Kamulaştırmada idare önce taşınmazı pazarlıkla satın almayı teklif eder; anlaşılamazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik bedele, kendisine yapılan tebligattan itibaren on gün içinde savunma ve delillerini yazılı olarak bildirerek ve keşif sonrası bilirkişi raporuna itiraz ederek karşı çıkar; kamulaştırma işleminin kendisine ise otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açar (2942 sayılı Kanun m. 10, 14). Tarla ve zeytinlik gibi arazilerin değeri net gelire, arsaların değeri emsal satışlara göre bulunur. Anayasa Mahkemesi kararıyla 20 Ekim 2026'dan itibaren bu davalarda miktar sınırı aranmaksızın temyiz yolu açılır.
Bu yazı, kamulaştırma bildirimi alan bir malikin hangi süreleri kaçırmaması gerektiğini, mahkemenin bedeli nasıl hesapladığını ve faiz, acele kamulaştırma ve kanun yolları konusunda 2026'daki güncel kuralları Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2026 kararlarıyla anlatır.
Adım adım süreç ve süreler
| Aşama | Ne olur? | Süre |
|---|---|---|
| Satın alma teklifi | İdare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedeli açıklamadan pazarlıkla satın almak istediğini taahhütlü yazıyla bildirir (m. 8). | Malik 15 gün içinde başvurursa uzlaşma görüşmesi yapılır |
| Uzlaşma | Anlaşılırsa tutanak imzalanır; bedel ödenip tapu idareye geçer. | İdare bedeli en geç 45 gün içinde hazırlar |
| Bedel tespiti davası | Anlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesinde dava açar; mahkeme malike davetiye gönderir ve ilan yapar (m. 10). | Duruşma, başvurudan en geç 30 gün sonrasına |
| Savunma ve deliller | Malik, taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerini (emsal satışlar, ürün ve verim bilgisi, imar durumu) yazılı olarak bildirir. | Tebliğden itibaren 10 gün |
| Duruşma ve keşif | Hâkim tarafları anlaşmaya davet eder; anlaşma yoksa bilirkişi kuruluyla keşif yapılır, muhtarın beyanı alınır; rapor taraflara tebliğ edilir ve itirazlar dinlenir. | Keşif 10 gün içinde; rapor 15 gün içinde |
| İptal davası | Kamulaştırma işleminin kendisine (kamu yararı, usul) karşı idare mahkemesinde iptal; maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası (m. 14). | Tebligat veya ilandan itibaren 30 gün |
Malik bedel tespiti davasını kendisi açmaz; davayı idare açar ve itirazlar bu davada yapılır. On günlük süre içinde bildirilmeyen emsal ve delillerin sonradan dinlenmemesi riski vardır; bu nedenle tebligat alır almaz taşınmazın ürün geçmişi, yakın tarihli satışlar ve imar durumu toplanmalıdır.
Bedel nasıl hesaplanır?
Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur; biri lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı veya taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü eğitimli olmalıdır (m. 15). Kurul, taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, değerini etkileyen bütün unsurları, vergi beyanını ve resmî kıymet takdirlerini ayrı ayrı değerlendirerek Sermaye Piyasası Kurulu değerleme standartlarına uygun gerekçeli rapor verir (m. 11). Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı ve ileride düşünülen kullanım şekillerinin getireceği kâr hesaba katılmaz.
- Arazi (tarla, bahçe, zeytinlik): Değer, taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelire göre bulunur (m. 11/1-f). Yargıtay, kuru kapama zeytin bahçesi niteliğindeki bir taşınmazda dava yılının resmî verilerinden iki yıllık verim ortalamasıyla bulunan net gelire %5 kapitalizasyon faizi ve objektif değer artışı uygulanarak yapılan hesabı onadı (E.2026/5141 K.2026/8479, 06.05.2026). Sulu ve kuru tarım arazilerinde de aynı yöntem uygulanır (E.2026/8608 K.2026/12375; E.2026/9052 K.2026/10174).
- Arsa: Değer, kamulaştırmadan önceki, özel amacı olmayan emsal satışlarla karşılaştırılarak bulunur (m. 11/1-g); bilirkişi emsalin üstün ve eksik yönlerini tek tek gösterir (E.2026/1155 K.2026/10424; E.2026/5450 K.2026/12366). Konum, büyüklük ve emlak vergisine esas birim değerler karşılaştırılır (E.2026/1075 K.2026/10498).
- Arsa mı arazi mi? Bu ayrım bedeli birkaç kat değiştirebilir. Yargıtay'ın benimsediği ölçüte göre taşınmazın arsa sayılması için imar planında iskân sahası olarak ayrılmış olması, plan dışında ise belediye veya mücavir alan sınırları içinde, meskûn yerler arasında bulunup belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir; otoyol ve tarım alanı olarak planlanmış, yerleşim dışındaki taşınmaz arazi sayıldı (E.2026/3241 K.2026/10272).
- Yapı ve ağaç: Yapıların değeri resmî birim fiyatları, yapı maliyeti ve yıpranma payıyla bulunur (m. 11/1-h); bilirkişi taşınmaz üzerindeki ağaç ve tesislerin değerini ayrıca hesaplar.
Faiz, ödeme ve kalan kısmın değer kaybı
- Faiz: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, tespit edilen bedele Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanmasını istemektedir (E.2026/9052 K.2026/10174, 02.06.2026). Bölge adliye mahkemesinin "dava tarihinden dört ay sonra yasal faiz" hükmünü bu yönden düzeltti.
- Ödeme: Mahkeme bedeli belirleyince idareye bedeli bankaya yatırması için on beş gün verir; makbuz sunulunca tescile ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verilir (m. 10). Kanun yolunda bedel değişirse fark ödenir veya iade edilir.
- Kısmi kamulaştırma: Kalan kısmın değeri kamulaştırma yüzünden düşüyorsa düşüş bedele eklenir; artıyorsa artış bedelden düşülür, ancak indirim bedelin yarısını geçemez (m. 12).
Acele kamulaştırma
Cumhurbaşkanınca acelelik kararı alınan veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü hâllerde mahkeme, idarenin istemiyle yedi gün içinde bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder. Bu tutar malik adına bankaya yatırılınca idare taşınmaza el koyabilir; el koyma kararı tapuya bildirilir ve devir yasağı şerh edilir (m. 27). Kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır: asıl kamulaştırma bedeli, idarenin açacağı bedel tespiti davasında yukarıdaki esaslara göre belirlenir ve malik itirazlarını bu davada ileri sürer. Enerji, otoyol, baraj ve organize sanayi projelerinde acele kamulaştırma sık kullanılır.
İstinaf, temyiz ve 2026-2027 değişiklikleri
- Temyiz 20 Ekim 2026'dan itibaren açık: Anayasa Mahkemesi, bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı miktar sınırının altındaki davalarda temyizi kapatan HMK m. 362/1-a hükmünü "kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davalar" yönünden iptal etti (E.2025/124, K.2025/203, 08.10.2025). İptal 20 Ekim 2026'da yürürlüğe girer; bu tarihten sonra bu davalarda bedel miktarına bakılmaksızın Yargıtay'a gidilebilecektir.
- Tescil hükmünün kesinliği: Kanundaki "tescil hükmü kesin olup" ibaresi de iptal edildi (AYM, E.2025/190, K.2026/38, 12.02.2026); iptal 21 Şubat 2027'de yürürlüğe girer. O tarihe kadar tescil hükmü kesindir, bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır.
- Diğer iptaller: Kamulaştırma Kanunu'nda faiz, harç ve el atma davalarına ilişkin Anayasa Mahkemesi kararları kamulaştırmada AYM iptal kararları, ödenmeyen kamulaştırmasız el atma tazminatı kamulaştırmasız el atma yazısındadır.
Sık sorulan sorular
Kamulaştırma bedeline itiraz nereye ve ne zaman yapılır?
İdare anlaşamadığında taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar; malik bu davada davalıdır. Malik, mahkemenin tebligatından itibaren on gün içinde taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerini mahkemeye yazılı olarak bildirir, keşif sonrası bilirkişi raporuna itiraz eder ve kararı istinaf eder (2942 sayılı Kanun m. 10). Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı ise tebligattan itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davasıyla ileri sürülür (m. 14).
Kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır?
Mahkemenin bilirkişi kurulu taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, değerini etkileyen unsurları, vergi beyanını ve resmî kıymet takdirlerini inceler (m. 11). Tarla, bahçe, zeytinlik gibi arazilerin değeri olduğu gibi kullanıldığında getireceği net gelire göre kapitalizasyon yöntemiyle; arsaların değeri kamulaştırmadan önceki, özel amacı olmayan emsal satışlarla karşılaştırılarak; yapıların değeri resmî birim fiyat, maliyet ve yıpranma payıyla bulunur. Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı hesaba katılmaz.
Kamulaştırma bedeline faiz işler mi?
Evet. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, tespit edilen kamulaştırma bedeline Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması gerektiğini, yalnız yasal faiz işletilmesini hatalı bularak kararı bu yönden düzeltti (E.2026/9052 K.2026/10174, 02.06.2026).
Acele kamulaştırma nedir, itiraz edilir mi?
Cumhurbaşkanınca acelelik kararı alınan hâllerde mahkeme, idarenin istemiyle yedi gün içinde bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder; bu tutar malik adına bankaya yatırılınca idare taşınmaza el koyar ve tapuya devir yasağı şerh edilir (2942 sayılı Kanun m. 27). Asıl kamulaştırma bedeli daha sonra açılan bedel tespiti davasında belirlenir; malik itirazlarını bu davada ileri sürer. Acele kamulaştırma kararının kendisine karşı idari yargı yolu açıktır.
Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?
Mahkeme bedeli tespit edince, bedeli belirlediği banka hesabına yatırması için idareye on beş gün süre verir; idare makbuzu sunduğunda taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verilir (m. 10). İstinaf veya temyiz sonucunda bedel artarsa fark ödenir; azalırsa fazla ödenen kısım iade edilir.
Taşınmazın kalan kısmı değer kaybederse ne olur?
Taşınmaz kısmen kamulaştırılıyorsa ve kalan kısmın değeri kamulaştırma nedeniyle düşüyorsa, bu değer kaybı kamulaştırma bedeline eklenir; kalan kısmın değeri artıyorsa artış bedelden düşülür, ancak indirim bedelin yüzde ellisini geçemez (2942 sayılı Kanun m. 12).
Muhammet Zeyd Targal
Balıkesir Üniversitesi Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü mezunudur ve aynı üniversitenin Hukuk Fakültesinde öğrenimini sürdürmektedir. Targal Avukatlık Bürosunun hukukî yayın çalışmalarında yer almaktadır.
Başlıca hukukî kaynaklar
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 8, 10, 11, 12, 14, 15, 27; Anayasa m. 46; 6100 sayılı HMK m. 362
- Anayasa Mahkemesi, E.2025/124, K.2025/203, 08.10.2025; E.2025/190, K.2026/38, 12.02.2026
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2026/5141 K.2026/8479 (06.05.2026); E.2026/9052 K.2026/10174 (02.06.2026); E.2026/3241 K.2026/10272 (03.06.2026); E.2026/1155 K.2026/10424 (04.06.2026); E.2026/1075 K.2026/10498 (08.06.2026); E.2026/5450 K.2026/12366 (07.09.2026); E.2026/8608 K.2026/12375 (07.09.2026)