Vekil, verilen vekâletnameyle taşınmazı vekâlet verenin yararına ve iradesine aykırı biçimde, örneğin değerinin çok altında, kendi yakınına veya anlaştığı kişiye devrederse, vekâlet veren tapu iptal ve tescil davası açar. Dava, vekille alıcının el ve işbirliği içinde olduğu ya da alıcının vekâletin kötüye kullanıldığını bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanırsa kabul edilir; iyi niyetli alıcının edinimi korunur (TMK m. 1023, 1024). Yargıtay'a göre bu dava zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Tapu geri alınamıyorsa vekilden tazminat istenir.

Bu yazı davanın şartlarını, Yargıtay'ın kabul ettiği karineleri ve alıcının iyi niyetinin nasıl tartışıldığını Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2025 ve 1. Hukuk Dairesinin 2026 kararlarındaki somut olaylarla anlatır.

Davanın şartları

  • Geçerli bir vekâlet ve yetki içinde bir işlem: Vekil, vekâletnamedeki satış yetkisini kullanarak taşınmazı devretmiştir. Yetki dışında yapılan işlem zaten vekâlet vereni bağlamaz; bu davanın konusu, yetki içinde görünen ama vekâlet verenin yararına aykırı olan işlemdir.
  • Sadakat ve özen borcuna aykırılık: Vekil, üstlendiği işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek ve açık talimatlarına uymak zorundadır (TBK m. 505, 506). Taşınmazı çok düşük bedelle satmak, bedeli vekâlet verene ödememek veya kendisine ya da yakınına devretmek bu borca aykırıdır.
  • Alıcının iyi niyetli olmaması: Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi tapu kaydına dayanamaz (TMK m. 1024). Vekille alıcının vekâlet vereni zararlandırmak için el ve işbirliği içinde hareket etmesi en tipik durumdur; Yargıtay'ın 14.02.1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı (E.1949/17, K.1951/1) bu davaların temelidir ve olaydan anlaşılan kötü niyetin mahkemece kendiliğinden dikkate alınabileceğini söyler.

Mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirler için ise farklı davalar açılır: satış gibi gösterilen bağış için muris muvazaası, açıkça yapılan bağış için tenkis. Ayrıntılar muris muvazaası ve saklı pay ve tenkis yazılarındadır.

HGK, E.2024/706

İspat: Yargıtay'ın kabul ettiği karineler

Tapu kaydına güvenerek mal edinen kişinin iyi niyeti karinedir; kötü niyeti ileri süren davacı ispat eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kötü niyetin ispatının zor olduğunu kabul ederek davacının fiilî karinelerden yararlanabileceğini, taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesinin ve rayiç değerin çok altında satın alınmasının bu karinelerden olduğunu belirtti; kanunun amacının "ilk bakışta iyi niyetli görüneni değil, gerçekte iyi niyetli olanı" korumak olduğunu vurguladı (E.2024/706 K.2025/830, 17.12.2025). Kararlarda sık görülen karineler:

  • tapudaki satış bedeli ile keşifte belirlenen gerçek değer arasında fahiş fark (bir dosyada 155.000 TL'ye satılan taşınmazların değeri 649.796,74 TL bulundu: 1. HD, E.2024/3474 K.2026/2466),
  • satış bedelinin vekâlet verene ödendiğine dair belge bulunmaması,
  • alıcının vekilin eşi, akrabası, arkadaşı veya aynı sektörde çalıştığı biri olması,
  • taşınmazın kısa aralıklarla birden fazla kez devredilmesi,
  • alıcının taşınmazı satın alacak ekonomik gücünün bulunmaması.

Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın devir tarihindeki değerini belirler, tanıkları dinler ve banka kayıtlarını getirtir.

2026 kararlarından üç olay

  • Yabancı alıcı ve emlakçı (1. HD, E.2025/4452 K.2026/2750, 08.04.2026): Ürdün vatandaşı alıcı, ev alımı ve sonrasındaki işler için bir emlakçıya vekâlet vermişti. Emlakçı daireyi sahibine haber vermeden arkadaşlarına ve bir otelcilik şirketine kısa aralıklarla devretmiş, bu sırada sahibine kira göndermeye devam etmişti. Mahkeme, bedelin ödendiğine dair delil olmamasını, birbirini izleyen yakın tarihli satışları ve davalıların aynı sektörden tanışıklığını esas alarak tapunun iptaline karar verdi; karar onandı.
  • Miras intikali için verilen vekâlet (1. HD, E.2026/1486 K.2026/6470, 28.09.2026): Babasından kalan payların intikali için yeğenine vekâlet veren davacının payları kardeşine devredilmişti. Tapudaki bedellerle gerçek değer arasında fahiş fark bulunduğu, bedelin ödendiği ispatlanamadığı ve miras payının karşılıksız devrinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle verilen kabul kararı onandı.
  • Vekilin eşine devir (1. HD, E.2025/3697 K.2026/2383, 30.03.2026): Vekil, vekâletname verildiği gün taşınmaz payını eşine devretmişti. Mahkeme, alıcının vekilin eşi olması nedeniyle vekâletin kötüye kullanıldığını bildiğini veya en azından bilmesi gerektiğini kabul etti; karar onandı.

Dava: taraflar, süre, tazminat, önlem

  • Davalı: Tapu iptali ve tescil için güncel tapu maliki ve ara malikler. Taşınmaz birden fazla kez satıldıysa mahkeme her alıcının iyi niyetini ayrı ayrı inceler; iyi niyetli son alıcının edinimi korunur (TMK m. 1023).
  • Süre: Tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı değildir (1. HD, E.2019/1709 K.2020/3810). Ancak işlemi bilerek uzun süre ses çıkarmayan vekâlet verenin bu tutumu işleme onay sayılabilir (1. HD, E.2019/4425 K.2021/3226); bu nedenle durumu öğrenir öğrenmez harekete geçmek gerekir.
  • Tazminat: Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye geçtiği için geri alınamıyorsa, vekâlet veren taşınmazın değerini ve uğradığı zararı vekilden ister. Davalar genellikle "tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat" şeklinde kademeli açılır.
  • Mahkeme ve masraf: Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; taşınmazın değeri üzerinden nispi harç alınır. Davacı, yargılama sırasında taşınmazın satılmasını önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulmasını isteyebilir. Harç hesabı dava masrafları 2026 yazısında.
  • Ceza boyutu: Vekilin eylemi güveni kötüye kullanma suçunu oluşturabilir; güveni kötüye kullanma yazısına bakınız.
  • Önlem: Satış yetkisi veren vekâletnamede alıcının kim olacağı, asgari bedel ve bedelin hangi hesaba yatırılacağı yazılabilir. Vekâlet veren, vekâleti her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir (TBK m. 512); azil vekile bildirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali için ne gerekir?

Vekilin, satış yetkisini vekâlet verenin yararına ve iradesine aykırı kullandığının ve alıcının bu durumu bildiğinin veya bilmesi gerektiğinin ispatlanması gerekir. Vekil sadakat ve özen borcuyla vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözetmek zorundadır (TBK m. 506). Alıcı vekille el ve işbirliği içindeyse ya da yolsuzluğu bilmesi gerekiyorsa tapu kaydına dayanamaz (TMK m. 1024) ve tapu iptal edilerek vekâlet veren adına tescil edilir.

Vekâletin kötüye kullanılması davası zamanaşımına uğrar mı?

Hayır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesine göre vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabilir (E.2019/1709 K.2020/3810). Ancak vekâlet veren, yapılan işlemi bildiği hâlde yıllarca ses çıkarmamışsa bu sessizlik işleme onay olarak değerlendirilebilir ve dava reddedilir (E.2019/4425 K.2021/3226).

Alıcı iyi niyetliyse tapu geri alınabilir mi?

Hayır. Tapu kaydına iyi niyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023); iyi niyet karine olduğundan alıcının kötü niyetini davacı ispat eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın çok kısa aralıklarla el değiştirmesini ve rayiç değerin çok altında satılmasını kötü niyetin fiilî karinesi sayar (E.2024/706 K.2025/830). Tapu geri alınamazsa vekâlet veren, zararını vekilden ister.

Vekâletin kötüye kullanıldığı nasıl ispatlanır?

Tapudaki satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark, bedelin vekâlet verene ödenmediği, alıcının vekilin eşi, akrabası veya iş arkadaşı olması, kısa sürede birbirini izleyen satışlar ve alıcının ödeme gücünün bulunmaması Yargıtay'ın kabul ettiği karinelerdir. Keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın satış tarihindeki değeri belirlenir; tanık dinlenebilir.

Dava kime karşı açılır?

Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın güncel tapu malikine karşı açılır; taşınmaz birkaç kez el değiştirdiyse mahkeme her alıcının iyi niyetini ayrı ayrı inceler. Tazminat isteniyorsa vekil de davalı gösterilir. Yargıtay, tapu iptali yönünden vekil ile diğer davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığını belirtmiştir (1. HD, E.2025/3697 K.2026/2383).

Vekâletin kötüye kullanılması suç mu?

Vekilin, kendisine bırakılan mal üzerinde vekâletin amacı dışında tasarrufta bulunması güveni kötüye kullanma suçunu oluşturabilir. Ceza soruşturması tapu iptal davasından bağımsızdır; suçun unsurları ve cezası güveni kötüye kullanma yazısında anlatılmıştır.

Muhammet Zeyd Targal
Yazar

Muhammet Zeyd Targal

Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.

Başlıca hukukî kaynaklar

  1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2024/706 K.2025/830 (17.12.2025); Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, E.1949/17 K.1951/1 (14.02.1951) ve E.1990/4 K.1991/3 (08.11.1991)
  2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/3697 K.2026/2383 (30.03.2026); E.2024/3474 K.2026/2466 (31.03.2026); E.2025/4452 K.2026/2750 (08.04.2026); E.2026/1486 K.2026/6470 (28.09.2026); E.2019/1709 K.2020/3810 (07.09.2020); E.2019/4425 K.2021/3226 (10.06.2021)
  3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 3, 1023, 1024; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 502, 505, 506, 512