Aile Konutu Şerhi: Nasıl Konulur, Nasıl Kaldırılır, Eşin Rızası Olmadan Ev Satılırsa Ne Olur?

Hangi ev aile konutudur?

Aile konutu, eşlerin hayatlarını fiilen birlikte sürdürdükleri evdir. Kanunun gerekçesi bu evi, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve hayatlarına yön verdiği yer olarak tanımlar; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2026 kararında bu tanımı aynen kullandı. Evin tapuda hangi eşin adına kayıtlı olduğu, evlilikten önce mi sonra mı alındığı, kredi ile mi miras yoluyla mı edinildiği sonucu değiştirmez. Belirleyici olan, ailenin o evde oturmasıdır.

Bir ailenin aynı anda tek bir aile konutu olur. Kiraya verilmiş daire, yalnız tatilde kullanılan yazlık, dükkân veya tarla bu korumanın dışındadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 17.2.2022 tarihli kararında, üzerinde dükkân bulunan tarla vasıflı bir taşınmaz aile konutu niteliğinde olmadığı için, eşin rızası alınmadı gerekçesiyle bu taşınmazdaki hacizleri kaldıran kararı bozdu.

Koruma evlilikle sınırlıdır. Boşanma kararı kesinleşince ev aile konutu olmaktan çıkar (Yargıtay 2. HD, 23.10.2024, E.2024/1894, K.2024/7818). Bir uyuşmazlıkta evin aile konutu olduğunu, bunu ileri süren eş kanıtlar: nüfus kaydındaki adres, muhtarlık belgesi, elektrik ve su faturaları, çocukların okul kaydı ve komşuların tanıklığı bu ispatın olağan araçlarıdır.

Şerh için tapuya başvuru

Şerhi yalnız evin maliki olmayan eş isteyebilir (TMK m. 194/3; Tapu Sicili Tüzüğü m. 17/2). Malik eşin onayı, imzası veya başvurudan haberi gerekmez. Başvuru, evin kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne yazılı istemle yapılır ve şu belgelerle tamamlanır:

• Yerleşim yeri belgesi: MERNİS'ten veya nüfus müdürlüğünden alınır; e-Devlet'ten alınan belge de bu niteliktedir.
• Medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği: başvuran ile malik eşin evli olduğunu gösterir.
• Gerekirse adres belgesi: MERNİS'teki adres ile tapudaki ada ve parsel bilgisi eşleşmezse, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre muhtarlık, belediye, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi veya lisanslı harita kadastro bürosundan evin bu konut olduğunu gösteren bir belge istenir.

Belgeler bu kadardır (Tapu Sicili Tüzüğü m. 49/1-c). Eş başvuruyu bizzat yapabileceği gibi, noterde düzenlenmiş ve bu işe yetki veren bir vekâletnameyle avukatı aracılığıyla da yapabilir (Tüzük m. 18/4). Şerhi çocuklar, anne baba veya diğer akrabalar kendi adlarına koyduramaz.

Şerh, boşanma kesinleşmeden önce konulmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, boşanmayla aile birliği sona erdiği için boşandıktan sonra şerh konulamayacağını açıkça belirtir. Boşanma davası sürerken evlilik devam ettiğinden şerh konulabilir. Dava sürerken evin satılması ihtimaline karşı konulan şerh, ileride alıcının iyiniyet savunmasını baştan kapatır.

Şerh varken ev satılabilir mi?

Satılabilir, ama yalnız diğer eşin açık rızasıyla. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesine göre malik eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz. Satış, bağış ve trampa devirdir; ipotek, intifa hakkı ve oturma hakkı kurulması hakları sınırlar. Kural evin aile konutu olmasından doğar; şerh yalnız bu durumu tapuda ilan eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2026 kararında rızanın nasıl verileceğini dört cümlede topladı. Rıza bir şekle bağlı değildir, sözlü bile verilebilir; ama açık olmalıdır. Rıza belirli bir işlem için verilir; "evimle ilgili her işleme şimdiden izin veriyorum" türünden genel bir beyan geçerli olmaz ve eş bu korumadan önceden vazgeçemez. Rızanın varlığını, işlemi yapan malik eş ispat eder. Bu yüzden ev satılırken diğer eşin rızası yazılı ve o satışa özgü olarak alınır; noterde düzenlenen muvafakatname veya eşin tapudaki işlemde hazır bulunup beyan vermesi, sonradan çıkacak bir davada en sağlam delildir.

Diğer eş haklı bir sebep olmadan rıza vermiyorsa malik eş aile mahkemesine başvurur ve hâkimin müdahalesini ister (TMK m. 194/1). Bu iş çekişmesiz yargı işidir (HMK m. 382/2-b-7). Hâkim, rıza vermeyen eşin itirazının ailenin barınma ihtiyacı gibi haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığını inceler; haklı sebep yoksa izni kendisi verir.

Şerh, alacaklının haczine ve icradan satışa engel olmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 13.12.2017 tarihli kararında, 194. maddenin malik eşin kendi iradesiyle yaptığı işlemleri kapsadığını, cebrî icra yoluyla satışın diğer eşin rızasına bağlı olmadığını kabul etti. Aile konutunun hacizden korunması ayrı bir yoldur; borçlu eşin haline münasip ev şikâyeti ve malik olmayan eşin şikâyet hakkına ilişkin Anayasa Mahkemesi kararları aile konutuna haciz yazımızda anlatılıyor.

Rıza olmadan satılan veya ipotek edilen ev

Rızası alınmayan eş, aile mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açar. Dava malik eşe ve evi alan kişiye, ev el değiştirdiyse sonraki alıcılara karşı birlikte açılır. Davacı, devirlerin iptalini ve evin yeniden malik eş adına tescilini ister; ipotek konulduysa ipoteğin kaldırılmasını, şerh yoksa ayrıca şerh konulmasını da aynı davada talep eder.

Mahkeme üç soruya cevap arar:

1. Ev işlem tarihinde aile konutu muydu? Bunu davacı eş kanıtlar.
2. Davacı eş açık rıza verdi mi? Rızayı, işlemi yapan malik eş ve ona dayanan alıcı kanıtlar.
3. Evi alan kişi iyiniyetli mi? Tapu kaydına güvenerek iyiniyetle mülkiyet kazanan kişi korunur (TMK m. 1023); evin aile konutu olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi korunmaz (m. 1024). İyiniyet asıldır, bu yüzden kötüniyeti davacı eş ispat eder.

Şerhin değeri üçüncü soruda ortaya çıkar. Tapuda şerh varsa kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020/3); alıcının iyiniyet savunmasının dayanağı kalmaz. Şerh yoksa davacı eş, alıcının durumu bildiğini olaylarla kurar. Yargıtay bu ispatta fiilî karineleri kabul eder: evin kısa aralıklarla el değiştirmesi, rayiç değerin çok altında satılması, alıcı ile satıcı arasında akrabalık veya iş ilişkisi bulunması.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.4.2026 tarihli, E.2025/373, K.2026/257 sayılı kararı bu karinelerin nasıl işlediğini gösterir. Koca, aile konutunu karısının ağabeyinin şirketine eşinin rızası olmadan satmış, şirket on sekiz ay sonra evi iş çevresinden bir kişiye devretmişti. Bölge adliye mahkemesi son alıcıyı iyiniyetli sayıp davayı reddetti. Hukuk Genel Kurulu oy birliğiyle bozdu: son alıcı şirket ortağıyla akrabalık ve iş ilişkisi içindeydi, "konut ihtiyacı" için aldığını söylediği evi hiç görmeden ve üzerindeki yüklü ipotekle birlikte satın almıştı. Kurul, makul bir insanın göstereceği özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını belirterek Özel Dairenin davanın kabulü gerektiği yönündeki bozma kararını benimsedi.

Bankalar ve şirketler için ölçü aynıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 21.10.2015 tarihli iki kararında (E.2014/2096, K.2015/2322 ve E.2014/788, K.2015/2321), kredi verirken düzenlettikleri değerleme raporunda evin mesken olarak kullanıldığı yazan banka ve şirketi, tapuda şerh bulunmasa da iyiniyetli saymadı ve eşin rızası alınmadan konulan ipotekleri kaldırdı. İpotek oturmayı hemen engellemez, ama borç ödenmezse evin satılmasına yol açtığından diğer eşin rızasına bağlıdır (Yargıtay 2. HD, 13.12.2018, E.2018/2063, K.2018/15016).

Rıza her zaman imzayla ortaya çıkmaz; davacının kendi davranışı da rıza sayılabilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 7.4.2026 tarihli, E.2025/6943, K.2026/3765 sayılı kararında, aile konutunu yıllarca kendi şirketinin borçlarına teminat gösteren, satışla şirket borçları tasfiye edildiği için bu işlemden yarar sağlayan ve devirden haberi olan kadının açık rızasının bulunmadığından söz edilemeyeceğine karar verdi ve kabul hükmünü bozdu.

Davayı açacak eş üç adımı geciktirmemelidir. Birincisi, dava dilekçesinde ihtiyatî tedbir isteyerek evin dava sürerken yeniden satılmasını önlemektir (HMK m. 389); her yeni satış, yeni bir alıcının iyiniyet savunması demektir. İkincisi, evin aile konutu olduğunu gösteren belgeleri ve tanıkları toplamaktır. Üçüncüsü, alıcı ile satıcı arasındaki ilişkiyi, satış bedelini ve evin rayiç değerini gösteren delilleri (tapu kayıtları, ödeme belgeleri, sosyal medya fotoğrafları, bilirkişi incelemesi talebi) dilekçede açıkça göstermektir.

Ev kiradaysa

Kirada oturulan eve tapu şerhi konulmaz; koruma kira sözleşmesi üzerinden işler. Kira sözleşmesini tek başına imzalamış olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TMK m. 194/1; Türk Borçlar Kanunu m. 349). Sözleşmede imzası olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı olur; bu andan sonra kiraya veren fesih bildirimini ve ödeme ihtarlarını iki eşe ayrı ayrı yapmak zorundadır (TMK m. 194/4; TBK m. 349/3). Bildirim yapan eş, kira borcundan diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Bildirimin zamanı belirleyicidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren 20.10.2025 tarihli, E.2025/3374, K.2025/4997 sayılı kararında, bildirimin geçmişe etkili olmadığına oy birliğiyle karar verdi. Kiracı eşin bildirimden önce verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerli kalır ve kiraya veren buna dayanarak tahliye isteyebilir. Bildirimden sonra verilecek tahliye taahhüdü için ise iki eşin birlikte imzası ya da diğer eşin açık rızası gerekir.

Kanun bildirimin şeklini belirlemez. Eş, ileride ispat edebilmek için bildirimi noter ihtarnamesiyle ya da kiraya verenin imzasını alacağı yazılı bir belgeyle yapar. Tahliye ve tahliye taahhüdünün genel kuralları kiracı nasıl çıkarılır yazımızda anlatılıyor.

Şerhin kaldırılması, boşanma ve ölüm

Şerhi koyduran eş, tapu müdürlüğüne başvurarak şerhi kaldırtabilir; tapu sicilindeki bir kayıt, lehine olduğu kişinin istemiyle veya mahkeme kararıyla terkin edilir (Tapu Sicili Tüzüğü m. 69/1). Şerhi koyan eş buna yanaşmazsa malik eş aile mahkemesinde terkin davası açar ve evin artık aile konutu olmadığını kanıtlar.

Boşanma bu davanın en açık sebebidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 23.10.2024 tarihli kararında, boşanma kararının kesinleşmesiyle evin aile konutu niteliğinin hukuken sona erdiğini ve şerhin kaldırılması gerektiğini belirterek şerhi koruyan kararı bozdu. Boşanmadan sonra eşin ev üzerindeki talepleri mal rejiminin tasfiyesinde ileri sürülür; katılma alacağı ve değer artış payı boşanmada mal paylaşımı yazımızda anlatılıyor.

Eşlerden biri ölünce evlilik sona erer ve şerhin dayanağı kalmaz. Sağ kalan eş ise o evde yaşamaya devam etmek için iki ayrı hakka sahiptir: ev ölen eşe aitse mal rejimi tasfiyesinde, katılma alacağına mahsup edilmek üzere ev üzerinde intifa veya oturma hakkı tanınmasını (TMK m. 240), mirasın paylaşımında ise miras payına mahsup edilmek üzere evin mülkiyetinin kendisine verilmesini (TMK m. 652) isteyebilir. Miras paylarının hesabı miras payları yazımızda örneklerle gösteriliyor.