Orman ve Kıyı Nedeniyle Tapu İptali: AİHM Kararları, TMK m. 1007 Tazminatı ve AYM

AİHM: iptal meşru, tazminatsız iptal değil

N.A. ve Diğerleri (2005). Alanya'da 1956-1958 tapulama çalışmalarında başvurucuların murisi adına tescil edilen bir deniz kıyısı arsası mirasla başvuruculara geçmişti. Başvurucular 1986'da turizm yatırım ve teşvik belgelerini alıp otel inşaatına başladı; Hazine aynı yıl tapunun iptali ve otelin yıkılması için dava açtı. Mahkeme taşınmazın kıyıda kaldığını belirterek tapuyu iptal etti ve yarım kalan otelin yıkılmasına karar verdi (N.A. ve Diğerleri/Türkiye, 11.10.2005, §§ 10-18). AİHM, başvurucuların iyi niyetle edindiği, vergisini ödediği ve izinle üzerinde inşaat yaptığı taşınmazdan yoksun bırakıldığını; kıyının herkese açık bir kamu alanı olması nedeniyle amacın meşru olduğunu belirtti. Ancak değeriyle makul ölçüde orantılı bir bedel ödenmeden mülkten yoksun bırakma kural olarak ölçüsüzdü; tazminatın hiç ödenmemesi ancak istisnai koşullarda haklı görülebilirdi ve böyle bir koşul yoktu (§§ 39-43). 2007'deki adil tazmin kararında 550.000 € maddi tazminata hükmedildi (N.A. ve Diğerleri/Türkiye (adil tazmin), 9.1.2007, hüküm).

Doğrusöz ve Aslan (2006). Başvurucular 1965'te Samandağ Belediyesinden bir arsa satın almıştı; arsa 1976'da belirlenen kıyı çizgisi içinde kaldı ve Hazine adına belediyenin 1995'te açtığı dava sonucunda tapu iptal edildi. AİHM aynı sonuca ulaştı ve 26.000 € maddi tazminata hükmetti (Doğrusöz ve Aslan/Türkiye, 30.5.2006, §§ 5-9 ve hüküm).

Turgut ve Diğerleri (2008). Kandıra'nın Kefken köyünde 1911'den beri başvurucuların ailesi adına tapuda kayıtlı olan ve 1960 kadastrosunda da onlar adına tespit edilen arazi için Orman Bakanlığı ve Hazine 1962'de dava açtı. Kırk yıla yakın süren yargılama sonunda arazi orman olarak Hazine adına tescil edildi (Turgut ve Diğerleri/Türkiye, 8.7.2008, §§ 9-23). AİHM ormanların korunması amacını meşru buldu, ancak tazminatsız yoksun bırakmayı orantısız saydı (§§ 89-93). 2009'daki adil tazmin kararında 1.350.000 € maddi tazminata hükmedildi (Turgut ve Diğerleri/Türkiye (adil tazmin), 13.10.2009, hüküm).

Sonraki kararlar aynı çizgide kaldı. İzmir'de orman kadastrosu sonuçları köy kahvesinde ilan edilmiş, başvuruculara ayrıca tebliğ yapılmamıştı; AİHM tapuya şerh düşülmemiş bir sınırlamadan alıcının haberdar olduğunun gösterilemediğini belirterek başvurucuların korunan bir mülkü bulunduğunu kabul etti ve ihlal buldu (Rimer ve Diğerleri/Türkiye, 10.3.2009, §§ 35-41). Seferihisar'da 1952'de zamanaşımıyla kazanıldığına hükmedilen zeytinliğin 1990 kadastrosunda orman olarak Hazineye yazılmasında da sonuç değişmedi (Şatır/Türkiye, 10.3.2009, §§ 32-36). Bakanlar Komitesi N.A. ve Turgut gruplarındaki davaların denetimini 2012'de kapattı (N.A. ve 22 dava/Türkiye, kapanış kararı, 6.6.2012).

Tapu duruyor, taşınmaz kullanılamıyor

Her dosyada tapu iptal edilmiyor. Bazen taşınmaz orman sınırına ya da kıyı kenar çizgisi içine alınıyor, tapu malik adına kayıtlı kalıyor ama taşınmaz kullanılamıyor.

Köktepe (2008). Hazine 1953'te köylüyü toprağa kavuşturma programı kapsamında Çanakkale'de bir tarlayı satmış, tarla dört kez el değiştirdikten sonra 1993'te başvurucuya geçmişti. Kadastro komisyonu 1990'da tarlanın bir kısmını orman sınırına almış, bu tapuya işlenmemişti (Köktepe/Türkiye, 22.7.2008, §§ 8-10). AİHM tapu iptal edilmemiş olsa da başvurucunun tarlayı ekemediğini, ürününü toplayamadığını ve satamadığını; orman nitelemesinin mülkiyet hakkının içini boşalttığını belirtti. Etkili bir tazminat yolu bulunmadığından başvurucuya özel ve aşırı bir yük yüklenmişti (§§ 89-92).

Abdullah Tantaş [GK] (2021). Ayvalık Altınova'da bir kooperatifin 1973'te satın alıp üyelerine ayırdığı, belediyenin inşaat izni de verdiği arsalar 1977'de onaylanıp 1983'te kesinleşen kıyı kenar çizgisi içinde kaldı (Abdullah Tantaş ve Diğerleri [GK], 15.12.2021, §§ 10-12). Kamulaştırma talebi reddedildi; malikler hukuki el atma nedeniyle açtıkları tam yargı davalarını idare mahkemesinde kazandı, ancak bölge idare mahkemesi tapuların iptal edilmediğini ve kısıtlamanın Anayasa ile Kıyı Kanunu'ndan kaynaklandığını belirterek davaları reddetti (§§ 14-16). Genel Kurul, tapu iptal edilmiş olsaydı m. 1007 davası açılabileceğini, ama idarenin pasif kalmasıyla tazminat hakkının objektif hukuk kuralları yerine idarenin iradesine bırakıldığını belirtti. Yaklaşık kırk bir yıl geçmesine rağmen tapudaki şeklî kaydın tazminata engel sayılması ölçüsüzdü (§§ 63-66). İhlal bulundu ve Balıkesir İdare Mahkemesinde yeniden yargılamaya hükmedildi (hüküm).

Hastaoğlu (2025). Başvurucu 1967 ve 1971'de Sakarya'da deniz kenarında taşınmazlar satın almıştı; 1981'deki kıyı belirlemesinde taşınmazların kıyıda kaldığı anlaşıldı. Yapı izni talepleri reddedildi; idare tapuyu iptal ettirecek bir düzenleme bulunmadığını belirterek dava açmadı, kamulaştırma ya da trampa talebini de reddetti (Hastaoğlu/Türkiye, 7.10.2025, §§ 4-13). İdari yargıdaki tazminat davası, zararın idari işlemden değil kanundan kaynaklandığı gerekçesiyle reddedildi; Anayasa Mahkemesi komisyonu da başvuruyu 15 Aralık 2020'de kabul edilemez buldu. Bir yıl sonra Genel Kurul Tantaş kararıyla içtihadını değiştirdi (§§ 21, 27, 77). AİHM durumu, imar planında kamu hizmetine ayrılıp yıllarca kamulaştırılmayan taşınmazlara benzetti: tapular iptal edilmek üzere bekliyor, malik belirsizlik içinde kalıyordu. Kıyıdaki taşınmaz uygulamada Devletin olmuş, tapu şeklî bir değere inmişti. Tazminat hakkı tapunun iptaline bağlı olduğu ve iptal idarenin inisiyatifinde kaldığı için başvurucu tazminattan yoksun bırakılmıştı (§§ 86-95). 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesi ihlal edildi (§§ 97-98).

TMK m. 1007 davası

Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesine göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Yargıtay uzun süre kadastro çalışmalarından doğan iptalleri "sicilin tutulması" saymadığı için orman ya da kıyı nedeniyle tapusu iptal edilen malikler bu maddeden yararlanamıyordu (Muharrem Güneş ve Diğerleri/Türkiye, 24.11.2020, §§ 33-34).

AİHM kararlarından sonra içtihat değişti. Kıyı için Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2007'de, tapuya güvenerek iyi niyetle taşınmaz edinen malike tazminat ödenmesi gerektiğine karar vermeye başladı (Hüseyin Ak ve Diğerleri/Türkiye, 7.12.2010, § 18). Sorumluluk kusursuz sorumluluktur (§ 19). Orman için Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18 Kasım 2009 tarihli kararı aynı yolu açtı (Altunay/Türkiye (k.k.), 17.4.2012, §§ 26, 34). AİHM'in aktardığına göre Yargıtay dava süresini de tapuyu iptal eden hükmün kesinleşmesinden itibaren on yıl olarak kabul etti; değer, taşınmazın niteliği, getirisi ve emsal satışlar dikkate alınarak belirleniyor (Altunay, §§ 27, 36).

Bunun sonucu olarak AİHM, kıyı başvurularında 2007 sonundan itibaren m. 1007 davasının tüketilmesi gerektiğini kabul etti; bu tarihten önce yapılmış başvuruları ise incelemeye devam etti (Hüseyin Ak, §§ 29-33). Orman nedeniyle tapusu iptal edilen ve on yıllık süre içinde m. 1007 davası açmayan başvurucunun başvurusunu kabul edilemez buldu (Altunay, §§ 37-38). AİHM önünde bekleyen orman başvuruları için ise 2016'da Bakanlar Kurulu kararıyla 6384 sayılı Kanun'la kurulan Tazminat Komisyonu yetkilendirildi ve bu başvurular Komisyona yönlendirildi (Savaşçın ve Diğerleri/Türkiye (k.k.), 7.6.2016, §§ 20-24; Muharrem Güneş, §§ 45, 52-53). Komisyonun işleyişi Tazminat Komisyonu yazısında.

Anayasa Mahkemesinin iki norm denetimi kararı da bu tabloyu tamamlıyor. 2008'de Kıyı Kanunu'nun 5. maddesini Anayasa'ya aykırı bulmadı; mahkemelerin AİHM kararlarını gözeterek iyi niyetli maliklere tazminat verdiğini kaydetti (E.2008/26, K.2008/147, 24.9.2008; Hastaoğlu, §§ 35-37). 2011'de ise Kadastro Kanunu'nun 12. maddesine eklenen ve on yıllık hak düşürücü sürenin Devlet dahil herkese uygulanacağını öngören cümleyi iptal etti; çünkü bu cümle kıyının özel mülkiyete geçmesine yol açıyordu (E.2009/31, K.2011/77, 12.5.2011; Hastaoğlu, §§ 38-45). Anayasa Mahkemesinin gerekçesine göre bu cümle uygulansaydı, kadastrodan on yıl geçen orman ve kıyı alanları için idare tapu iptali davası açamayacaktı (Abdullah Tantaş [GK], § 24).

Tazminatın miktarı: AYM Genel Kurulu

Değer tarihi ve hesap yöntemi. Alanya'daki taşınmazların orman olarak iptali 2002'de kesinleşmiş, AİHM 2010'da ihlal bulmuş ve 2017'de maddi tazminat konusunu Tazminat Komisyonuna bırakmıştı (Ahmet Alanay ve Diğerleri [GK], 27.4.2023, §§ 8-12). Komisyon maliye uzmanı bilirkişinin raporuna dayanarak 1.332.546,42 TL'ye hükmetti (§ 15). Genel Kurul, tazminatın güncel rayiç değere göre değil, mülkiyetin kaybedildiği tarihteki değere göre belirlenmesinin Anayasa'ya aykırı olmadığını belirtti (§ 38). Ancak 2002 itibarıyla gerçek değerin hangi yöntemle hesaplandığı gösterilmemiş, rapor başvuruculara tebliğ edilmemiş ve itirazlara gerekçeli yanıt verilmemişti; mülkiyet hakkı ihlal edildi (§§ 40-43).

Aleyhe vekâlet ücreti. Yalova'da tapusu 2009'da orman olarak iptal edilen başvurucu m. 1007 davası açtı. İlk bilirkişi değeri dava tarihine göre 120.976,52 TL bulmuş, başvurucu davayı bu tutara ıslah etmişti; Yargıtay değerin iptal tarihine göre belirlenmesi gerektiğini belirterek kararı bozdu ve tazminat 38.521,12 TL olarak belirlendi. Reddedilen kısım için başvurucu toplam 11.383,43 TL vekâlet ücreti ödemek zorunda kaldı (Hasan Durmuş [GK], 23.1.2025, §§ 8-16). Genel Kurul, tapusu iptal edilen malikin tazminat için dava açmak zorunda olduğunu, davanın açılmasına sebep olmadığını ve ıslahın mahkemenin aldığı rapora dayandığını belirtti. Tazminatın yaklaşık yüzde 29,55'ine ulaşan vekâlet ücreti adil dengeyi bozdu (§§ 64-69).

Tazminat davasının reddedildiği durumlar

Hazinenin kendi sattığı taşınmaz. Salihli'de Hazine 1933'te ihaleyle bir taşınmazı satmış, başvurucuların murisi taşınmazı 1939'da tapuya güvenerek satın almıştı. Taşınmaz kadastroda orman olarak tespit dışı bırakıldı, 2008'de orman olarak Hazine adına tescil edildi; m. 1007 davası da reddedildi (Cemile Gökhan ve Diğerleri, 23.5.2018, §§ 10-23). Anayasa Mahkemesi, tapu kayıtlarını oluşturan ve taşınmazı satan idarenin hatasının bütün sonucunun başvuruculara yüklendiğini belirterek ihlal buldu (§§ 83-86).

"Tapu kaydı oluşmamıştı." Ezine'de kıyıda kalan taşınmazlar tescil harici bırakılmış, m. 1007 davası kadastro tespiti kesinleşmediği için tapu kaydı oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmişti. Anayasa Mahkemesi, taşınmazların kamu makamlarınca oluşturulan tapu kayıtlarıyla özel mülke konu edildiğini ve alım sırasında kıyıda kaldığına ilişkin bir şerh bulunduğunun gösterilemediğini belirtti (Adile Şölen Yücel ve Diğerleri, 15.9.2020, §§ 16-17, 65-69).

Orman ve kıyı dışındaki kamu malları. Muharrem Güneş kararında başvurucuların murisi adına 1951'de hükmen tescil edilen arazi 1997 kadastrosunda kayalık ve tarıma elverişsiz olduğu gerekçesiyle Hazine adına yazıldı; mahkemeler bir kısmının baraj suları altında kaldığını da belirterek davaları reddetti (Muharrem Güneş, §§ 3-17). AİHM, Hükûmetin bu tür kamu malları için m. 1007 içtihadının uygulandığını gösteren bir karar sunamadığını belirtip yolu etkili saymadı (§§ 55-60). Tapuya güvenen ve hile yaptığı ileri sürülmeyen başvurucuların, idarenin hatasının bedelini ödememesi gerekiyordu; 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesi ihlal edildi (§§ 76-80).

Kararlar tablosu

Dikkat edilecekler

Kesinleşme tarihi ve on yıl. Tapuyu iptal eden hükmün kesinleştiği tarih, hem m. 1007 davasının süresini hem de tazminata esas değerin tarihini belirliyor (Altunay, § 36; Hasan Durmuş [GK], § 61). Bu tarih karar düzeltme ya da temyiz aşamasının sonuna göre tespit edilmeli.

İyi niyet ve tapu kaydı. AİHM ve Anayasa Mahkemesi tazminat yükümlülüğünü tapu siciline güvenmiş iyi niyetli malik üzerinden kuruyor. Tapuda şerh bulunup bulunmadığı, kadastro sonuçlarının nasıl ilan edildiği ve malikin bundan haberdar olup olmadığı dosyada gösterilmeli (Rimer, § 35; Adile Şölen Yücel, § 65).

Değer raporu. Bilirkişi raporunun tebliğini istemek, değerin hangi yöntemle belirlendiğini sormak ve emsal karşılaştırmasına itiraz etmek gerekiyor; bu güvencelerin eksikliği Anayasa Mahkemesinde ihlal gerekçesi oldu (Ahmet Alanay [GK], § 41). Islahın mahkemenin aldığı rapora dayandığı da kayda geçirilmeli (Hasan Durmuş [GK], § 67).

Tapu iptal edilmemişse. Tazminat istemi tapunun iptaline bağlanmamalı; Tantaş [GK] ve Hastaoğlu kararları bu durumda da tazminat yükümlülüğünü kabul ediyor. Hastaoğlu kararında AİHM, aynı amaca yönelik iki yoldan birini kullanmanın yeterli olduğunu belirtti; idari yargıda tazminat isteyen başvurucudan ayrıca m. 1007 davası açması beklenmedi (§ 62).

Başvuru yolları. Olağan yollar tükendikten sonra 30 gün içinde Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru yapılır; şikâyet mülkiyet hakkı olarak açıkça ileri sürülmeli. Anayasa Mahkemesinin standart gerekçeli bir kabul edilemezlik kararı, AİHM'in iç hukuk yollarının tüketilip tüketilmediğini ayrıca incelemesini engellemiyor (Hastaoğlu, §§ 59-61). Anayasa Mahkemesinin kararından sonra dört ay içinde AİHM'e başvurulabilir. AİHM'in maddi tazminatı nasıl hesapladığı AİHM'de adil tazmin yazısında anlatılıyor.