Tapusuz Araziye Tapu Nasıl Alınır? Zilyetliğe Dayalı Tescil Davası 2026: 20 Yıl Şartı, İmar-İhya, 40-100 Dönüm Sınırı ve Yargıtay Kararları

Hangi arazi zilyetlikle tapuya bağlanabilir?

• Tapuda kayıtlı olmayan yerler: Kadastro sırasında tescil dışı bırakılmış veya hiç tapuya yazılmamış taşınmaz, 20 yıllık zilyetlikle kazanılabilir (TMK m. 713/1).
• Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki boş araziler: Orman sayılmayan ve kamu hizmetine ayrılmamış araziden emek ve masrafla tarıma elverişli hâle getirilen (imar-ihya edilen) yerler, Kadastro Kanunu m. 14'teki şartlar varsa imar-ihya edenler veya halefleri adına, yoksa Hazine adına tescil edilir (Kadastro Kanunu m. 17). Terk edilmiş dere yatağı, kayalık, taşlık ve yol boşluğu gibi yerler ancak bu yolla kazanılabilir (1. HD, E.2025/5554 K.2026/645).
• Maliki belli olmayan tapulu yerler: Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmaz da aynı şartlarla kazanılabilir (TMK m. 713/2). Anayasa Mahkemesi bu fıkradaki "ölmüş" ibaresini iptal ettiği için, ölmüş bir kişi adına kayıtlı taşınmaz bu yolla kazanılamaz (E.2009/58 K.2011/52).
• Kazanılamayan yerler: Orta malları (mera, yayla, kışlak), hizmet malları, ormanlar, kamu hizmetine ayrılmış yerler ve kanunla Devlete kalan taşınmazlar tapulu olsun olmasın zilyetlikle kazanılamaz (Kadastro Kanunu m. 18/2). Dere yatağı ile iki yanındaki taşkın etki alanı tescil dışında kalır (1. HD, E.2025/5554 K.2026/645). Kayalar, tepeler, dağlar gibi tarıma elverişli olmayan yerler kimsenin mülkiyetinde değildir (TMK m. 715).
• İmar planı içindeki yerler: İl, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamındaki alanlarda imar-ihyaya dayanan kazanım hükmü uygulanmaz (Kadastro Kanunu m. 17).

Şartlar: 20 yıl, malik sıfatı, imar-ihya ve dönüm sınırı

1. 20 yıl: Zilyetlik en az 20 yıl sürmelidir. Devlete ait araziden kazanımda süre, imar-ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren hesaplanır ve bu dönemde arazinin ekonomik amacına uygun kullanılması aranır (Kadastro Kanunu m. 14, 17). Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanunu'nun zamanaşımı hükümleri kıyasen uygulanır (TMK m. 714).
2. Davasız ve aralıksız: Bu süre içinde zilyetliğe karşı dava açılmamış ve zilyetlik kesintiye uğramamış olmalıdır.
3. Malik sıfatıyla: Arazi kiracı, ortakçı veya emanetçi gibi değil, sahibi gibi kullanılmalıdır.
4. Miktar sınırı: Belgesiz zilyetlikle aynı çalışma alanında toplam sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar taşınmaz kazanılabilir. Fazlası için zilyetlik ayrıca 31.12.1981 veya önceki tarihli vergi kayıtları, tasdiksiz tapu yoklama kayıtları gibi kanunda sayılan belgelerden birine dayanmalıdır (Kadastro Kanunu m. 14). Bir ilk derece kararında davacıların o çalışma alanında daha önce belgesiz zilyetlikle taşınmaz edinmediği tespit edilerek her biri için kuru toprakta 100 dönüm sınırı uygulandı (1. HD, E.2026/396 K.2026/3502'de aktarılan karar).
5. Mülkiyetin doğduğu an: Mülkiyet, şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olur; mahkeme kararı bunu tespit edip tescili sağlar (TMK m. 713/5).

Tescil davası: kime karşı, ilan ve keşif

• Mahkeme ve taraflar: Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine (belediye, köy tüzel kişiliği gibi), maliki tapudan anlaşılamayan taşınmazda varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3).
• İlan: Mahkeme davayı bir gazetede, bir internet haber sitesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla en az üç kez ilan eder (7418 sayılı Kanunla 2022'de değişik TMK m. 713/4). Son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz edilebilir; davalılar ve itiraz edenler aynı davada taşınmazın kendi adlarına tescilini isteyebilir (m. 713/5-6).
• Keşif ve bilirkişi: Yargıtay, dava tarihinden 15, 20 ve 25 yıl öncesine ait en az üç stereoskopik hava fotoğrafının getirilmesini, mahallinde yerel bilirkişiler ve tanıklarla birlikte harita-fotogrametri, ziraat, gerektiğinde jeoloji ve fen bilirkişilerinin katılımıyla keşif yapılmasını ve yerel bilirkişilere taşınmazın öncesinin kime ait olduğunun, kim tarafından ne zamandan beri hangi tasarruflarla kullanıldığının sorulmasını istiyor (1. HD, E.2026/2603 K.2026/4248, 20.05.2026).
• Karar: Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve uzmanlarca düzenlenen kroki karara eklenir (TMK m. 713/7).
• Hazırlık: Arazinin eski ve yeni fotoğrafları, ekim ve hasat kayıtları, çiftçi kayıt sistemi belgeleri, vergi kayıtları, köy ihtiyar heyeti yazıları ve araziyi bilen yaşlı komşuların isimleri dava açılmadan toplanmalıdır.

Harici satış, tapusuz arazi alımı ve miras

• Tapulu taşınmazın harici satışı: Tapulu taşınmazın tapu dışında, senetle veya sözlü satışı geçersizdir ve buna dayanarak tapu iptali istenemez. Ancak alıcının zilyetliği TMK m. 713/2'deki şartları taşıyorsa bu ayrı bir dava sebebidir; harici satışa dayanan önceki davanın reddi bu davayı engellemez (HGK, E.2025/374 K.2026/80).
• Tescilden önce tapuda satış: Kayıt maliki, zilyetlik davası sonuçlanmadan taşınmazı iyi niyetli bir üçüncü kişiye tapuda satarsa zilyet tescil isteyemez; zararını önceki kayıt malikinden ister (7. HD, E.2026/1544 K.2026/2513). Dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasını istemek bu riski önler.
• Tapusuz arazi almak: Tapusuz arazide satış zilyetliğin devri şeklinde yapılır; zilyetlik devir sözleşmesinde tapu harcı, sözleşmeden önce verilecek bir beyannameyle ödenir (Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a). Alıcı, imar-ihya edenin veya önceki zilyedin halefi olarak onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir (TMK m. 996; Kadastro Kanunu m. 17). Arazinin mera, orman veya dere yatağı olup olmadığı ve satıcının zilyetliğinin ne zamandan beri sürdüğü satın almadan önce araştırılmalıdır.
• Miras: Mirasbırakanın taşınmazlar üzerindeki zilyetliği ölümle mirasçılara geçer (TMK m. 599); tescil kararı mirasçılar adına verilir. Mirasçılar arasında paylaşım için: miras payları ve paylaşım, ortaklığın giderilmesi davası.
• Hazine arazisinde kullanım: Hazine adına tapulu araziyi kullanan kişiye ecrimisil istenebilir: ecrimisil davası.