Kiracı sözleşmenin bitmesini veya fesih dönemini beklemeden evden çıkarsa, kalan bütün kiraları değil, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar kirayı öder (TBK m. 325). Bu süre bilirkişiyle belirlenir; Yargıtay'ın onadığı kararlarda 2 ay ve 60 gün olarak kabul edilmiştir. Kiracı uygun bir yeni kiracı bulursa borcu sona erer. Makul süre kirası ve kötü kullanım zararı depozitodan düşülebilir; kalan depozito iade edilir.

Bu yazı Türk Borçlar Kanunu'nun erken tahliyeye ilişkin 325. maddesini, fesih bildirim sürelerini ve Yargıtay'ın 2025 kararlarını birlikte okuyarak kiracının ve ev sahibinin haklarını anlatır.

Kural: makul süre kirası

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu kuralın sonuçları şunlardır:

  • Kalan sürenin tamamı istenemez: Kiraya veren, sözleşmenin bitimine kadar kalan bütün aylar için kira isteyemez; yalnız makul süre için ister.
  • Makul süre bilirkişiyle belirlenir: Mahkeme, kiralananın konumu, niteliği, kira bedeli ve piyasa koşullarına göre benzer koşullarla ne kadar sürede kiraya verilebileceğini bilirkişiye tespit ettirir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi makul sürenin 2 ay olarak belirlendiği bir dosyada kararı onadı (E.2024/1874 K.2025/2622); iki ticari alan için 60 günlük makul süre kirasına hükmeden kararı da düzelterek onadı (E.2024/2537 K.2025/1992).
  • Anahtar teslimine kadar kira: Kiracı, anahtarı teslim ettiği tarihe kadar işleyen kiradan ayrıca sorumludur (E.2024/1874 K.2025/2622). Makul süre, teslimden sonra başlar.
  • Haksız fesih: Sözleşme kiracıdan kaynaklanan nedenlerle süresinden önce sona ererse, kiraya verenin makul süre içindeki kira kaybı tazmin edilir; Yargıtay bu talebi reddeden kararı bozmuştur (E.2025/2742 K.2025/6065).
TBK m. 325/2-3

Yeni kiracı bulma ve ev sahibinin indirimi

  • Yeni kiracı: Kiracı, makul süre dolmadan önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
  • Ev sahibinin indirimi: Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır. Ev sahibi evi hemen yeniden kiraya verirse, eski kiracıdan aynı dönem için ayrıca kira isteyemez.

Bu nedenle erken çıkmak isteyen kiracının, adayın kimliğini, gelirini ve aynı koşullarla kiralamaya hazır olduğunu gösteren teklifini kiraya verene yazılı olarak bildirmesi, bildirimin bir örneğini saklaması gerekir.

Erken çıkmadan önce: bildirim süreleri

  • Belirli süreli sözleşme: Konut ve çatılı işyeri kiracısı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347). Süre sonunda çıkmak isteyen kiracı bu bildirimi zamanında yapmalıdır.
  • Belirsiz süreli sözleşme: Kiracı her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir; taşınmaz kirasında yerel âdette belirlenen kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur (TBK m. 329, 347). Sürelere uyulmazsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (m. 328).
  • Önemli sebep: Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebepler varsa taraflar sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim feshin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler (TBK m. 331).

Depozito ve hasar

Kiraya veren, makul süre kirası, ödenmemiş kira ve faturalar ile kötü kullanımdan doğan zararı güncel depozitodan düşebilir; kalan depozito kiracıya iade edilir (6. HD, E.2015/9280 K.2016/4902). Kiracı sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskimeden sorumlu değildir (TBK m. 334). Kiraya veren teslim sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur (m. 335). Depozitonun güncel değerle iadesi ve Yargıtay'ın hesaplama yöntemi kira depozitosu iadesi yazısında anlatılmıştır.

Adım adım güvenli çıkış

  1. Sözleşmenin süresini, uzama tarihini ve varsa erken fesih maddesini kontrol edin.
  2. Çıkış niyetinizi ve tarihini kiraya verene yazılı olarak, mümkünse noter aracılığıyla bildirin.
  3. Varsa uygun yeni kiracı adayını yazılı olarak önerin.
  4. Evi teslim ederken teslim tutanağı düzenleyin, fotoğraf ve video çekin; ev sahibi teslim almazsa anahtarı noter aracılığıyla teslim edin.
  5. Depozito, makul süre kirası ve hasar konusunda uyuşmazlık çıkarsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 s. K. m. 18/B).

Kiraya verenin kiracıyı çıkarma yolları kiracı nasıl çıkarılır, kira artışına ilişkin kurallar kira tespit davası yazısında anlatılmıştır.

Sık sorulan sorular

Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa ne olur?

Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m. 325). Kiracı kalan sözleşme süresinin tamamı için değil, bu makul süre için kira öder. Makul süre her dosyada evin konumu, kira bedeli ve piyasa koşullarına göre bilirkişiyle belirlenir.

Kiracı erken çıkarsa kalan bütün kiraları öder mi?

Hayır. Yargıtay uygulamasında kiracı, kalan sürenin tamamı için değil, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için sorumludur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bilirkişinin makul süreyi 2 ay olarak belirlediği bir dosyada bu süre için kira bedeline hükmeden kararı onamış (E.2024/1874 K.2025/2622), başka bir dosyada iki işyeri için makul süreyi 60 gün kabul etmiştir (E.2024/2537 K.2025/1992). Kiracı ayrıca anahtarı teslim ettiği tarihe kadar işleyen kiradan sorumludur.

Kiracı erken çıkarsa depozitoyu geri alabilir mi?

Evet, kalan kısmı geri alır. Kiraya veren, makul süre kirası, ödenmemiş kira ve faturalar ile kötü kullanımdan doğan zararı depozitodan düşebilir; olağan kullanımdan doğan eskime için kesinti yapamaz (TBK m. 334). Yargıtay, erken tahliye hâlinde makul süre kira alacağı ile kiracının sorumlu olduğu hasar bedelinin güncel depozitodan mahsup edilerek kalanın iadesine karar verilmesini istemiştir (6. HD, E.2015/9280 K.2016/4902).

Yeni kiracı bulursam borcum biter mi?

Evet. Kiracı, makul süre geçmeden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini aynı koşullarla devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer (TBK m. 325/2). Kiraya veren uygun adayı haklı bir sebep olmadan reddederse eski kiracı bundan sonraki kiralardan sorumlu tutulmaz. Adayın kimliği, geliri ve teklifi yazılı olarak kiraya verene bildirilmelidir.

Ev sahibine çıkacağımı kaç gün önce bildirmeliyim?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı, yerel âdette belirlenen kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 329). Bu sürelere uyan kiracı makul süre kirası ödemez.

İş değişikliği veya tayin nedeniyle erken çıkmak önemli sebep sayılır mı?

Kanun, kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraflara sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshetme hakkı tanır; hâkim bu durumda feshin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler (TBK m. 331). Tayin, ağır hastalık veya iş kaybı gibi durumların önemli sebep sayılıp sayılmadığına mahkeme her dosyada somut koşullara göre karar verir; bu nedenle fesih bildirimi gerekçesiyle ve yazılı olarak yapılmalıdır.

Muhammet Zeyd Targal
Yazar

Muhammet Zeyd Targal

Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.

Başlıca hukukî kaynaklar

  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 325, 328, 329, 331, 334, 335, 347
  2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/2537 K.2025/1992 (09.04.2025); E.2024/1874 K.2025/2622 (06.05.2025); E.2025/2742 K.2025/6065 (10.12.2025)
  3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/9280 K.2016/4902 (22.06.2016)
  4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B