Kadastro, taşınmazların sınırlarının belirlenip tapuya ilk kez ya da yeniden kaydedilmesidir. Bu sırada yapılan bir hata, bir taşınmazın başkası adına ya da eksik yüzölçümüyle tescil edilmesine yol açabilir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu itiraz için çok kısa bir süre ve on yıllık bir hak düşürücü süre öngörür. Anayasa Mahkemesi bu alanda bir norm kararı ve çok sayıda bireysel başvuru kararı verdi; yüzölçümü düzeltmelerine ilişkin 41. madde ise Mayıs 2026'da yeniden yazıldı. Bu yazı süreleri, yolları ve kararları anlatıyor.
Süreler ve yollar
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Askı ilanı | Kadastro müdürü askı cetvellerini ve pafta örneklerini müdürlükte ve muhtarlıkta 30 gün ilan eder; ilan ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır | 3402 s. K. m. 11 |
| Tespite itiraz davası | İtirazı olanlar 30 günlük ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açar; dava açılmayan tutanaklar kesinleşir ve en geç üç ay içinde tapuya tescil edilir | m. 11, 12/1-2 |
| On yıllık hak düşürücü süre | Tutanağın kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz | m. 12/3 |
| Kesinleşmeden tescil | Kesinleşmemiş tutanak herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, tescilden itibaren 20 yıl malik sıfatıyla zilyet olanlar tapuya güven ilkesinden yararlanır | m. 12/5 |
| Ölçü ve yüzölçümü düzeltmesi | Ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplama hatalarından doğan düzeltme maliklere tebliğ edilir; tebliğden itibaren 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa kesinleşir. Bu düzeltmelerde on yıllık süre aranmaz | m. 41 (7579 sayılı Kanunla değişik, 2026) |
| Tazminat | Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur; Hazineye karşı tazminat davası açılır | TMK m. 1007 |
Kadastrosu tamamlanan çalışma alanında eski tapu kayıtları işleme tabi kayıt niteliğini kaybeder; bu kayıtlara dayanılarak tapu ve kadastro müdürlüklerinde işlem yapılamaz (m. 12/4). Bu nedenle kadastro tutanağı ile eski tapu arasında fark görülürse askı süresinin kaçırılmaması belirleyicidir.
On yıllık süre ve Anayasa Mahkemesinin 2011 kararı
5841 sayılı Kanun 2009'da 12. maddenin üçüncü fıkrasına, on yıllık hak düşürücü sürenin "iddia ve taşınmazın niteliğine yahut Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri dahil, tarafların sıfatına bakılmaksızın" uygulanacağını öngören bir cümle ekledi. Geçici 10. madde de bu kuralı, taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu iddiasıyla önceden açılmış ve kesinleşmemiş davalara uyguluyordu.
Anayasa Mahkemesi E.2009/31, K.2011/77 (12.5.2011, RG 23.7.2011) kararıyla her iki hükmü iptal etti. Gerekçeye göre orman ve kıyı gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlarda belli bir sürenin geçmesiyle özel mülkiyet edinilmesi mümkün değildir; kural Anayasa'nın 43. ve 169. maddelerine aykırıydı. Karar bir üyenin karşı oyuyla oyçokluğuyla verildi. Böylece on yıllık sürenin geçmesi, orman ve kıyı gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin özel mülkiyete geçmesi sonucunu doğurmaz. Orman ve kıyı nedeniyle tapu iptallerinde tazminat için orman ve kıyı nedeniyle tapu iptali yazısına bakılabilir.
Yüzölçümü düzeltmesi ve tazminat
Sefa Koşar. Sefa Koşar (B. No: 2015/18352, 10.5.2018) kararında başvurucu, 1955 kadastrosunda 15.500 m² olarak tescil edilmiş tarlayı 2009'da tapudan satın almıştı. Kadastro müdürlüğü 2011'de maddi hata düzeltmesiyle yüzölçümünü azalttı (§§ 8-9). Hazineye karşı açılan tazminat davası, alıcının taşınmazın plana bağlı yüzölçümünü bilebileceği gerekçesiyle reddedildi. Anayasa Mahkemesi, başvurucunun bu konuda teknik bilgisi olan biri olmadığını, Yargıtayın da benzer olaylarda zararın Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesine göre Hazinece karşılanması gerektiğine karar verdiğini belirtti. İdarenin hatasının bütün sonuçlarına alıcının katlanması aşırı bir külfetti; mülkiyet hakkı ihlal edildi (§§ 64-67).
Erdoğan Sönmez. Erdoğan Sönmez (B. No: 2019/38336, 1.2.2023) kararında başvurucu, yenileme kadastrosunda yüzölçümü azaltılan taşınmazı için Hazine aleyhine 1007. madde davası açmış, mahkeme davanın kadastro idaresine değil komşu maliklere karşı açılması gerektiği gerekçesiyle usulden reddetmişti. Anayasa Mahkemesine göre 1007. madde davası için yenileme kadastrosuna karşı ayrıca iptal davası açmak zorunlu değildir; yüzölçümü azaltılan kişi devletin tapu sicilini düzgün tutma sorumluluğuna dayanarak doğrudan tazminat isteyebilir. Davanın esasının incelenmemesi müdahaleyi orantısız kıldı (§§ 34-37).
2026 değişikliği. 7.5.2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun, 41. maddeyi yeniden düzenledi. Yeni metin "fark", "yanılma sınırı (tecviz)" ve "hata" kavramlarını tanımlıyor; yanılma sınırını aşan farkların ilgilinin başvurusu üzerine veya kadastro müdürlüğünce resen düzeltileceğini, sınır içindeki farkların da aynı usulle düzeltilebileceğini öngörüyor. Düzeltmenin kaldırılması için tebliğden itibaren 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
Tespit dışı bırakılan yerler
Mehmet Gözütok (B. No: 2014/2522, 9.3.2017) kararında başvurucu, 2007 kadastrosunda yol vasfıyla tespit dışı bırakılan ve kadimden beri zilyetliğinde olduğunu ileri sürdüğü 132,83 m²'lik alan için tescil davası açmıştı (§ 8). Yargıtay, davanın kadastro tarihinden itibaren iki yıllık "makul süre" içinde açılmadığı gerekçesiyle ret kararını onadı. Anayasa Mahkemesi, mevzuatta böyle bir süre bulunmadığını, Yargıtay daireleri ve Hukuk Genel Kurulu arasında çelişkili içtihat varken bu sürenin yorum yoluyla uygulanmasının kanuni dayanağı olmadığını belirterek mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiğine karar verdi (§§ 29-31).
Uzun süren davalar ve tedbirler
Kadastro davaları, Anayasa Mahkemesine en çok makul süre şikâyetiyle gelen dava türlerindendir. Aydın Aslan ve diğerleri (B. No: 2014/4642, 10.3.2015) kararına konu kadastro tespitine itiraz davası 13.10.1958'de açılmış ve başvuru tarihinde hâlâ sürüyordu; Mahkeme makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verdi. Bu alandaki kararların listesi için kadastro, orman ve kıyı sayfasına bakılabilir.
Davanın süresi kadar, dava boyunca taşınmaz üzerinde kalan tedbirler de sorun yaratır. Cem Fikret Turhan ve diğerleri (B. No: 2021/6309, 28.1.2026) kararında kadastro tespitine itiraz davasında 15.6.1962'de konulan ihtiyati tedbir başvuru tarihine kadar sürmüştü. Mahkeme, mülkiyeti sınırlayan bir tedbirin kapsamı ve süresi bakımından orantılı olması gerektiğini, makul olmayan süre devam eden tedbirin mülk sahibine orantısız külfet yüklediğini belirterek mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ve başvuruculara müştereken 210.000 TL manevi tazminat ödenmesine karar verdi.
Uygulamada dikkat edilecekler
- Askı süresini takip edin: kadastro çalışması yapılan köy veya mahallede askı ilanını muhtarlıktan ve müdürlükten takip edin; ilan şahsen tebliğ sayıldığından ayrıca tebligat gelmeyebilir.
- On yıl dolmadan: kadastrodan önceki bir hukuki sebebe (eski tapu, miras, zilyetlik) dayanan iddialar için tutanağın kesinleşme tarihini tapu kaydından öğrenin ve on yıllık süreyi hesaplayın.
- Yüzölçümü düzeltmesi tebliğ edilirse: 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde düzeltmenin kaldırılması davasını değerlendirin; tapuya güvenerek satın aldıysanız Hazineye karşı 1007. madde tazminat davasını ayrıca kurun.
- Uzun süren dava ve tedbir: davanın ve tedbirin süresini belgeleyin; makul süre şikâyeti için Tazminat Komisyonu yolu, mülkiyet hakkına ilişkin şikâyetler için bireysel başvuru değerlendirilebilir.
- Bireysel başvuru: kesin karardan sonra otuz gün içinde Anayasa Mahkemesine başvurulabilir (bkz. bireysel başvuru süresi).
Kadastro tespitine itiraz hakkında sık sorulan sorular
Kadastro tespitine itiraz süresi ne kadar?
Kadastro tutanakları ve askı cetvelleri kadastro müdürlüğünde ve muhtarlıkta 30 gün süreyle ilan edilir. Tespite itirazı olanlar bu 30 günlük askı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açmalıdır; ilan ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır (3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 11). Süresinde dava açılmayan tutanaklar kesinleşir ve tapuya tescil edilir.
Kadastro tespitinden sonra 10 yıl geçerse dava açılabilir mi?
Kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz (3402 sayılı Kanun m. 12/3). Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Ancak kadastrodan sonra doğan sebeplere dayanan davalar ve ölçü ile hesaplama hatalarının düzeltilmesi bu süreye tabi değildir. Anayasa Mahkemesi 2011'de, bu sürenin Devlete ve kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar bakımından da uygulanacağını öngören ek cümleyi iptal etti.
Kadastro hatası nedeniyle tapudaki yüzölçümü azaltılırsa ne olur?
Kadastro müdürlüğü ölçü, sınırlandırma ve hesaplama hatalarını düzeltebilir; düzeltme maliklere tebliğ edilir ve 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa kesinleşir. Tapu siciline güvenerek taşınmaz satın alan kişinin uğradığı zarar için Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesine göre Hazineye karşı tazminat davası açılabilir. Anayasa Mahkemesi, yüzölçümü azaltılan alıcının zararının karşılanmamasını mülkiyet hakkının ihlali saymıştır.
Kadastroda tespit dışı bırakılan yer için dava açılabilir mi?
Evet. Kadastro çalışmasında tespit dışı bırakılan bir yerin zilyetlikle kazanıldığı iddiasıyla tescil davası açılabilir. Anayasa Mahkemesi, kanunda böyle bir dava için süre öngörülmediği hâlde iki yıllık 'makul süre' içinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddedilmesini, kanuni dayanağı olmadığı için mahkemeye erişim hakkının ihlali saydı. Dava açarken zilyetliğin süresi ve niteliği tanık ve belgelerle ortaya konulmalıdır.
Yıllardır süren kadastro davası için ne yapılabilir?
Kadastro davalarının uzun sürmesi Anayasa Mahkemesinin en çok ihlal kararı verdiği konulardandır; 1958'de açılıp hâlâ süren davalar dahi vardır. Davanın uzun sürmesi makul sürede yargılanma hakkını, dava boyunca taşınmaz üzerinde süren ihtiyati tedbir ise mülkiyet hakkını ihlal edebilir. Makul süre şikâyetleri için Tazminat Komisyonu yolu ve bireysel başvuru değerlendirilebilir; 1962'den beri süren bir tedbir nedeniyle 2026'da manevi tazminata hükmedilmiştir.
Av. Ertuğrul Targal
Targal Avukatlık Bürosunun kurucu avukatıdır. Meslekî ve akademik çalışmalarını ceza hukuku, ceza muhakemesi ve insan hakları hukuku konularında sürdürmektedir.
Başlıca hukukî kaynaklar
- Anayasa m. 35, 36, 43 ve 169; 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 11, 12 ve 41 (7579 sayılı Kanunla değişik); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1007
- AYM, E.2009/31, K.2011/77, 12.5.2011
- Sefa Koşar, B. No: 2015/18352, 10.5.2018; Erdoğan Sönmez, B. No: 2019/38336, 1.2.2023; Mehmet Gözütok, B. No: 2014/2522, 9.3.2017
- Aydın Aslan ve diğerleri, B. No: 2014/4642, 10.3.2015; Cem Fikret Turhan ve diğerleri, B. No: 2021/6309, 28.1.2026