: davadan habersiz kaldıysanız veya belgeniz hiç değerlendirilmediyse, kesin karardan ya da iptali öğrendiğiniz tarihten itibaren otuz gün içinde Anayasa Mahkemesine başvurulabilir. Sürenin hesabı için bireysel başvuru süresi yazısına bakılabilir.
• Deprem zararı: K.2024/141 sonrasında, belgeli bir yapıda depremden doğan can ve beden zararları için idare aleyhine tam yargı davası yolu kanunla kapatılmış değildir; idarenin denetim yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği bu davada tartışılır.